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上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹,6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄,在这样的背景下,该怎么买房,大家扫描我的企微,我会在内部直播的时候告诉大家!
周一的文章和大家讲了黄金一定会涨,没想到第二天金价就创下历史新高。
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是我能掐会算吗?并不是。
我只是用逻辑和常识去帮大家推演趋势,把握机会,这也是我们号一直以来在做的事情。
今天呢,和大家聊聊刚刚公布的社融数据。
具体来说,是社融里的住户中长期贷款数据。
因为住户中长期贷款的构成主要就是房贷,要想读懂中国楼市,这是一个绕不开的指标。
今年的数据情况怎么样呢?来,看正文。
01
先搂一眼总体的社融情况:
今年上半年,全国社融增量累计是18.1万亿,比去年同期少了3.45万亿。
减少在哪了?
大家可以从下面这张6月信贷结构分析图里看出一些端倪。
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很明显,无论居民还是企业,大家都没有以前那么想借钱了。
想想也是,面对房价的下跌和经济的不确定性,老百姓减少贷款意愿,甚至选择提前还贷,降降杠杆,也是对未来不确定性的一个应对。
尤其在现在“资产荒”的背景下,钱没地方去,所以选择提前还贷少付一点利息。
老粉都知道,我是不主张大家提前还贷的,因为房贷是个“久期”很大的品种,在二三十年的周期里,房贷一定是你能借到最便宜的钱了。
只要现金在手上,未来二三十年的时间里,还怕碰不上一次投资优质资产的机会吗?
当然,这个是题外话了,说回正题。
需要注意的是,不仅代表房贷的中长期贷款少增了,代表消费的短期贷款同样少增。
换句话,不仅仅是地产,消费也有增长乏力的趋势,这点我们从社零的情况也能看得出来。
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说明什么?
说明很多人臆想的“房地产一鲸落而万物生”并没有发生。房地产不行,人们连用信用卡提前消费的意愿都降低了。
说明经济从来不是简单的“房价跌了人们就有钱消费了”的此消彼长!经济系统的运转复杂程度远超你的想象。
为啥房价下跌会影响消费?
这个话题是老生常谈了,感兴趣的直接去搜索“财富效应”,再查查中国有产者人数,结合起来你就会明白房地产对于中国经济的意义。
总之,房地产的下行是牵一发动全身的。
房价下跌,消费也起不来,那企业自然也没有扩张动力,企业端的新增贷款也会乏力。房地产下行会从方方面面的角度拖累社融和消费。
我们再来聚焦看看居民中长期贷款的变化。
整个上半年,全国住户中长期贷款增加了约1.19万亿,同比增长3.9%。
这个增速是什么概念呢?看下面这张图。
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上古时期的数据先放一边,就拿最近10年的住户中长期贷款数据来看。
不难发现,3.9%的同比增速是近10年以来最低!走势还在继续下探!
哪怕是当年“库存大顶”的2014-2015年,住户中长期贷款增速仍有15%以上的增速。
甚至于,在爸爸“千方百计去库存”的政策刺激后,住户中长期贷款增速更是一度飙到30%以上!
那么,现如今,同样的库存大顶,同样的去库存刺激政策,为什么这杠杆没有继续高歌猛进往上攻?反而越来越多的人选择提前还款了呢?
我想,很大的一个原因在于,我们的居民债务水平,今时不同往日了。
2015年时,我们的居民杠杆率只有35%左右,继续往上加杠杆的空间还很广阔。
现在呢?——已经来到64%。
虽说距离美国巅峰时期100%、韩国110%还有空间,但从我们的人均GDP和收入水平来看,现在这个杠杆率已经不算低了。
可以说,在这个杠杆率的平均值背后,有些城市、有些群体,已经加不动杠杆了!
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关于这个问题,我们要从短期和长期两个维度看待。
第一,短期来看,中国不同城市因为居民债务水平不同,未来楼市的上涨空间一定是分化的。
那些居民杠杆率低、仍有余力继续加杠杆的城市,有望带头冲锋,率先复苏。而那些居民杠杆率高,泡沫严重的城市,仍有补跌风险!
哪些城市杠杆率高,哪些城市杠杆率低,我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理,具体可以看文章
第二,长期来看,经济一定会复苏,但这个过程是波折的。
经济复苏的前提条件是,房地产必须得止跌,因为只有打消了4亿中产的资产缩水忧虑,信心才能回归,消费和内需才能释放,企业才能扩张,带动就业和收入的提高。
好在,现在地产已经出现一些好的苗头信号,目前政策要做的,是趁热打铁,避免前面所有的政策努力付诸东流。
那么,“5·17”王炸政策之后,我们的政策工具箱还有什么呢?我们该往哪个方向发力呢?
