2024年已然过半，楼市上半场表现如何？
下面，请跟随克而瑞天津机构一起，回顾一下上半年天津楼市。
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PART.1
楼市政策回顾
2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松。4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”。
“517新政”，居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限。
央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”。
上半年地方222省市341次政策宽松，频次同比增长71%，但与2023年下半年相比下降24%。
2024上半年，地方购房限制性政策持续松绑，全国仅剩余北上广深津及海南省6地仍在执行住房限购，财税端购房激励政策批量发布，购房补贴、税费减免、以旧换新等政策力度范围持续加大。
天津层面，4月30日，购房新政正式发布，市内六区120㎡以上解除限购、放开外地人在津购房条件等。
5月16日、24日，南开区、河西区相继发布教育新政，强力拉动区域新房项目成交。
PART.2
全国市场表现
得益于短期从中央到地方利好新政刺激，销售面积、金额同比降幅持续收窄。
2024年1-5月全国商品房销售面积、金额环比涨幅均在10%以上，同比降幅持续收窄。
一季度新建商品房销售面积、金额延续低位，绝对量基本与去年12月持平，4月环比大幅回落后，5月因政策利好持续发酵，市场延续弱修复。
前5月销售面积和金额累计同比降幅分别为20.3%和27.9%。
二季度新开工、竣工面积止跌企稳。
2024年1-5月，房屋新开工面积30090万方，下降24.2%；竣工面积跌幅较1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%。
新开工面积累计降幅连续三个月收窄，1-5月降幅较1-4月继续收窄0.4pcts，5 月新开工面积6580万平方米，环比上涨5.67%，同比下降22.7%。
从绝对量上看，企业新开工意愿依旧不高，5月新开工量是2014年以来单月次低（仅高于上月）。
上半年土地交易规模降至历史同期低位。
2024上半年，全国近400城经营性土地成交建筑面积为29603万方，较2023年同期下跌25%，再度刷新历史同期低位。
PART.3
天津楼市综述
上半年天津共成交23宗涉宅用地，同比下降8%；
成交用地面积92万方，同比下降32%；
成交金额94万方，同比下降66%。
成交的23宗宅地中，有12宗在6月集中出让，占上半年成交宅地的52%。
分区域来看，市区成交3宗、环城11宗、远郊4宗、滨海新区5宗。
受市场化房企全国范围内投资意愿降低影响，市场化拿地进一步收缩。
新房方面，上半年成交379万方，同比下降31%，环比下降11%；月均成交量63万方，趋近于2022年月均水平，处于历史低位。
二手房成交量622万方，环比增加5%，同比下降16%。
库存方面，库存压力减小，去化周期拉长，市场进入缓慢去库存状态。
截至6月底，天津市狭义库存量为1303万方，去化周期约19个月上半年供应量同/环比下降，呈现去库存状态，较2023年末下降约50万方，但由于去化速度较慢，去化周期呈现明显上涨。
首开方面，根据克而瑞天津机构统计，上半年新房首开去化率为64%，为近几年峰值。
近两年产品力的升级为新开盘项目带来了较好的去化。
分析这些首开表现较好的项目，可以发现，建筑新规的运用、工程进度的加快、示范区展示力的提升等，是它们的共性。
产品端，近年天津楼市产品迭代不断推进。从2021年的公建风外立面开始，天津住宅的产品已迭代至四代住宅。
典型如架空层，已然是当前新项目的标配，近期新公示产品规划的项目，五一例外的都加入了架空层元素。
此外，滨海新区6月发布的建筑新规：空中花园、联合出售型住宅、第五立面等。
显然，第四代住宅将成为未来一段时间的热点。
二手房市场方面，现房叠加价格优势，二手房与新房成交量差值持续拉大，最新6月二手房/新房成交套数比值为2:1。
PART.4
下半年市场展望
上半年已经过去，下半年值得期待。
关于天津楼市的下半年，也许可以展望一下：
政策端，一方面，“去库存”政策和“旧库存”分布存在错配。
以全国首例收购存量房的杭州临安区为例：政策规定， 房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米。
但从天津现房存量的成交数据来看，90㎡以下占比全市现房面积总量仅有20%。
也就是说，存量房收储政策与天津现房存量分布情况，两者的适配度存在一定问题。
另一方面，以产业促进为前提的购房落户政策值得期待。
今年4月，住房城乡建设部作出工作部署，把保障性住房建设成“好房子”。
“好房子”一大要素，就是产品力。当前，天津楼市产品力正在进一步升级。
从数据来看，天津楼市的改善比例进一步扩大。
典型改善项目的市场成交向好，代表性新盘如河西的体北金茂府，武清的城投春风杨柳，分别是城市级改善和区域性改善的代表。
或许，可以展望一下，下一阶段，“好房子”的建设将带来改善型住房走出独立行情。
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