一周参考消息︱6月市场结构性“回暖”，房地产是否已接近底部？|一线城市|万科|中海地产|房地产行业

买房“送户口”，能蔓延到一线城市吗？

此一时彼一时。房地产火热时期，多数限购城市要求有户口才能买房，而现在多个城市发布新政表示，买房就能“送户口”。

6月25日，苏州市发布关于实施合法产权住房落户有关事项的通知，明确在苏州市行政区域内实际居住的非苏州户籍人员，符合拥有本市合法产权住房；购买本市新建商品住房且完成网签备案条件之一的，可以申请户口迁入拥有或者购买的住房，其配偶、未婚子女、父母（超过法定退休年龄或者已办理退休手续）可以申请办理户口随迁。

在苏州之前，已有多个核心城市开启了“买房送户口”模式：

5月9日，杭州发布的房地产政策提出，优化积分落户政策，在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。
5月11日，南京市进一步放宽落户条件，在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。
5月12日，沈阳取消积分落户名额限制，放宽学历落户范围，在沈阳市租赁房屋、务工、就学即可落户等新政，大大放宽了落户条件。
5月13日，佛山放宽购房入户政策，在佛山市持自有合法产权住宅房屋的非本市户籍人员可以在房屋所在地申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女可以随迁。

其实，早在2021年，全国就有差不多一半的省份，提出了全面放开落户限制，包括石家庄、昆明、南昌、银川、福州、济南、郑州等多座省会城市，都可以“零门槛”落户。

截止目前，全国还没有完全落地买房送户口政策的城市实际只有北京、上海、广州、深圳、天津。

为什么是这五座城市？四个一线城市在就业机会、医疗、教育资源等方面都具有突出优势，具有虹吸全国的实力。而天津，虽然不是一线城市，但教育资源非常突出，很多希望降低孩子考大学难度的人，有极高的落户意愿。所以，在户籍门槛上，天津一直以来都相当于是一线城市的标准。

不过，当前全国普遍放松落户条件的形势下，除了北京、上海，其他城市或还有继续放开的可能。

其实，早在这个世纪初，为推动住房商品化，北京、上海等核心城市也曾出台过“买房送户口”的政策。

整体而言，城市增量人口决定房地产的未来，也是未来城市发展的重要推动力。但目前全国大部分城市的落户政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人来，或者更简单粗暴的用买房来吸引人，但大部分城市都没有留住人才的措施。其实，对于这些城市来说，人才对应的应该是产业，人才对城市的作用也应该是在产业，而不仅仅是房地产。

这也是为什么，大家都期待北京、上海能放开落户，但现实来看基本不可能的原因。

中海，6个盘卖了600亿

有着“工科品质+利润王”名号的中海地产，最近在一线城市豪宅领域，频频出圈。

至于出圈原因，主要是贵。

6月28日、29日2天，中海在北京、上海、深圳3个超一线城市同时推出了3个豪宅项目，收金228.58亿元。

北京：京华玖序，推出325套住宅，备案均价17.5万/平方米，开盘销售额62亿；据北京市住建委官网数据，截至7月1日，中海京华玖序累计签约218套，成交总价约74.51亿元。
上海：领邸玖序，推232套住宅，备案均价14.6万/平方米，最低总价1494万元/套，项目去化率90%，开盘销售额66.38亿。
深圳：深湾玖序，推293套住宅，备案均价13.2万元/平方米，套均总价约3462万元，最高一套顶层复式总价过亿，项目去化率100%，开盘销售额100.2亿。

其实早在今年3月，中海就以上海顺昌玖里首开196.53亿元的成绩（项目单价17.2万/㎡），一举创下了目前全国商品房单次开盘最高销售额纪录。

再加上单价约5000万/套的北京丰和叁号院（3月末首开收金超20亿元），以及总价段约1000-2000万元/套的广州大境2个项目（今年三次开盘收金约60亿），中海在4个一线城市，6个项目销售总额超过了600亿。

另外，6月27日开盘的上海恒昌玖里风貌别墅，更是以29.8万元/平方米的单价刷新了上海市新房均价历史新高。

跌荡下行的市场上，中海用真金白银的成绩证明了，一线城市的豪宅依然有市场。

不仅中海，从市场整体数据来看，也是一样的结论。

根据CRIC数据，今年上半年，61个典型城市总价3000万元-5000万元、总价5000万元以上高端住宅相较于去年同期增加七成以上；单价15万元/平方米以上高端住宅共成交2054套，同比增1.5倍；过亿豪宅全国共成交了18套，比去年同期多了5套。

值得注意的一点是，中海今年在多城推出的豪宅与传统豪宅有一个明显的不同，即项目遵循了中海过往最为擅长的“高周转”，例如上海和深圳项目从拿地到开盘都仅用了一年时间。而且，不同于一些顶豪少量多次、长周期的推盘节奏，中海推货量大且很迅速，比如今年3月创造纪录的顺昌玖里，套均4000万，一次性推盘500多套。

