大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
自从新政落地，买卖双方，都已经在蠢蠢欲动。
特别是一些郊区置换客，经历过“郊区低潮”，恨不得马上出手手上的资产，给自己一次买回中心区资产的机会。
问题来了，这批高位买家，如今能把房子卖出，也要把首付亏得干干净净了，能拿到中心区买房的钱，寥寥无几。
所以，部分极致低总价的中心区资产，才能入他们的眼。
粉丝老关，最近也在纠结这件事。
高位入场，新政割肉30万离场
老关在黄埔有两套房子，一套自住，一套是在2021年入手知识城的中×××，单价约2万/㎡，买了建面约90㎡户型，总价约180万。
那时候知识城如日中天，两套房在手的老关，仿佛就是人生赢家！
只等住宅升值，转手赚百万，不过是分分钟的事情。
没想到楼市峰回路，外围区的住宅哐一声，就倒了，3万+的知识城降到了遍地2万、1万+的房子，降幅高达35.1%。
近两年知识城二手房价变化，来源链家
人生赢家，变成砸盘侠！
一感觉到不对劲，老关今年年初火速挂牌，也不敢喊价，悄悄挂了145万，还怕被老婆知道，但一直卖不出。
上个月，528新政后，二手挂牌又涨了不少，一周就涨了6000多套，内卷更严重了。
但还好，趁低首付买房的人也多了，老关觉得这是资产重组的好机会，也不怕老婆闹翻天了，一口气降价30万，最后以115万成交。
割肉的痛和卖房的难，让老关对资产配置有了全新的认知，特别是不值钱的非中心区房子，打死也不碰，能抗跌抗风险的，只有核心区的房子。
买房只买珠金琶，成为了老关的买房指南。
但是珠金琶的住宅成本太高了，哪怕15%的首付，也是老关难以摸到的存在，比如保×××，总价800万起，首付也要120万，后面还要偿还高月供。
我为大家拉了一个表格，就一目了然了：首付15%和30%的月供相差了6千元。
说是低门槛上车，实际上是月供压力大多了。同时，利息总额多付了71.6万，可以买辆豪车了。
正在老关一筹莫展时候，老关的朋友提了一个醒，核心区资产不只有住宅一条路，商办也是！！！
之前鸟叔不是有个朋友大成也买了一套商办资产吗？150万就可以上车琶洲了。（来来来，这里有那位朋友的详细故事，欢迎回顾。）
老关果然是老粉，在经过朋友提醒后，他第一反应就想到了这个盘。
还找到了鸟叔，说关注多年，能不能搞个折扣......
折扣打了多少就先不说了，我倒是可以先透露一下是哪个盘：没错，就是大成买的那个琶洲·ONE57！
惊呆！商办租金高得离谱…
老关的想法是正确的，虽然之前买房有失误，但是现在清醒了，他讲起生意经，也一点不比大成差。
1、从地段、交通上看，含金量十足：
老关看房有一套自己的原则。
一定要看周边的产业发展情况好不好，有高端产业支撑才会有租赁需求，这样才有利于房屋出租，尽快实现投资目的。
正如之前老关选择知识城，也看中了知识城产业发展迅猛，只不过他算漏了一点，就是知识城距离市中心还是太远了。
如今琶洲就不同了，和珠江新城天天含情对望，这地位岂是其他“妖艳贱货”能比。
琶洲航拍，来源海珠发布
并且从产业的含金量来看，琶洲才是那个YYDS。
在这个方块之地，聚集了腾讯微信总部、阿里巴巴华南、唯品会、TCL、三七互娱、科大讯飞、小米、名创优品……一堆耳熟能详的牛企。
琶洲·ONE57正正位于琶洲最成熟的西区，旁边就是索菲亚，距离琶洲一堆堆的总部大楼不过数百米。（来源：百度地图）
庞大的企业集群直接带动片区经济跑出加速度，去年琶洲的数字经济增加值占了广州全市的13.5%，助力广州GDP突破3万亿大关。（广州海珠发布）。
稳重的老关，看到这个阵势，瞬间就觉得荷包要涨起来了，亏掉的首付钱，也可以找个理由，和老婆好好交代了。
事实也是如此，就拿最近一年来说，广州各主要板块，新房价格都在调整状态。
能逆市上扬的，仅有极少数高价值板块，其中涨幅最明显的，就是琶洲，达到了12%。
这也是为什么琶洲无论住宅还是商办，都受欢迎的原因的。
老关总结了一句，有利可图，就有人砸钱。
题外话一句，老关是中大毕业的，所以总结能力比我还强些。
地段之外，老关另外一个原则就是，近地铁。
