学区很重要，舒适也很重要。

6月25日，西安各区县、开发区陆续公布了2024年西安市义务教育学校的学区划分方案。

对已经交付的小区和成熟区域来说，按照稳定原则，学区变动几率非常小。不确定的是在售小区和发展中的开发区的学区划分，牵一发而动全身。

需要明确的是，西安所有已交付小区都是“学区房”。只要你买了房，孩子在义务教育阶段肯定有学可上，这点是毋庸置疑的，区别就是上哪所学校。

所以大家关心学区划分，并不是关心能不能划到学校，而是能不能划到“好学校”。

虽说学区每年都会划分一次，划定之后也不是一成不变，而且在售小区交付之后才正式划分学区，但即便是划定一个范围，也足以影响到小区的销售业绩和未来的二手房价格预期。

对高新三期丝路科学城来说，目前最受关注的，无疑是高新三十一小和高新十一初的学区划分，原因懂的都懂。

今年这两所学校的学区范围内有已经交付的碧桂园·高新云墅（一期）和中天新希望·未来印，有在建的中海·学仕里，有在售的中建悦庐和招商·雲墨，也有待入市的越秀铁建·樽樾。

招商·雲墨，是招商2023年12月以触顶摇号方式摘得的一宗约49.533亩住宅用地，楼面价高达约15023元/㎡。地块东侧正对面一路之隔就是高新十一初，东南侧约100米是高新三十一小。

这个距离再结合去年的学区划分，招商·雲墨被划入这两所学校基本没什么悬念，如今正式确认也算是给业主和意向购房者吃下了一颗定心丸。

我们一直在说，名校之所以是名校，除了师资力量过硬之外，更重要的是生源质量，所以没必要“神话”名校，也不能轻视名校，因为确实是一个好平台。

那么除了名校光环之外，招商·雲墨本身是不是值得买呢？

招商·雲墨共有三个户型，分别是建面约119㎡、建面约137㎡和建面约143㎡，今天，我们就以招商·雲墨建面约137㎡户型为例来感受一下。

友情提示：以下内容为作者在参观样板间时看到的情况，仅代表个人感受和看法，供大家参考讨论。招商·雲墨为毛坯交付，本文以介绍户型为主，展示的样板间实拍图片旨在方便介绍户型及改造细节并加深记忆，仅供参考，并非项目交付承诺。具体交付标准请以买卖双方合同约定及实际交付为准，后文不再赘述。

为什么选择这个户型？首先，建面约119㎡三室两厅两卫虽然也不小且不便宜，但是次卧和书房的开间尺度都不到3米，对有孩家庭来说谈不上居住舒适度；而建面约143㎡户型和同门兄弟如出一辙，我们此前已经详细介绍过这个户型（），所以这次选择了建面约137㎡户型。

从户型结构图来看，招商·雲墨建面约137㎡户型为四室两厅两卫格局，南北双阳台，南北错层露台。南向面宽约12.5米，三开间朝南，南北通透格局，动静分区，全明设计。

入户之后厨房、餐厅、客厅、阳台从北到南依次排列。

右手边是预留的玄关位置，因为是靠墙预留，所以玄关柜可以像样板间一样通顶做的比较长，增加储物空间。

还有一种方式就是将玄关柜直接连着储物柜向南一直连到阳台，整个墙面都做成一体化柜体，整体性更好，空间利用率也能更高。

厨房可以做成开放式，视觉效果更好，也能更通透。样板间就是一个开放式厨房，将餐厨区完全融合，做了一个西厨岛台（操作台）+餐桌的一体化设计，颜值确实没得说。

也可以根据户型结构做成常规半封闭式厨房，把厨房门放在玄关对面，餐、厨独立；或者在玄关对面再做一个背靠背的柜子，两侧都能储物，将厨房门放在餐厅位置，虽然通透性差一点、餐桌小一点，但更生活化一些。

