等待12年,金融广场火速复活。
好比淘汰歌手拿到“复活卡”,看上去遥遥无期的烂尾,等来“白衣骑士”。
就在上个月,国企——成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司成功接盘“金融广场”,成交价约43.32亿元。
现在,成都金融广场(CFC)已经官宣更名为交子金融广场(JFC)。
地段没的说,但是产品来不及改,也改不动。
10来年前的产品,搭配一流的地段,有法拉利搭载1.0发动机的赶脚,优缺点非常明显。
关键是价格,据售楼部消息,将对标“银泰”二手房,想要的剪刀差——没了。
对标银泰最贵二手9万,金融广场最高有可能冲击8万(除去1万精装)。这类房源,通常会出现在660㎡顶跃,总价超过半个小目标。
那么,金融广场还值得上车吗?
01
毫无疑问,金融广场地段一流,和银泰中心隔交子公园相望。
地段,以及无遮挡的景观资源,是最大价值。
有人说,楼下风景值一个亿!
▲交子金融广场(JFC)在建工地空中视觉
周边配套一流,不再逐一罗列,这里只说它的产品。
整个项目占地约78亩,一共5栋超高楼+商业裙楼,总建筑面积超87万平米。
整体容积率达到12.0!
这样的项目,非常复杂,超盘难度大。
核心是超200米的五星级酒店,以及两栋超200米写字楼,加上商业裙楼对设计方案非常严苛,两个字“烧钱”。
因此,成都厚德天府置业虽在2012年以402元/㎡楼面价拿下金融广场地块,但后期设计规划颇费周折,直至退出。
金融广场这样的项目,决定其价值的不仅仅是地段、户型,还有酒店规格,商业档次。
前期消息称将引入丽思卡尔顿,但并没有最终落地,未来将引入什么样的酒店,尚未得知。
相比对面银泰中心,华尔道夫酒店是加分项,加上档次不错的“银泰IN99”,住宅也因此受益。
根据规划,金融广场商业最高达11楼,体量在20万㎡左右。
它最新英文名字JFC和IFS差的也不多,希望未来能和IFS一战!
02
开盲盒的不仅是酒店和商业,即将销售的住宅也有开盲盒的意思。
住宅没有样板间,要买,不好意思,只能看沙盘和户型图。
根据售楼部提供的价格预估,起步价在千万级,这样的开盘方式是不是有些草率?
既然没有样板间,接下来重点看图。
两栋住宅,主采光面朝北,楼下交子公园,正对银泰中心。
▌4号楼3T2户,有285㎡和360㎡两款户型(少量顶部跃层除外),单层高3.5米。
▌5号楼3T3户,为235㎡和260㎡两款户型(少量顶部跃层除外),单层高3.2米。
4号楼层高更高,相同高度下(均为193米),4号楼49F,5号楼53F。
缺点很明显,典型核心筒塔楼,比现在T2板式,采光、得房率上会差很多。
我们先看楼王4号楼。
虽然是3T2,但有两个单元,做了单元拼接,285㎡户型东西双面为实体墙,不能采光。
360㎡户型三面采光,超级视野,堪称“楼王”!
这类塔楼,资源分配极其不均,360㎡户型拿走最好资源,285㎡户型双面不采光,劣势明显。
未来360㎡户型价值会断层式领先!
再看360㎡户型图。
三面采光,北面(看交子公园)14.6米,南面12.95米,侧面22.6米,总计超50米超大采光面!
