上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
周一的文章和大家讲了黄金一定会涨，没想到第二天金价就创下历史新高。
是我能掐会算吗？并不是。
我只是用逻辑和常识去帮大家推演趋势，把握机会，这也是我们号一直以来在做的事情。
今天呢，和大家聊聊刚刚公布的社融数据。
具体来说，是社融里的住户中长期贷款数据。
因为住户中长期贷款的构成主要就是房贷，要想读懂中国楼市，这是一个绕不开的指标。
今年的数据情况怎么样呢？来，看正文。
01
先搂一眼总体的社融情况：
今年上半年，全国社融增量累计是18.1万亿，比去年同期少了3.45万亿。
减少在哪了？
大家可以从下面这张6月信贷结构分析图里看出一些端倪。
很明显，无论居民还是企业，大家都没有以前那么想借钱了。
想想也是，面对房价的下跌和经济的不确定性，老百姓减少贷款意愿，甚至选择提前还贷，降降杠杆，也是对未来不确定性的一个应对。
尤其在现在“资产荒”的背景下，钱没地方去，所以选择提前还贷少付一点利息。
老粉都知道，我是不主张大家提前还贷的，因为房贷是个“久期”很大的品种，在二三十年的周期里，房贷一定是你能借到最便宜的钱了。
只要现金在手上，未来二三十年的时间里，还怕碰不上一次投资优质资产的机会吗？
当然，这个是题外话了，说回正题。
需要注意的是，不仅代表房贷的中长期贷款少增了，代表消费的短期贷款同样少增。
换句话，不仅仅是地产，消费也有增长乏力的趋势，这点我们从社零的情况也能看得出来。
说明什么？
说明很多人臆想的“房地产一鲸落而万物生”并没有发生。房地产不行，人们连用信用卡提前消费的意愿都降低了。
说明经济从来不是简单的“房价跌了人们就有钱消费了”的此消彼长！经济系统的运转复杂程度远超你的想象。
为啥房价下跌会影响消费？
这个话题是老生常谈了，感兴趣的直接去搜索“财富效应”，再查查中国有产者人数，结合起来你就会明白房地产对于中国经济的意义。
总之，房地产的下行是牵一发动全身的。
房价下跌，消费也起不来，那企业自然也没有扩张动力，企业端的新增贷款也会乏力。房地产下行会从方方面面的角度拖累社融和消费。
我们再来聚焦看看居民中长期贷款的变化。
整个上半年，全国住户中长期贷款增加了约1.19万亿，同比增长3.9%。
这个增速是什么概念呢？看下面这张图。
上古时期的数据先放一边，就拿最近10年的住户中长期贷款数据来看。
不难发现，3.9%的同比增速是近10年以来最低！走势还在继续下探！
哪怕是当年“库存大顶”的2014-2015年，住户中长期贷款增速仍有15%以上的增速。
甚至于，在爸爸“千方百计去库存”的政策刺激后，住户中长期贷款增速更是一度飙到30%以上！
那么，现如今，同样的库存大顶，同样的去库存刺激政策，为什么这杠杆没有继续高歌猛进往上攻？反而越来越多的人选择提前还款了呢？
我想，很大的一个原因在于，我们的居民债务水平，今时不同往日了。
2015年时，我们的居民杠杆率只有35%左右，继续往上加杠杆的空间还很广阔。
现在呢？——已经来到64%。
虽说距离美国巅峰时期100%、韩国110%还有空间，但从我们的人均GDP和收入水平来看，现在这个杠杆率已经不算低了。
可以说，在这个杠杆率的平均值背后，有些城市、有些群体，已经加不动杠杆了！
关于这个问题，我们要从短期和长期两个维度看待。
第一，短期来看，中国不同城市因为居民债务水平不同，未来楼市的上涨空间一定是分化的。
那些居民杠杆率低、仍有余力继续加杠杆的城市，有望带头冲锋，率先复苏。而那些居民杠杆率高，泡沫严重的城市，仍有补跌风险！
哪些城市杠杆率高，哪些城市杠杆率低，我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章
第二，长期来看，经济一定会复苏，但这个过程是波折的。
经济复苏的前提条件是，房地产必须得止跌，因为只有打消了4亿中产的资产缩水忧虑，信心才能回归，消费和内需才能释放，企业才能扩张，带动就业和收入的提高。
好在，现在地产已经出现一些好的苗头信号，目前政策要做的，是趁热打铁，避免前面所有的政策努力付诸东流。
那么，“5·17”王炸政策之后，我们的政策工具箱还有什么呢？我们该往哪个方向发力呢？
02
答案其实非常清晰。
——降息！
注意，不是降准，不是放水，而是降息！也就是降LPR利率！