这种量大又快的推盘节奏，使中海地产在今年行情继续疲软的市场下，实现了快速抢收。而这种“个别热点项目带动”效果下，也拉动了中海其他项目的销售。

另一方面，中海能够在今年实现豪宅项目的热卖，其实主要得益于2023年的拿地，2023年全年中海新增拿地金额1342.1亿元，位列行业第一，其中，北上广深四个一线城市的新增货值占比60%。

看来，坚守“主流城市、主流地段、主流产品”投资战略的中海，在2024年获得了不错的投资回报。

不过，这不得不让我们想起不久前才讨论过的，中海今年上半年拿地大幅下降的事情

这背后到底是中海留足资金等待下半年核心城市核心好地出让呢，还是市场预期下的战略收缩，还有待继续观察。

6月市场结构性“回暖”，房地产是否已接近底部？

2024已过半，从数据上看，6月房地产出现了一定的回暖。

①6月无论新房二手房均呈现明显上扬，但应理性看待结构性“回暖”

从新房数据看，TOP100房企6月单月销售额环比增长26.1%，较五月份有显著好转，环比上涨近三成，这是今年前5个月所未有的。从二手房看，6月重点城市二手房成交量回升显著，北京、上海、深圳二手房成交量均创新高，具体数据详见《一周敏感信息速递》完整版。

不过，虽然6月份的成绩单亮眼，但仍应冷静理性看待结构性“回暖”。至少有三点需注意，第一：半年度冲刺，第二：政策红利效应，第三：预期。详细内容请咨询《一周敏感信息速递》完整版。

对于市场的整体评价，近期官宣拟将剥离房地产开发业务并私有化该业务的美的置业执行总裁王大在表示：

②眼下整个房地产市场是L型走向，未来市场不可能再回到过去，但底部已基本接近

国际评级机构标普则表示：

③24 年行业将在政策引导下继续寻底，商品房销售额预计下降15%

理由包括：信心不足——房价持续下探削弱购房者信心，市场悲观情绪蔓延至东部及高能级城市；挤出效应——二手房及保障房等多种房源对新房的挤出效应明显；低线城市难——低线城市库存高企、需求不足为政策效果带来隐忧。更多标普研判内容请咨询《一周敏感信息速递》完整版。

摩根士丹利则表示：

④今明两年地产调整尾声，3千亿再贷款是开始，需要3-4万亿

按照摩根士丹利的研究，中国本轮房地产调整以21年为起点，目前量已经基本调整到位，价格还有一定调整空间，但也不远了。据其测算，为使当前房地产库存回归常态，回归到合理水平，可能需要3到4万亿的政府准财政资金支持，目前的3000亿只是开始。更多研判内容请咨询《一周敏感信息速递》完整版。

市场大势聚焦到房企角度，一些变化和调整更加值得关注。如：

⑤今年上半年，超八成房企市值下跌，千亿市值房企仅剩下4家

根据统计，今年上半年，市值百强房企中仅有14家房企总市值环比增长，有86家房企总市值下跌，占比超过八成，截至今年二季度末，市值超千亿元的房企仅剩下4家。详细内容请咨询《一周敏感信息速递》完整版。

而在具体房企动态端，却出现了明显的分化。央企明显更为淡定，如：

⑥中海地产深圳、上海两大顶豪项目集中开盘，官宣一日收金166亿

关于中海近期多个豪宅项目开盘大力吸金的观察，我们在昨天的文章里有更为详细的解读，各位可以跳转查看：

另一家央企保利，近日在股东周年会上，以刘平董事长为代表的保利发展管理层，对行业和自身下一步走向给出了若干判断，其中就提到：

⑦不会像其他企业那样转型造汽车，将扎实把主业做好

现下，行业对于转型的态度也分化为两派。一方面，以华润置地、龙湖、绿城、新城为代表，在转型第二曲线方面已小有成绩；另一方面，则是以保利、中海为代表，坚定开发主业派。

到底是坚守主业持续发力比较好，还是多元化多头并进才是未来？更多我们的分析详见《一周敏感信息速递》完整版，也欢迎各位来评论区留下你的看法。

民企方面，拥有资金实力的依然在房地产攻城略地，比如越秀、伟星等。

⑧竞拍超300轮，伟星以总价8.6亿、溢价率25%竞得合肥政务东核心地块

其实，从本轮房地产调整之初，伟星房产就已经开始在土拍市场大展身手。2021年斩获19块地，总投入225亿；2022年，继续投入243亿拿下20块地，即便到了2023年，国央企地产商拿地成为主流，克而瑞数据显示，伟星房产仍拿地156亿元，排名第20。

当地产行业陷入民企集体“哑火”，为什么伟星还在发力？主业为非房开业务的多元化房企到底有什么优势？更多解读请咨询《一周敏感信息速递》完整版及《晨光地产行研》，我们有全行业独一份的策略分析及观点建议，欢迎来看。

新兴民企积极向上的同时，头部民企却仍在艰难“求生”。比如：

⑨万科继续“瘦身”，出售上海南翔印象城MEGA48%股份予GIC

这也是继七宝万科广场（现已更名为七宝领展广场)之后，万科印力集团再度出售旗下优质商业资产。不过，与完全撤出七宝万科广场不同，考虑到印力仍然拥有南翔印象城MEGA2%股权，印象城品牌依然会维持，稳定万科的商业运营版图。