由于是清水,可以自由规划,从开发商提供户型图来看,两间套房+三间次卧,一共5间卧室。
此外还有两间公卫、保姆房以及阅读/茶歇区。
5间卧室有些多余了。
建议把一间次卧改为卫生间,升级成4间套房。
毕竟对于顶豪来说,全套房舒适度会高很多。并且仍可保有公卫和保姆间,配置上应有尽有。
根据售楼部介绍,户型为全落地窗。
像这样的超高层,很难没有大的承重柱。 甚至麓湖一些超高层组团,也难免出现硕大“承重柱”。
由于没有样板间,从户型图上来看,金融广场承重柱遮挡不算严重,在可接受范围。
另一个缺点。
类似这样的超高容积率塔楼,得房率都比较低。
根据成都购房通数据,360㎡户型得房率在77%左右,相比现在新品动不动100%得房率,实得面积价格会高出不少。
刚刚售罄的金三“华润锦宸府”,得房率接近100%,毕竟是最新产品。
360㎡仍然是四个户型里面最值得买入的,可惜7月份不会开。
03
再来看4号楼285㎡户型。
相比360㎡户型,285㎡户型就差很多。
首先,这款户型双面不能采光,户型狭长,南北两边采光面不大。
北面(看交子公园)面宽12.3米,南面(看写字楼)面宽9.85米。
南北采光面加起来一共22.2米。
这是什么概念呢?
我们选一款市面上主流的143㎡户型。
该143㎡户型,南向采光15.4米,北向采光10米,共计25.4米。
也就是说金融广场285㎡户型,赶不上当前主流143㎡采光面。
其次,285㎡户型太过狭长,面宽不大,进深却很深。
南北两端进深超过22米,导致户型狭长,中间餐厅距离两端采光都较远。
第三,虽然面积285㎡,感觉挺大,但浪费也大,并不好用。
甲方提供的户型图为套三。
深测君和设计师深度交流后,认为做套四不是不可以,但必须有一间暗卧,牺牲舒适度,有种刚需房感觉。
核心筒+单元拼接,通常都会有这样的问题。
就在对面的银泰中心,也有类似问题,并非金融广场独有。
银泰中心288㎡户型,同样为套三设计,采光面狭窄。
若改成套四,面临“卧室C”成为暗卧的尴尬。
285㎡只能做套三,对房间多少无需求的土豪或许能接受。
04
再看5号楼,235㎡和260㎡户型。
也是此次首批次开盘楼栋。
在能级上,5号楼低于4号楼,3T3配置,层高3.2米。
从单层平面图可以看到,235㎡采光更佳,260㎡夹在中间,东西两侧不能采光,问题和285㎡户型一样。
先来看260㎡户型。
缺点非常明显,又是一款竖向户型,采光面太小。
北向(交子公园侧)采光面9.6米,南向(写字楼侧)采光面同样9.6米。
这款户型也只能做套三(开发商给到的户型图也为套三设计)。
深测君认为,这是四款户型中最“鸡肋”户型。
采光资源有限,改套四同样存在暗卧问题。
该户型规划有保姆套间,不过同样也没有采光。
当然,作为清水房,加上几乎没有承重墙(四周为承重柱),所有户型需要保姆房都可以实现。
最后是235㎡户型。
235㎡户型虽然也是两面采光,但是面宽足够大,是理想的大面宽小进深户型。
以上图235㎡户型为例。
北向(看交子公园)面宽达22.8米,比285㎡北向面宽(12.3米),足足大了10.5米!
其次,235㎡户型东侧(看交子公园和锦江)面宽也有10.9米,比285㎡南向面宽(9.85米),也大了1米!
总体算下来,235㎡采光面比285㎡大了近12米。
大面宽,加上足够优秀的采光面,给235㎡户型带来了更大的设计空间。
235㎡做套四,每套都能采光,相反260㎡和285㎡却不能做套四。
更好的资源,给到能级更低的户型,这样的设计,固然是基于户型的资源,但也确实太反常!
05
这四款户型,该如何选?
1、首选360㎡,最霸道的采光和视野,最顶级资源搭配超一流地段,未来和其它户型价差很大。
2、其次选235㎡,虽然有两个暗卫,但是整体超过33米的面宽,采光足够。
并且,235㎡能做套四,285㎡和260㎡反而只能做套三。
3、后面两款户型不做推荐,如果有“剪刀差”,见机行事吧。
把四款户型放在这里,供大家参考。
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总的来说,金融广场开的仓促,有些可惜这么好的地段。
最后,如果价格和二手比没有优势,那么不妨看看对面的银泰,至少眼见为实。
「往期测评」
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