客厅开间约5.2米，这个尺寸可以比肩自家建面约143㎡的宽厅，南向直接连通270°L型采光面的阳台。

这个阳台进深约1.5米，未来自然是要直接装进客厅的，增加客厅进深和有效利用面积，最终整个客厅的进深能达到约5.15米，基本就是一个正方形。

这样的尺度如果单纯做会客空间没问题，而且让业主有里有面儿，也可以稍微改造一下，让会客空间紧凑一点，做成客厅+多功能空间的组合。

如果是奇数层的话，会有一个南向面宽约6.5米的L型露台，连接主卧套房和南向次卧。

偶数层露台在北侧，面宽约4.3米，连接书房（北向阳台）和公卫。

选南向还是选北向，这个就看个人喜好了。

这个户型的优点就是赠送面积比较可观，南北双阳台都是只计一半面积，露台和飘窗全赠送，算下来得房率就非常高了。

北向阳台连接书房，开间都是约2.6米，从书房的尺寸和未来使用考虑，这个阳台几乎没有留用的必要，最终都要被装进书房，招商的装修示意图是这样标的，样板间也是这样做的。

除书房外的另外三个都是卧室，其中两个次卧面积相差不大，都是10㎡出头，南向次卧出的多一点，北向次卧出的少一点，两孩家庭的话，可以给两个孩子一人一个独立卧室，不偏不倚。

南向次卧和主卧套都是有飘窗的，而且飘窗可以保留也可以砸掉，个人建议主卧可以考虑保留或者改造成储物空间，次卧最好不要保留，增加有效利用面积。

前文我们说过，南北双阳台分别被客厅和书房扩进去，晾衣服可以在露台，但是洗衣服的问题得解决，所以样板间把洗衣机装在公卫位置了。

这个公卫是预留的三段式干湿分离，可以稍微改造一下变成四段式，加一个洗衣机+烘干机的位置。从样板间呈现的结果来看，这种设计有可行性，唯一需要考虑的就是马桶预留空间要比样板间大一点，否则对胖子不太友好。

最后我们说一下这个主卧套房。主卧套房面宽约3.5米，整体进深约6.5米，是个双面采光设计，共有3个采光面，一个南向，两个侧面。

样板间在主卧门口做了一个通顶小柜子，可以当成一个卧室的独立玄关，挂点日常经常穿的衣服或者干脆当成一个纯粹的储藏柜都可以。

主卫是三段式设计，进深约1.75米，窗子非常大，几乎和进深差不多，采光通风效果不用担心，靠窗位置还有一个赠送的飘窗，如果喜欢享受生活，你甚至可以装一个小浴缸。

出了主卫还有一个采光窗，是预留的衣帽间位置。如果做步入式衣帽间，就不要留南向的飘窗，将床南移，给衣帽间留足空间。

这个采光窗可以像样板间一样做成梳妆台，也可以不留，直接做成衣柜空间。

整体来说，这个面积段和户型算是踩到了舒适改善的门槛上，和建面约119㎡户型相比，空间更大，舒适性自然更高，而且从功能性来讲，和建面约143㎡差别也不是很大。

如果预算足够的话，那自然买建面约143㎡户型，毕竟户型设置更好，而且是四开间朝南，但是预算不是那么足，那么建面约137㎡也能达到舒适的需求，而且同样的楼层总价要便宜几十万。

从雲墨1#和9#楼的备案价来看，以15楼为例，建面约137㎡和143㎡户型的总价价差达到了30多万，根据雲墨的车位价格，能再买两个充电车位了。

-正文完-

声明：本文为「新地产陕西」踩盘稿件，无商业合作，内容仅代表作者个人观点，文章仅供参考讨论，文中所配样板间实拍图仅供参考（拍摄时间：2024年5月23日），不作为项目的交付承诺，具体以最终呈现或交付为准，本文不构成任何置业推荐。

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作者 | 王鉴房

主编 | 王鹏飞

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