6月，广州二手房爆单。
成交破万，环比增长33.4%，创了上半年新高。
区域销冠依然是一骑绝尘的番禺，但我们也注意到了黄埔。
网签面积中，黄埔的环比增幅达56.09%，全市第一。（来源：广州房协）
再看黄埔的成交套数，环比增幅50%，依然是全市第一，超猛。
在528新政强效药加持下，黄埔开始浮现次新网红盘，如、都出现了首套二手房，且卖家还都包税。（点击蓝字可回顾详情）
除了横空出世的次新二手房，黄埔6月高成交量的小区，依然是我们熟知的“老朋友”：
万科幸福誉，以网签34套登顶黄埔6月活跃小区。
而据统计，今年上半年，万科幸福誉的成交套数高达134套！ （数据来源：广州房协、贝壳）
整个上半年，黄埔成交的二手房为2951套，万科幸福誉一个小区的占比就超4.5%！
如果算上知识城的其他小区，比例只高不低， 那知识城岂不是在上演一出“大逃亡”？
价格暴跌
但早期业主仍有盈余
先来看看万科幸福誉。
贝壳公开平台上，万科幸福誉6月成交均价18768元/㎡，与挂牌价价差25.8%，跌势明显。
来源：贝壳
从近期成交的房源看，主流的三房户型基本在1.7-1.9万/㎡之间，成交比挂牌少10万+的情况更比比皆是。
来源：贝壳
拉长时间线看相近的户型，2021年峰值时期，成交单价不乏3.6-3.8万/㎡。
来源： 贝壳
两厢一比较，万科幸福誉2024年的新近成交价几乎腰斩。
难道真的跌穿底盘了？非也。
从小区有二手成交记录开始，2019年至2021年，建面约88㎡的成交价涨了50%。
来源： 贝壳
万科幸福誉2014年开盘时，成交均价为7704元/㎡，两年后突破万元大关，2021年涨至25353元/㎡。 （数据来源：中指院）
即开盘到现在，哪怕二手房成交均价为1.8万/㎡，其涨幅仍高达143%，更别说2021年峰值时期超229%的一路高歌。
然而，在楼市普跌之下，万科幸福誉三年内的跌幅达44.3%，说明泡沫正在被挤压，前几年过渡飙升的热度慢慢回落，价格适应市场，渐渐回归至“房住不炒”节奏。
来源： 贝壳
但如果是高位接盘，那么这三年来，万科幸福誉的业主妥妥的“大冤种”本种：
来源： 贝壳
不过，无论是哪一种情况，都难挡万科幸福誉业主的出逃——目前挂牌套数为241套，是知识城板块挂牌最多的小区，挂牌率约4%。
来源：贝壳
挂售超200套的还有合景天峻、时代天韵，其中时代天韵的挂牌率将近6%，出逃情况比万科幸福誉更甚，只是热度和成交周期相对低。
那现在的知识城，整体啥情况？
板块流通性好
主要“以价换量”
贝壳显示，知识城6月新增挂牌335套，环比虽下降3.7%，但看房热度不错。
因为降价房源多，其成交率环比上涨了40.5%。
来源：贝壳
流通性上，知识城近半年的挂牌率不高，但换手率和成交率都处在较高水平，尤其是成交率，超过了全区86%商圈。
简单点说，就是板块内的二手房流通性较好，买卖交易的人多。
结合成交情况看，万科幸福誉的业主实际上是“以价跑量”在逃离知识城。
正所谓“城里的想出去，城外的想进去”，因为价格降到位，新鲜血液也不断进入知识城。
值得注意的是，知识城未来还有新增住宅供应——南起步区凤湖五路地块，就在万科幸福誉一路之隔的位置。
图源：广州PLUS摄
该地块将来入市后，势必会迭代知识城内的住宅产品，打造当下市面上主流的使用率超100%户型，届时住宅选择更丰富，也更利好买方。
目前，知识城仍致力于打造产城融合区，周边的医疗、教育、商业等都日渐完善，生活氛围浓烈，虽然逃离的人多，但自住买家也一直涌入，就像我们年初的一个投票：
只要降价到位，依然有人会选择买入知识城。（点击图片可回顾详情）
一个板块，最怕的是什么，是死水一潭，知识城二手房的高活跃，也正给了市场一个信号：
业主出逃，恰好是自住买家入场淘笋之时。
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