投资视野·导读
6月21日，我国首批9只基础设施公募REITs上市满3周年。三年间，基础设施公募REITs市场整体规模站上了千亿元台阶，初步经历完整周期，资产图谱不断拓宽，制度与政策日趋完善，形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。其中保障性租赁住房公募REITs也逐渐成为一支重要的力量，已发行的5只保障性租赁住房公募REITs中，深证红土安居REIT、华夏北京保障房REIT和华夏华润有巢REIT均已宣布扩募，建信住房、新黄浦、招商蛇口等企业陆续启动公募REITs申报工作……可以说，公募REITs的发展为住房租赁行业的发展带来更多机遇和挑战。
6月末，盛夏时节，万物峥嵘。ICCRA住房租赁产业研究院先后于深圳、北京举办两场沙龙活动，探讨公募REITs与租赁住房的联结。
01
2024年6月29日 深圳
6月29日，ICCRA住房租赁产业研究院携手中信出版社，于深圳最美书店——中信覔书店成功举办以“新‘国九条’下，REITs赋能住房租赁市场”为主题的读书分享会。
活动现场
活动上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然以《REITs助力不动产金融时代发展》为题，以住房租赁行业发展为脉络，向参会嘉宾介绍了我国住房租赁市场发展背景、政策演进、市场趋势以及行业现阶段发展特点。赵然重点阐释了住房租赁行业作为典型的不动产业态，与金融市场的联系和互动关系。“尽管现在住房租赁行业融资仍会面临很多难点、堵点，但我们相信随着多层次REITs市场的发展，会为住房租赁行业发展带来更多的融资机会，进而推动住房租赁行业健康、稳步发展。”在分享的尾声，赵然如是说。
活动也邀请到万商天勤律师事务所的管理合伙人、深圳律师第十一届理事梁华律师从法律角度进行专业分享。梁华在主题分享《多层次REITs市场对住房租赁项目合规新要求》中介绍了“多层次REITs市场建设”的缘起以及内涵。
梁华律师认为“多层次REITs市场更加丰富和立体，整体资产流通路径更为畅通，形成契合各类不动产、不同发展阶段互留转化通道的梯队市场”。但合规是住房租赁行业借助资本力量长远高质量发展的基础。
02
2024年6月30日 北京
6月30日，人大商学院MBA金融地产校友俱乐部、国际金融地产联盟（IFFRE）、ICCRA住房租赁产业研究院联合主办，中国人民大学商学院MBA投资俱乐部协办的“金融地产思享沙龙：租赁住房REITs的机遇与挑战”成功举办。
本次活动邀请了人民大学、首开地产、华夏基金的嘉宾共话住房租赁市场发展的“中国模式”与公募REITs的良性互动。
活动现场
活动开始，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然做了《不动产金融时代来临，REITs发展的机遇与挑战》的分享。赵院长认为，从全球范围看，住房租赁行业和市场的发展特点受各国国情影响呈现明显差异性，我国住房租赁行业发展速度快，短短十几年即完成资产管理闭环，形成了住房租赁行业发展的“中国模式”。我国不动产金融时代来临后，多层次REITs市场建设会为住房租赁行业的“中国模式”提供更强劲的动能。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然女士进行主题演讲
在随后由人大商学院MBA项目PAP导师张平主持的圆桌对话中，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然、北京首开仁信置业有限公司副总经理童昕光以及华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆围绕住REITs如何赋能国内住房租赁市场等话题展开讨论。
圆桌对话：REITS如何赋能国内住房租赁市场
人大商学院MBA项目PAP导师
张平女士进行圆桌对话
华夏基金基础设施与不动产投资部的行政负责人莫一帆先生进行圆桌对话
北京首开仁信置业有限公司的副总经理童昕光先生进行圆桌对话
■多层次REITs市场发展赋能租赁住房行业
从市场研究的角度，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，对于投资人来说，投资与退出是必然联系在一起的。对于租赁住房行业的投资人而言，终极目标可能都是发行公募REITs。但现阶段，租赁住房行业的公募REITs可能存在需要先纳保、资产合规性、收益率等等多方面的影响，发行难度很高。而多层次REITs市场的发展，为租赁住房投资人提供了小型私募REITs，比如建信发行的ABS；类REITs产品，比如CMBS等多类融资产品。退出途径可选择性高，也会增强投资人对租赁住房行业的信心。
作为国内两只保租房公募REITs的基金管理人，华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆认为，保障性租赁住房公募REITs的推出确定了二级市场的“价值锚定点”，为市场提供了资产价值的参考，这可以帮助投资人更加客观进行判断。现在已发行的保租房公募REITs的二级市场的成绩，吸引了更多投资人的关注。当然，机构投资人出于对资产证券化的盘活需求，也在积极推进Pre-REITs等方式作为有益的补充。
■开发向“持有-运营”的转型
发行公募REITs是“持有-运营”型业态在退出环节的优选，而这也是企业长期持有并进行资产管理的起点。对于曾经大开大合的开发企业而言，向“持有-运营”型业态转型需要做哪些准备？北京首开仁信置业有限公司副总经理童昕光认为，开发企业在过往高速发展过程中沉淀的资产以及现有优质土地供给明显减少，使得开发企业不得不谨慎投资，并谋求转型。而向“持有-运营”转型过程中，最大的难点在于“思维的转变”和团队的转型。这些都需要企业顶层的战略方向调整，各业务板块协同一致，并共同坚守“长期主义”。
■ESG实践增强投资人信心
在谈到ESG对住房租赁行业的积极影响时，人大商学院MBA项目PAP导师张平提到，有研究表示，符合ESG要求的资产，在投资者在判断其价值的时候，在Cap Rate方面会因为资产的绿色可持续发展而有所让渡，从而会提高它的投资收益。
关于这一点，赵然表示认同，并补充到，对“持有-运营”运营型业态的投资，是看其可持续发展能力。而ESG就是对可持续发展能力中非财务指标的量化工具，从多方面帮助企业开源节流，从而实现更长期稳定的发展。
在活动最后的现场互动环节，来自各类机构的参会者就房地产企业转型与公募REITs发行、存量资产合规性对发行REITs的影响、ESG在实践中的应用等方面向嘉宾提问，并得到了充分、详实的解答。
以租赁住房行业为代表的“持有-运营”型不动产与金融工具的结合不是终点，而恰恰是资产管理的开端。尽管现阶段住房租赁行业多层次REITs市场的发展道阻且长，但未来可期。漫漫长路，始于足下，且行且思，静待花开！
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