1.
7月9日晚，万科发布2024 年半年度业绩预告称，2024年上半年预计净亏损70亿-90亿元，这是万科自上市以来，首份录得亏损的半年报。
从销售规模来看：
万科在上半年累计销售面积为939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%。
6月单月数据：
销售面积197万平方米，同比下降21.8%，销售金额251.3亿元，同比下降30.5%。
不论是上半年的整体数据，还是新政后的首月，降幅都不小。
2.
公告称，尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但转型业务投资超出了资源和能力的边界。
同时公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高，随着这些项目在2024年进入结算，公司结算业绩受到重大影响。
1、公司对部分项目计提了减值。
万科2023年年报显示，其存货为7016.96亿，计提资产减值为34.90亿，占存货的千分之4.9，远高于2022年的4.50亿元，主要是对存货计提跌价准备。
2023年减值幅度应大大超过去年，预计6000多亿存货（一季度的时候存货还有6721亿。）中至少有50~60亿的减值。
解读：由于市场环境变化，部分项目销售价格未能达到预期，导致预期未来现金流量下降，为防止资产继续持续贬值，提前降价计入财报，所以导致减少利润。
2、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
该理由万科没有具体解释。
解读：为了稳定经营和降低负债，万科2024年上半年实现大宗交易回款93.4亿。
万科于2024年5月27日，以22.35亿元的挂牌底价出让了深圳超总地块，本地块是万科于2017年12月以底价31.37亿元摘得的，原计划为员工自用办公类，若仅按照账面金额计算，万科折价了9.02亿元（31.37亿元-22.35亿元）。
2月9日，领展房产基金拟收购上海七宝万科广场的余下50%权益，收购估计基础价款23.84亿元；
6月份，上海南翔印象城MEGA的股权发生变更，万科印力集团将其持有的48%股份出售予另一外资股东，同时保留最后2%股份。
万科上半年公司完成3笔境外债的偿付，折合人民币约105亿元。
所以，这些交易应该都是亏本大甩卖的。
万科表示：“公司从今年二季度开始全力落实瘦身健体的一揽子稳定经营和降低负债的方案，对库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。有些资产交易价格低于账面值，并且主要发生在二季度，但这些举措有助于公司更快回笼资金，是我们保安全、活下去、重新回到高质量发展轨道必须要付出的阵痛和代价。”万科公告中表示：“公司为确保现金流安全，通过价格折让加大库存去化和资产处置力度，导致公司业绩压力进一步加大。”
此外，万科披露了一份投资者关系活动记录表，回应了包括房地产未来走势、业绩预告情况、债务偿还规划、融资进展、大宗交易情况等诸多热点问题。
3、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
解读：市场好的时候，高价拿地，市场不好的时候，低价促销，所以毛利大幅下降。
3.
其实，目前的市场就是开发商的处刑台，亏损恐怕是一个普遍现象。
说句难听的话，别说亏损几十个亿，哪怕整个大雷，大家都会觉得很正常。
因此，对于万科70亿~90亿元的亏损，网友的反应并不大。
而真正让大家难以置信的是，万科的净利润降幅。
上面提了，万科上半年销售面积和销售额的降幅都在2~3成。
如果净利润降幅也在这个程度，网友会觉得合理。
可是，万科的归母净利润同比下降171%~191%，扣非后的净利润同比下降157%~175%。
直接干到150%以上，这个跨度实在太大了，哪怕大跳水也没有这样的。
话说回来，开发商的日子很难过，这是事实，但我们也能看到，国家一直在大力扶持。
而且还有一点，购房者和政府对开发商的要求，已经降到了底线，甚至在购房者眼里，那些能及时交房的开发商，就是最优质的开发商。
房地产从规模化时代过渡到品质时代，大家对于房屋的购买需求还是很大，关键是，房企的产品能不能匹配新形势下的市场需求。
中国住房整体短缺时代已经过去，住房需求从“有没有”向“好不好”升级。未来，产品力不仅决定了房子的未来价值，还将成为房企拉开差距的关键。
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