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02
答案其实非常清晰。
——降息!
注意,不是降准,不是放水,而是降息!也就是降LPR利率!
LPR利率降下来,受益不只是新的购房者,也包括存量房业主。
这样做的好处,一方面可以缓解还贷压力,释放消费需求;另一方面也能缓和压抑已久的存量房业主负面情绪,传递善意氛围。
而且,在我看来,就在这个月,最晚下个月,我们就很有可能会迎来LPR利率的调降!
我知道,说到这,一定会有人质疑,明明LPR的锚——政策利率MLF这个月利率没变,还是2.5%,我怎么就敢说LPR会降?
这就引申出一件大事,那就是央妈正在开展的利率机制改革,接下来LPR大概率也会有所变化了!
怎么变?
从近期的信号看,原来LPR的锚MLF,会慢慢淡出政策利率的舞台,取而代之的是OMO(公开市场操作)。
之所以淡化MLF,是因为前者其实早就名存实亡了!
这么说吧,银行间一年期同业存单利率才不到2个点,也就是说银行之间借钱利率也就2个点,谁还愿意向央妈去借2.5%的MLF?
那么,为什么取而代之的是OMO(公开市场操作)?
区别于MLF是每月一次,期限为中期,OMO是央行直接在公开市场进行买卖操作,去释放或回收流动性。频次更高、把控也更精准。
这样改革的结果就是,未来的利率会更加贴近市场的真实需求。
未来,OMO会成为央妈控制短期利率的核心工具,而长期利率则是采用下场买卖国债的方式,控制长期国债收益率。
长短两头利率控制好,更有利于市场利率的传导,熨平利率的波动,也有助于稳定银行的净息差。
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中产阶层如何配置家庭资产,可以看文章《
那么,为什么我说,现在这个时点就是降LPR利率的最佳时机?
很简单,因为目前的房地产市场已经出现了积极信号,这时候应该趁热打铁,趁机扭转市场预期。
哪些积极信号?
第一、看价格:
6月份全国70城价格价格指数跌幅已经在收窄!
整个6月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅比上月收窄0.8个百分点。
其中北京、上海今年以来首次转涨,分别上涨了0.2%和0.5%!
二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%,降幅比上月收窄0.1个百分点。
三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%,降幅与上月相同。
也就是说,虽然大部分城市新房价格还在下降,但整体的降幅确实收窄了,换句话说,有点跌不动的意思了。
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第二、看成交量。
整个6月份,北上广深四个一线城市二手房市场成交量都有非常亮眼的表现。
其中:
北京二手房成交了1.5万套,创下近15个月新高。
上海二手房成交了2.6套,创下近3年新高。
广州二手房成交了1.04万套,环比上月大增33.4%。
深圳二手房成交了4172套,创下近38个月新高。
我们常说,量在价先。
成交量的复苏是楼市企稳回升的第一步。
基于6月份楼市的量、价走势都在回暖,此时选择降息,趁热打铁就显得很有必要了,毕竟,“一鼓作气再而衰三而竭”,这个道理,爸爸比我们明白~
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中产阶层如何配置家庭资产,可以看文章《
03
最后,说几句。
一、必要
无论如何,降息都是一定会做的事。
道理很简单,在一个通缩的环境里,3-4%的名义利率,可能意味着5-6%的实际利率。
这本身就是违反经济规律的,所以,降息一定会来。
我知道很多买房的观望者也在等待这一天的到来,现在看来,这一天,不远了。
买房的按揭贷款的本质是负债,该如何负债才是正确的呢?具体可以看文章
二、窗口
本来,美联储那边绿票子不降息,我们的央妈出于保汇率的压力,确实也不敢太大张旗鼓的降息。
可不成想,鹰酱那边要先憋不住了,从通胀和失业率的数据来看,现在有不少机构认为美联储9月份降息的概率达到了100%!
甚至资本市场已经在提前交易绿票子降息的预期,黄金、人民币这几天也都有不俗表现。
这无疑给我们的降息之路开了个好头,接下来,我们的央妈、财爸可以更加有的放矢地出招。
虽说复苏不是一蹴而就,但站在现在这个天时地利人和的时点,真的没有悲观的必要了!
上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹,6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄,在这样的背景下,该怎么买房,大家扫描我的企微,我会在内部直播的时候告诉大家!
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老实做人,踏实写文,不鼓吹,不煽动,让你明白房产这回事!
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