作者 | 碎叶冬青
智谷趋势出品 | ID: zgtrend
当国内房价还在跌跌不休，全球主要发达国家的房价，居然都在持续上涨。
看完一组数据，中国房东集体沉默了：
澳洲房价已连续18个月上涨，6月达到历史新高；
英国房价在上半年“五连涨”，6月才逐渐“涨停”；
美国5月成屋价格交易中位数，创下自1999年来新高；
5月日本东京都心二手公寓房价环比上涨2.9%……
美国宏观研究机构ASR数据显示，截至今年4月，全球房价指数同比上涨超过 3%。
如果以2006年的房价为基数100，从2006年至今，全球26个主要国家房价整体呈现上涨趋势，涨幅接近75%。
虽然增速和涨幅有所变化，但房价上涨仍是主旋律，呈现在图上，就是一条蜿蜒上升的曲线，趋势非常明显。
为什么全球经济下行，主要发达国家的房价却还在涨呢？这科学吗？
我们先来看全球最大的经济体——鹰酱。
最近，有“纽约地产女王”之称的Barbara Corcoran做出了这样的预测：现在是买房的最佳时机，因为房价很快会“一飞冲天”。
太平洋对岸的房价，涨疯了！
全美房地产经纪人协会NAR数据报告显示，美国5月份售出的成屋价格中位数为41.93万美元，创下了1999年以来的最高纪录。
美国四大地区——南部、中西部、东北部、中西部和西部都出现了房价上涨。
如果把时间线拉的更长一些，看一下美国近10年的住房指数。可以发现，住房指数一路上升，就算疫情期间也没出现过明显下跌，今年4月更是达到424.30点的历史新高。
与美国“同气连枝”的英国，在楼市方面的表现也很相似。
6月17日，英国最大的房地产网站Rightmove发布了6月最新房价报告，三大信息点令人关注：
今年上半年，英国房价经历“五连涨”后，6月份终于“涨停”，但房价依旧处在高位，均价为37.5万英镑，约346万人民币；
今年上半年，英国房屋交易周期从1月开始呈连续下降趋势，5月交易周期比1月缩短了18天；
从去年6月到今年6月，英国大部分地区的房价均是上涨的态势，备受关注的伦敦地区有1.4%的涨幅。
由此不难看出，英国近期的房屋卖得又贵又快，楼市热度高涨。尽管6月稍有降温，但房价依旧处在高位。
“血脉相连”的欧元区，房价也受到英美的影响。
2022年，俄乌战争爆发后，美国开始暴力加息，欧元区的房价受到冲击下跌，直到2023年盘整，今年以来再次略微下跌。
不过把时间线拉长来看，欧元区整体上涨趋势还在。细分到各个国家来看，德国、法国的楼市相对低迷，但是葡萄牙和西班牙的房价涨幅领先，尤其是葡萄牙。
全球房地产在线平台Global Property Guide报道称，以今年4月为基准，过去一年葡萄牙房屋中间价格上涨了7.04%。从2017年到2023年，葡萄牙房价强势上涨，平均每年上涨9.2%。
高额的房价背后，实际上葡萄牙人的收入是一点都跟不上。
根据评级机构惠誉（Fitch Ratings）数据分析，葡萄牙全国房价平均价格是单个家庭年总收入的5.5倍到6倍。
目光从北半球移动到南半球的大洋洲，澳大利亚的房价数据更让人吃惊。
澳洲房地产数据平台Proptrack最新报告显示，澳大利亚房价在6月份达到了历史新高，虽然增长放缓，但已连续18个月上涨。与去年同期相比，上涨了6.55%。
房地产网站realestate报道称，澳大利亚中档住宅的价格为78.7万美元，约572万人民币，较去年上涨了6.55%，并创下了新的纪录。
澳大利亚地域广阔，共有六个州和两个领地，每个州和领地都有自己的首府城市。他们的房价情况最具代表性。
Realestate报道显示，新南威尔士州的首府悉尼，尽管已是澳洲最贵的买房城市，房价还在继续飙升，过去一年房价中位数依旧上涨了6%。
Proptrack报告则重点突出了西澳大利亚州首府珀斯、南澳大利亚州首府阿德莱德和昆士兰州首府布里斯班。这三座城市在过去两年大部分时间，房价增速最快。其中，珀斯的房价在过去一年上涨了22.52%，而阿德莱德和布里斯班分别增长了14.61%和14.14%。
距离我们最近的日本，房价同样也是 “高不可及”。
由于日元的持续贬值，海外投资者相继把目光投向了日本房产。权威中介机构Kantei 首席研究员指出，由于日本和美国之间的利率差异，以及日元仍处于贬值水平，从外国投资者的角度来看，东京市中心的房产仍然值得购买。卖方市场可能会持续一段时间。
潜台词便是，东京房价还有得涨。
从近期的房价数据看，也的确如此。截至5月，东京23区二手住宅（以70㎡为计算）均价为7386万日元，约合337.3万元人民币，同比上涨4.8%，环比上涨2.1%。
预计房价会进一步上涨，卖家开始“惜售”，而买家的购买意愿则更强，供不应求的情况出现。
Kantei调查显示，东京23个区的二手公寓出售数量也连续第3个月下降，为1万3197套，比上月减少652套。
全球主要国家房价上涨情况各不相同，但其实有一些相似的原因。
首先是房贷利率下调。