龙湖则进一步执行“短期债务削减的优先级是优于增量投资的”战略。

⑩龙湖集团有序推进降杠杆，近日一次性偿还71亿债务

6月28日，龙湖公告称，已累计从公开市场购回两笔美元债，本金金额合计约6.23亿美元。同日，龙湖还提前兑付了一笔规模为26.5亿元人民币的CMBS，粗略计算，龙湖一口气还了约71.8亿元人民币。

作为当下的“还债网红”，龙湖对负债及流动性的主动管理，大大降低了其短期再融资风险，也加深了其在市场上“安全”的品牌印象。

另一边，龙湖也在积极拓展更多的业务：

⑪重庆将公园绿地运营权交给龙湖集团，变身“商业综合体”

龙湖的整体操作是先打造了龙湖礼嘉天街商业项目，而后进一步通过与政府协商获取到项目周边的市政公共设施，如此次的绿地公园。整体策略即：通过获取长期运营型资产，收获稳定持久的运营收益。

最后来关注一下港企，近期，新世界、瑞安接连卖资产。

⑫资产负债率持续攀升，新世界发展加速出售非核心资产“降杠杆”

6月27日，新世界发展发布公告称，公司继续出售非核心资产。继早前以逾40亿港元出售愉景新城商场后，最新向母企周大福企业出售前海周大福金融大厦北塔余下30%权益，套现逾15.5亿港元。

显然在房地产持续下行的行情下，现在轮到香港地产商降负债了。

万科，半年度亏损最高可能有90亿

万科又一次承包了今天的房地产热点。

昨天（7月9日）晚上，万科发布公告称，预计今年上半年，录得归母净亏损70亿元~90亿元，同比下滑171%～191%；扣非后的净亏损为50亿元-65亿元，同比下滑157%～175%。

对比往年数据，这将是万科上市以来，首份录得亏损的半年报。

据查，自1993年上市以来，万科中报的净利润始终为正，2020年上半年一度达到125亿元之多。

其实今年一季度，万科净利润就已经出现了约3.6亿元的亏损。而当下，万科的亏损正在扩大。

继续亏损可以说是意料之中。毕竟市场并没有转暖，从万科销售数据来看，今年1-6月，累计实现合同销售金额1273.3亿元，合同销售面积939.5万平方米，同比分别下降约37.5%、27.5%。而且这还是以价换量的结果，2024 年上半年，万科销售均价从年初的15510元/平下降到13553元/平，环比下滑了12.6%，相较2023年同期15722元/平下滑 13.8%。

至于预亏原因，按照万科的解释包括：第一，房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降；第二，公司对部分项目计提了减值；第三，部分非主业财务投资出现亏损；第四，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

总结来看，大势不好，资产无论是卖掉还是拿手里，万科都在亏钱。而为了确保现金流安全，不得不去库存和处置资产，也导致业绩压力进一步加大。

同时万科也承认，尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但并未成功转型。而且，公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高。关于这点我们此前的文章也讨论过，感兴趣可以跳转查看：

回顾今年上半年，万科主要精力集中在卖资产和找融资两方面。

卖资产方面，先后出售了上海七宝万科广场（现已更名为七宝领展广场）、上海南翔印象城MEGA等优质商业资产，还出售了深圳高新投公司股权、物流公司普洛斯股权、深圳超总地块等大宗资产。

融资方面，通过新增抵押物（包括股权质押或资产抵押），合计获得了招商银行、交通银行、工商银行、邮储银行等银团超600亿元的新增融资。此外，利用经营性物业，上半年也新增近150亿元的贷款。REITs方面，印力REIT完成上市发行，发行规模32.6亿元，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs则还在申报过程中。

那么，万科今年会爆雷吗？目前来看答案自然是不会。

且不说目前政策推动下市场已经出现结构性回暖，单看今年万科的债务安排，目前也是安全的。

上半年万科完成3笔共105亿元境外债的偿付，年内已无到期的境外债；完成3笔合计50亿元的境内公司债和中票的偿付。下半年，境内公开债券还剩余2笔，合计共43亿元，目前已有相应的偿还安排。

不过，万科真正的偿债挑战还在2025年，至少有246亿元的到期债务。从当前房地产形势来看，万科能否安全闯过2025年的债务到期高峰期，或是新一轮地产周期能否开启的标志。

从万科的表态来看，万科管理班子坚定地看好行业和公司未来。于是，在昨晚发布业绩预告的同时，万科还对外公布了一份管理层集体增持计划，按照计划，万科骨干管理人员1862人将自筹2亿元，增持公司A股股票，并自愿锁定两年。用真金白银与股东同呼吸、共命运。

提到这，不由让人想起最近爆出的万科持股平台“鹏金所”定融产品的兑付问题。据悉，这款绝大部分投资者为万科内部员工的理财产品，5月就已经出现了兑付困难，而且至今也没有任何官方兑付方案。

另外，万科北京通州区台湖项目，目前已经确认无法按时交付。

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