LPR利率降下来，受益不只是新的购房者，也包括存量房业主。
这样做的好处，一方面可以缓解还贷压力，释放消费需求；另一方面也能缓和压抑已久的存量房业主负面情绪，传递善意氛围。
而且，在我看来，就在这个月，最晚下个月，我们就很有可能会迎来LPR利率的调降！
我知道，说到这，一定会有人质疑，明明LPR的锚——政策利率MLF这个月利率没变，还是2.5%，我怎么就敢说LPR会降？
这就引申出一件大事，那就是央妈正在开展的利率机制改革，接下来LPR大概率也会有所变化了！
怎么变？
从近期的信号看，原来LPR的锚MLF，会慢慢淡出政策利率的舞台，取而代之的是OMO（公开市场操作）。
之所以淡化MLF，是因为前者其实早就名存实亡了！
这么说吧，银行间一年期同业存单利率才不到2个点，也就是说银行之间借钱利率也就2个点，谁还愿意向央妈去借2.5%的MLF？
那么，为什么取而代之的是OMO（公开市场操作）？
区别于MLF是每月一次，期限为中期，OMO是央行直接在公开市场进行买卖操作，去释放或回收流动性。频次更高、把控也更精准。
这样改革的结果就是，未来的利率会更加贴近市场的真实需求。
未来，OMO会成为央妈控制短期利率的核心工具，而长期利率则是采用下场买卖国债的方式，控制长期国债收益率。
长短两头利率控制好，更有利于市场利率的传导，熨平利率的波动，也有助于稳定银行的净息差。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《
那么，为什么我说，现在这个时点就是降LPR利率的最佳时机？
很简单，因为目前的房地产市场已经出现了积极信号，这时候应该趁热打铁，趁机扭转市场预期。
哪些积极信号？
第一、看价格：
6月份全国70城价格价格指数跌幅已经在收窄！
整个6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.8个百分点。
其中北京、上海今年以来首次转涨，分别上涨了0.2%和0.5%！
二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。
也就是说，虽然大部分城市新房价格还在下降，但整体的降幅确实收窄了，换句话说，有点跌不动的意思了。
第二、看成交量。
整个6月份，北上广深四个一线城市二手房市场成交量都有非常亮眼的表现。
其中：
北京二手房成交了1.5万套，创下近15个月新高。
上海二手房成交了2.6套，创下近3年新高。
广州二手房成交了1.04万套，环比上月大增33.4%。
深圳二手房成交了4172套，创下近38个月新高。
我们常说，量在价先。
成交量的复苏是楼市企稳回升的第一步。
基于6月份楼市的量、价走势都在回暖，此时选择降息，趁热打铁就显得很有必要了，毕竟，“一鼓作气再而衰三而竭”，这个道理，爸爸比我们明白~
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03
最后，说几句。
一、必要
无论如何，降息都是一定会做的事。
道理很简单，在一个通缩的环境里，3-4%的名义利率，可能意味着5-6%的实际利率。
这本身就是违反经济规律的，所以，降息一定会来。
我知道很多买房的观望者也在等待这一天的到来，现在看来，这一天，不远了。
买房的按揭贷款的本质是负债，该如何负债才是正确的呢？具体可以看文章
二、窗口
本来，美联储那边绿票子不降息，我们的央妈出于保汇率的压力，确实也不敢太大张旗鼓的降息。
可不成想，鹰酱那边要先憋不住了，从通胀和失业率的数据来看，现在有不少机构认为美联储9月份降息的概率达到了100%！
甚至资本市场已经在提前交易绿票子降息的预期，黄金、人民币这几天也都有不俗表现。
这无疑给我们的降息之路开了个好头，接下来，我们的央妈、财爸可以更加有的放矢地出招。
虽说复苏不是一蹴而就，但站在现在这个天时地利人和的时点，真的没有悲观的必要了！
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老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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