美国抵押贷款银行协会MBA发布的数据显示，截至6月14日的一周内，30年期固定抵押贷款的合同利率下降8个基点至6.94%，自今年3月以来首次降至7%以下。五年期可调整利率抵押贷款的利率下跌18个基点至6.27%，为2月以来的最低水平。
其他国家也在缓慢跟进降息，以英国为例，高利率有望在大选后出现变动。
Rightmove抵押贷款专家Matt Smith称，一些知名房贷机构的利率已经开始下调，其他机构可能会效仿。恰逢大选后经济回暖，这对于购房者来说是个好机会。
第二是移民增长的影响。
疫情以来，澳大利亚人口迅速增长。2020年前，澳大利亚每年的净移民人数约为16万人，2022年增加到18.4万人，2023年超过40万人。但澳大利亚的住房供应却没有跟上。在各大城市租房非常困难，购房成本也比以往任何时候要高。
美国著名房地产分析公司 JBREC最近报告显示，由于移民潮和美国大选年的出现，预计2024年美国人口将增长400万，需要新建165万套住房才能满足新增人口需求。而目前美国总的住房供应不足210万套，超过68%的住房市场供不应求。
经济学人指出，富裕国家的非本国出生人口年增长率约为 4%，为有记录以来的最快增长速度。这将在未来继续推高居住需求。
第三则是收入上涨。
经济学人指出，自 2021 年以来，富裕国家的平均工资上涨了约 15%，而失业率仍接近历史最低水平。富裕国家近年来家庭劳动收入的增长远远超过了利息的增长。这有利于他们用更低的财务和心理负担购房。
5月15日澳大利亚统计局公布的数据显示，2024年第一季度工资同比增长4.1%。这一同比增幅高于去年第一季度的3.8%，且从今年７月开始，澳大利亚最低工资又将提高3.75%，在澳洲，即使是零工，时薪工资也是全球排名前列。
据日本文部科学省和厚生劳动省数据，2024年春季毕业的日本大学生的就业率在4月1日达到98.1%，同比增长了0.8个百分点。
自今年4月份起，日本大学毕业生平均每月起薪将上涨3.1%，至225,686日元，约合10370元人民币。
全球主要发达国家房价都在上涨，有没有哪些国家、地区是下跌的呢？其实也有。
比如韩国，2023年房价大幅下跌，今年房价也没有回弹，从住房指数上看，处于缓慢下跌的状态。
在2023年暴跌前，韩国房价过去5年平均涨幅80%，韩国是全球楼市炒作最热的国家之一。
太爱炒房的结果，就是楼市大起大落。
韩国的“全租房”制度，助推了炒房的大潮。“全租房”是一种介于月租和所有权之间的手段。租户需要给房子市场价格五成到八成的保证金，租约期间无需支付租金。
而很多租户为了缴纳这笔保证金，会选择贷款，利率比月租低。当房价上涨，利率走高，需要还的贷款接近或超过月租，租客就会出现退房潮。
这时候，全租需求萎缩，房东很难从新租户那里获得足够的保证金，房东就会以大幅折扣价格抛售房产，房价加速下跌。这样的制度，显然很难维持房价平稳。
同样的，中国香港近期的楼市也整体处于下跌状态。
为了激活市场活力，吸引更多投资者。港府在今年年2月底宣布撤销所有楼市“辣招”，即“撤买家印花税、新住宅印花税和额外印花税等”。
以买一套500万的房产为例，内地人需要交150万税费，税率高达30%。目前只有从价印花税规则，税费仅2.25%，为11.25万，足足省了138.75万元！
但结果，只是昙花一现。
短期内，香港楼市迎来了交易量的激增，房价也有上涨，但后劲明显不足。从香港政府公布的数据看，5月私人住宅售价指数跌至305.9，按月跌1.2%，扭转前两个月的升势。
据中新社报道，在目前利淡因素较强的情况下，楼价指数将持续回软，最快第四季才有转机。
除了香港，中国内地的房价也正处于下跌。
不过，中国内地和其他发达国家选择的道路不同。发达国家在货币宽松大放水，刺激经济和国民收入都持续上涨，而中国却相对稳健，选择主动刺破房地产泡沫。
在房价持续下跌之后，中国开始给一线城市松绑。
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措（“517楼市新政”），包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等多方面内容。
目前新政已经实施一个多月，效果逐渐显效，核心一二线城市市场活跃度有望延续，房企销售将有所改善。
房价跟国家经济发展，有很强的关系，这是被普遍证明的一个规律。
尽管中国和全球房价走势不同，但长期来看，大家都有光明的未来。
中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化，都影响我们每一个人的决策。
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参考资料：
21世纪经济报道：30年期房贷利率跌破7%，美国楼市何时走出“冰封”？
柯谈地产观：全球房价，都在上涨
时代周报：交易量同比暴跌近8成，疯狂的新加坡楼市失速了？
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