关注 | 鼓励农民退出宅基地，退出归谁？如何盘活？|农村宅基地|建房

▲ 点击蓝字“读道乡村”关注

连日来，全国多地出台政策鼓励农民有偿放弃、退出农村宅基地，一时间在网上炸开了锅。

事件脉络

6月20日，安徽省凤阳县印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中提到“涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励”。

图源：“中国凤阳”公众号

随后6月21日，江苏省南通市出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的通知》，俗称“通十条”。其中提到“自愿退出（放弃）农村宅基地进城购房的，给予一定额度的奖补，具体标准由全市各地自行制定。”

图源：“南通发布”公众号

无独有偶，早在 4月22日，湖北鄂州六部门联合发布《关于推进就地城镇化和房地产平稳健康发展的通知》，其中提到“本市农村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相关建（构）筑物后，在“双集中”区域购买新建商品住房的，按退出的宅基地面积给予购房补贴，退出的宅基地归还村集体用于复耕复垦。”

图源：鄂州市住房和城市更新局官网

宅基地退出后归谁

农民退出的宅基地会被村集体收回或者在集体内部流转。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

宅基地属于村集体所有，而村民享有的只是宅基地使用权。虽然宅基地归村集体，但宅基地上的房屋是属于农民自己的。我国法律规定“地随房走”，也就是说只要房子是你的，那么房子所占用的宅基地依然归你使用。如果房屋已经消亡不存在了，宅基地也将被村集体收回。非农户口的子女可以继承父母的房子，但不能对其进行翻新和修建，直到房子灭失之后就由村集体收回其宅基地。

近年来，随着城镇化的推进，大量农村人口转移就业，有关数据显示，2019年全国农村宅基地闲置率达到了18.1%。因此，盘活闲置宅基地，探索合理的农村宅基地退出机制，成为宅基地改革的一项重要任务。

如何盘活农村闲置宅基地

各地给出的答卷与方法

从调查情况来看，“盘活农村闲置宅基地”在不同地区有截然不同的表现。农村闲置宅基地盘活利用受客观条件和经济发展水平等制约，进而呈现区域差异。例如近郊农村土地经济价值高，政府吸引鼓励退出，政策保障好，农民宅基地有偿退出积极性就高，反之则不然。

“盘活宅基地”的湖南答卷

闲置宅基地盘活利用要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承等因素，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。

一是利用闲置住宅发展乡村产业。鼓励农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

二是拆旧复垦提供用地指标。支持采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、全域土地综合整治试点、集体经营性建设用地异地调整入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。脱贫县节余的增减挂钩建设用地指标可按规定在省域范围内流转使用，流转收益及时全部返还项目区农村。

三是稳慎推进农村宅基地制度改革试点。 2020年到2022年，选择浏阳、汨罗、宁远、凤凰承担农村宅基地制度改革试点任务，重点围绕宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”进行探索，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

“盘活宅基地”的湖北答卷

2023年湖北省农业农村厅等7部门联合印发《关于进一步做好闲置宅基地和闲置农房盘活利用工作的通知》，要求经过5年努力，初步形成布局合理、种类多样、特色鲜明的发展格局打造一批盘活利用经典样板，总结一批可复制推广的盘活模式。

各地结合优势特色农业资源，大力发展休闲农业、乡村旅游、农家乐、民宿、农耕文化、农事体验、科普教育、电子商务、寄递物流等新产业新业态，拓展农产品冷藏、保鲜、烘干、仓储、分拣、分级、包装和手工编织、酿造腌制等初加工产业。

各地可优先选择城边、路边、景边、山边、水边、园边等“六边”村落，开展闲置农房盘活利用。支持利用全域国土综合整治、城乡建设用地增减挂钩等政策，采取拆除整理、复垦、复绿等方式，开展农村废弃、闲置宅基地整治；复垦出来的补充耕地指标，优先用于农民新增建房落实占补平衡，节余的可进入市场交易；农民退出的零星分散的宅基地，可以建设小花园、小游园、小果园、小菜园等，美化乡村环境；较大的或连排的闲置农房，可改造为养老院，提供给孤寡老人和空巢老人集中居住生活；鼓励孤寡老人和空巢老人入驻乡村养老院，自愿合理退出的闲置农房用于盘活利用。

“盘活宅基地”的陕西答卷

近年来，陕西省安康市积极开展农村闲置宅基地和闲置农房的盘活利用工作，共盘活利用农房12150宗、3178亩，主要以村集体经济组织或成员采取自营、出租入股、合作等方式用于发展乡村旅游、餐饮民宿、生态康养等项目。

入股分红型。入股分红是指农户将闲置农房资源以作价入股的方式，参与利润分配。村集体对搬迁腾退的旧宅统一收回集体名下，对腾退旧宅进行装修，改建成一栋栋各具特色的乡村民宿，通过发展民宿经济给农民分红。

委托出租型。委托出租是指农户与村集体经济组织签订委托协议，由村集体经济组织将农户闲置的农房统一对外出租，年终收取租金的方式。

创新发展型。创新发展是指利用区位条件、资源禀赋和环境容量等条件，因地制宜发展康养旅游等新型产业项目。

村企合作型。村企合作是指村集体经济组织及成员和企业通过协商合作、利益分配的方式，对闲置的农房进行共同盘活利用。

“盘活宅基地”的四川答卷

近年来，四川省巴中市恩阳区在盘活空闲宅基地和长期闲置农房方面大胆探索创新，建立健全盘活机制，培育新产业新业态，为乡村振兴增添新动能。目前，全区盘活利用闲置宅基地1130亩，闲置农房2850幢，吸纳社会资本1.5亿元，培育经营主体356家，带动农民就业20000余人，村集体经济收入增加1700万元，1545户农民增加财产性收入3000万元。

一是搭建交易平台。建立“村级收集、乡镇汇总、部门备案”的农村闲置房地基本信息数据库，对闲置农房从房屋结构、建筑风貌、利用价值、配套情况等方面以户为单位进行分类统计，建立台账。

二是探索盘活模式。在保障户有所居前提下，探索农户利用闲置农房从事经营性活动的自主开发模式、农户将闲置农房出租的租赁流转模式、农户将闲置农房（含季节性闲置）的使用权作价入股专业合作社发展产业的入股联营模式、农户将闲置房地委托给村集体经营的集体经济托管模式。

三是创新经营途径。通过利用闲置房地发展种养业和农村传统手工业；鼓励社会资本租赁闲置房地，建设三合院、四合院式“巴山民宿”，发展乡村旅游业；鼓励利用闲置房地因地制宜发展乡村养老、托幼、廉租房等公益事业。