2024年楼市上半场落幕，楼市沪九条重磅落地，上海市中心豪宅持续火热，二手房市场在经历持续下行后触底反弹，“以价换量”成为主流。信贷继续宽松政策，买房门槛大幅下调。

史诗级新政“沪九条”激活市场

5月27日，上海发布“史诗级新政”——“沪九条”，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”等九条政策措施。无论是力度还是范围，都远超此前市场预期，对购房者释放强烈利好信号。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，在新政之后，近期上海楼市无论是新房还是二手房的成交量整体表现都相当不错。二手房的刚需产品先热起来，集中在300万到500万的价格段，那么从新房角度来看，总价在500万到700万的相对来说提升的比例高一些。

“楼市的分化还在延续，尤其是远郊区域的楼盘仍存在一些冷热不均的情况。不过近期二手房市场较为活跃，有不少置换型买家已经成功抛售手中房源，预计这部分客户会成为新房的重要买家。”

“从新房成交的表现来看，6月总价500万元左右房源的成交量较5月有较为明显的增加，这说明部分二手房置换客已经入市，市场梯度置换的链条已经旋转起来，有利于后续更多改善型需求的释放。”

与此同时，沪九条规定，上海首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首付款比例调整为不低于20%。

调整后的商贷：

  • 首套首付20%，首套利率3.5%
  • 商贷二套首付35%（7个特殊区域30%）；二套利率3.9%（7个特殊区域3.7%）

5月18日，上海市公积金管理中心发布《关于调整本市个人住房公积金贷款利率的通知》，上海公积金调整利率，刷新历史新低！首套房（五年以上）下调至2.85%，正式进入“2时代”。

调整后的公积金：

  • 最高额度：首套单人80万、家庭160万（含补充）；二套单人65万、家庭130万（含补充）
  • 公积金多子女家庭最高额度上浮20%，最高192万
  • 公积金首套首付20%，二套首付35%（7个特殊区域30%)

新房市场豪宅走出独立行情

新房市场方面，毫无疑问属于豪宅的天下，上海上半年，豪宅市场走出了独立行情。

据CRIC数据统计，今年的总价5000万以上的豪宅成交数据，放在过去的十年里，也是遥遥领先的。截至6月25日，上海今年上半年的一手豪宅（总价2500万以上），总成交套数2025套。

上半年新房成交榜单

数据来源:网上房地产、上海中原地产整理

就在不久前，上海的首个风貌别墅项目中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里首开，49套总价7000万-15000万的别墅日光。仅仅在3个月前，中海·顺昌玖里高层住宅首开日光，197亿销售额也成为今年单盘冠军。

同一时间，中海另一个位于徐汇滨江的新盘，232套房源，主力房源总价基本在2500万以上，当天66.38亿的住宅清盘。

今年上海豪宅市场明显大优于去年同期，总成交套数和总成交金额量价齐涨。另外，7月份还有顺昌玖里别墅、翠湖滨江等多个豪宅项目预计入市。下半年上海豪宅供应量会很大，已入市+待入市项目有接近30多个，成交表现值得关注。

二手房成交大涨打通置换链条

今年以来上海二手房市场经历了“过山车”行情，在2月触底后，3月冲高随后放量下跌。527沪九条出台后，上海二手房成交激增，市场累计完成交易量为26374套（统计口径包括住宅、商业、写字楼、车位等），环比增长41.1%，同比增长102.8%，这一成绩创下了近三年的单月最高成交纪录。其中有5天的日均成交量破千，6月最后三天的成交量都在千套以上。当月的成交高峰主要出现在6月的中下旬。

数据来源于网上房地产，仅供参考

总体来看，今年上半年上海二手房成交量约10.75万套，同比去年多了近1万多套。接下去的7-8月，虽属于传统的楼市淡季，不过沪九条政策还在发挥余热，有业内人士认为，6月上海二手房消耗了部分购买力，7月成交量或有所回落，不过月成交量突破2万套的可能性依然很大。

土地市场出让规则大改

今年上半年，上海土地公开市场共成功出让17宗涉宅用地，成交总建筑面积约49.35万方，土地出让金总额约为415.96亿元。与2023年同期相比，出入面积94.7万方，几乎腰斩一半，而成交金额也下降了19.83%，出让的地块呈现出缩量的态势。

回顾这些地块表现，平均溢价率7.36%，平均楼面价51637元/㎡，共有17家房成功拿地，央国企再次占据绝对优势，民营房企中，仅有龙湖和大华各摘得一幅宅地。

上半年上海公开土地市场成交一览

虽然公开市场的成交量有所下滑，但非公开市场的成交表现却呈现出一定的增长态势。据不完全统计，今年上半年，上海非公开市场共成交7宗公开遴选和协议出让的地块，出让总面积达到20.28万方，同比增加49.45%，总揽金约255.3亿元，同比大涨152.8%。

总体来看， 上半年央企国企凭借着在资金、开发经验等的优势，依然是上海土地市场的主力军。中铁置业、国贸和越秀成为上半年上海土地市场大赢家，三家房企都通过联合或独自拿地模式，摘得2幅地块。

土地市场分化延续，依然呈现出热门区域的土地热，远郊或冷门区域地块冷的特征。例如闵行七宝、浦东世博、静安中兴社区等板块的优质地块，吸引超过10家以上房企竞夺，全部进入摇号环节。而外围地块房企拿地意愿不高，被地方国企托底成为常态。

另一个关注的点是，今年上海土地市场对竞拍规则做了2次较大调整，先是取消了执行18年的“7090”政策进行调整，大户型将成为未来市场趋势。

在即将来临的三批次土拍中，取消了土拍溢价率限制，土拍市场重新回归到“价高者得”的时代。与此同时，出让规则中不再设置房地联动价，定价回归市场化。