项目距离磨碟沙地铁站仅约124米（来源：百度地图），一站就可抵达琶洲会展中心，还是8/18号线的交汇处，其辐射范围之广，包括了珠江新城、金融城等CBD。
交通便利，出租容易，资产租金有保障。
2、从租金上看，琶洲小商办物业越买越有钱
饱受住宅价格下降之苦的老关，清晰认识到一个道理：如今不是买房就能赚钱的年代，住宅靠不住了，中心区商办投资反而更靠谱。
他说之前在天河上班，公司附近的万科云城米酷，不少人视为出租“神器”，租金收益大概为4.4%以上（来源：贝壳）。
我们深入分析过，万科云城米酷租金之所以这么高，是因为周边上班族人数巨大。
在琶洲，就有16万+的上班族聚集在琶洲，就业人数也以每年近50%速度增加。（来源：广州海珠发布）
老关又总结了一句，有人的地方，就有生意做。
别忘了，琶洲还是总部企业集聚地，所以这里上班族的收入水平比较高。
根据BOSS、前程无忧等招聘网站数据显示，琶洲月薪2-3万的高薪岗位有843个，月薪3万以上的有480个，总量比珠江新城多700多个，远远甩开一大截。（来源：boss直聘、前程无忧）
这些白领收入高，对居住的要求也高，所以，琶洲的商办真的十分符合他们胃口，往往不愁租。
老关给我算了琶洲附近商办月租和日租两笔账。
先看看月租水平：
保利天悦租金收益约4-7%，38平商办单位，月租可达5千-1万/月不等，建面约68㎡商办也能租近9千/月（来源：贝壳）。
琶洲新村租金收益在5%左右，建面约38㎡一房一厅月租4200-5300元/月，建面约66㎡两房5700-7000元/月（来源：贝壳）。
而住宅的租金收益一般就在1.2-2.1%左右，谁高谁低，一看就知。
除此之外，琶洲的另一支柱产业——会展业，也带来了大量的人口涌入，这样让琶洲商办有了另一个收益通道，就是日租。
四个字：高的可怕！这个是我总结的
在广交会期间，琶洲商圈酒店价格非常夸张，平均涨幅甚至高达300%！
附近建面约25-50㎡的民宿，每晚租金都在1000-2000+元，比平时最高接近翻十倍。（数据来源：美团、携程）
如此高收入，已经胜过大部分的理财产品，老关这次，总算没有走错路。
3、中心区商办成为主流产品
算完老关的生意账之后，我也从我的角度补充一下。
可能市场上大家会把更多关注放在住宅，商办是比较容易忽略的一个。
但其实，从流通性来看，中心区的商办成交也在飙升，说明有更多人认可商办的价值。
也正如鸟叔这两个朋友、粉丝一样，默默把票投给了核心区的商办。
据克而瑞数显示，商办的成交量从2018年的9%飙升至2023年的34%，翻了近四倍（数据来源：克而瑞），特别海珠区的小型商办，这两年真的爆款频出。
顶流琶洲·ONE57，开卖以来一直热销，力压所有选手，在冠军宝座上已经坐“麻”了（数据来源：克而瑞）。
你可以不相信很多东西，但是你要相信，能做到第一的，绝对是有他过人之处。
加上150万起的低总价，不得不承认，琶洲·ONE57是老关资产重新配置的优质之选。
小户型补货在即，6月底“清盘”
我了解到，项目在售建面约34-67㎡产品，都是琶洲少有的低总价小户型，很受市场欢迎。
特别是建面约34㎡的灵动户型，每次推出不日就会清空，特别抢手。
按照以往的销售速度来计算，大概在6月底该户型就会“清盘”，即将成为绝版小户型。
所以，机会已经不多了，大家记得“盯紧”了。
至于另外两个建面约47㎡、建面约67㎡小户型也是百变空间、买少见少。
比如建面约67㎡户型，可以划分成多个功能室，用来出租给创业人士、或者自己用来创业，都十分实用。
270度的L型巨幕窗，还可以让你随时俯瞰琶洲夜景，拥有实用和美景的双重享受。
重点是，相比琶洲CBD内，动辄千万级别的的商办项目，琶洲ONE·57推出的建面约34-67㎡小户型，不仅总价可控，还十分稀缺！
我收到消息，接下来的琶洲公馆、力迅琶洲湾等商办物业都是大面积单位，均要千万级别或以上。
越秀地产广州区域的琶洲·ONE57，是普通人入手琶洲为数不多的机会了！
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