“无比庆幸当时没下手，不然肠子都悔青了，多绝望啊。”
上周，朋友给我发来一张微信聊天的截图：有中介发布龙悦居4期的报价信息——一套63㎡的房源，报价299万。
“我2021年心动想买，报价600多万，中介当时说价格以后还会涨，要是买了，我现在就成了大冤种，亏掉几百万。”朋友说。
可查的成交记录显示，龙悦居四期最高成交价是在2021年1月，63㎡，720万，折合单价11.43万/㎡。
有中介透露，这个小区刚成交了一套310万，“还没过户，过户后成交记录就会上传了。”
@深圳买房计划 查询贝壳找房、中原、乐有家、美联物业4个平台的成交记录，暂时没发现上述截图的报价和交易记录，也可能是还没过户，所以暂未查询到相关记录。
如果报价为真、且房源已成交，从最高峰时的720万→299万，中间跌没的421万，放到现在甚至可以在光明宝安买一套3房了。
不知道当初以600多、甚至700+万入手龙悦居四期的买房人，现在做何感想？
价格逆袭→大跌
名校“老破小”最高跌了11万/㎡
梳理龙悦居四期的成交， 可以 说，小区价格已“破发”，6月成交价310万，已跌破这个小区流入二手市场之初的388万。
龙悦居四期此前属于经适房，都是63㎡左右的两房，2019年底，业主陆续取得完全产权可以上市交易。
▲龙悦居四期 | @深圳买房计划 摄
先来梳理一下龙悦居的价格时间线：
可查的第一笔成交记录在2019年11月，63㎡成交价388万，随后一路走高。
约半年时间（2020年中），龙悦居四期63㎡涨到560万左右，到2020年底，总价站上6字头。
最凶猛是在2021年1月，总价首次突破700万。根据贝壳找房APP的成交记录，龙悦居四期在2021年1-2月，有3笔成交突破700万，最高成交价为720万。
“龙悦居四期是深外龙华（小学+初中）门槛最低的二手房，又是小户型，交易比较活跃。”当年，一位熟悉龙悦居的资深中介告诉@深圳买房计划。
不过，有投资客已经不看好当时的龙悦居，认为660万的价格都已经不划算了，”没什么利润空间“。
距离总价突破700万仅半年，2021年中，龙悦居成交总价回落到5字头，自此价格一路下滑。
2023年上半年成交总价还能在4字头，到下半年已经跌到3字头，并且还在持续下跌。
贝壳找房app显示，龙悦居四期6月降价的房源有26套。
▲龙悦居四期 | 贝壳找房app
“单纯靠学区令价格冲上去的老旧物业，价格下跌非常明显，跌了30%-40%都很正常。”有业内人士称。
而与龙悦居一样，曾经经历暴涨、如今也在坠落的另一名选手，前阵子还上了热搜——它就是“深圳学区房从14万/㎡跌到约4万/㎡”词条的主角：八卦岭宿舍。
每次提到深圳房产类似“暴发户破产”的案例，八卦岭宿舍就会被大家拿出来充当典型。
▲八卦岭宿舍
成交单价从4万多涨到超15万，八卦岭宿舍用了约3年半；
而从超15万跌到3.9万，也用了近3年半。
2017年6月，八卦岭宿舍一套28㎡的成交价130万，单价4.64万/㎡；
2021年2月，最高成交价达15.54万/㎡；
2024年5月，成交单价3.88万/㎡。
也就是说，比起最高峰时，八卦岭宿舍跌幅达到11.66万/㎡。
此前旧改/棚改和名校，是八卦岭宿舍价格大涨的两个杀器。
如今，随着深圳教育集团化推进，名校到处“插旗”，拆迁预期也快被磨没，再加上大环境影响，八卦岭宿舍自然滑落。
事实上，它如今的居住属性甚至比龙悦居还弱一些，不仅楼龄老、房子较为破旧，居住环境被部分实地去看过的朋友吐槽“脏乱差”。
有的房源挂牌1天就成交
虽然价格跌得厉害，但像龙悦居、八卦岭宿舍这样的”老破小“成交并不算差。
综合多个中介平台的不完全统计，龙悦居今年成交了5套，八卦岭宿舍成交了17套。
而罗湖、龙岗布吉等区域“老破小”物业较为集中，今年的交易也比较活跃。
例如罗湖螺岭片区的旭飞华隆园，综合多个中介平台的成交记录，今年成交了13套，面积约30-40㎡。
成交周期最短1天：一套29.2㎡的房源，挂牌近1天就成交，29.2㎡，成交价140万，比挂牌价降了30万。
降价对买家是好事，但对刚买没多久的业主来说，可谓是“噩梦”。
阿夏2021年初在螺岭买下一套30多㎡的学区房，如今坦言，“我根本不敢看价格，老老实实供房等着小孩到时候上学就行了。”
“这些老旧物业的价格水分基本被挤干了。”一位深耕螺岭片区的中介说，以往房价一路涨，靠着概念炒作的老破小也一路狂飙；随着市场进入深度调整期，这些房子如今的价格真正反映它们的价值。
这些”老破小“的价格还会继续跌吗？
你会考虑入手”老破小“吗？
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