一周参考消息︱房地产新政后，各大城市土拍呈现出一些新趋势|二手房成交|保利地产|土地市场|土拍|房价|房地产市场|房地产新政

激增的法拍房：5套挂牌法拍房中只有1套能成交

数量激增的法拍房挂牌量，几乎就是房地产的一个缩影。

据《2023年全国法拍市场监测报告》显示，2023年全国法拍房挂拍套数达到79.6万套，总量较上一年增加36.7%，创下新高。

到今年，法拍房数量依然高企。

今年1-5月法拍房挂牌及成交情况

据相关数据显示，今年1-5月全国法拍房挂拍量为27.76万套，同比增长86.23%；成交量为59690套，同比增长10.57%。

很明显，挂牌量同比增长率是成交量增长率的八倍。这表明供应量增长远大于成交量的增长，按照市场规律，此时跌价是必然。

而从成交率来看，今年法拍房成交率为21.5%，相当于5套挂牌法拍房中，大约1套能成交，也低于去年同期。从成交金额来看，今年近6万套法拍房成交总额为为938.38亿，同样低于去年同期，同比减少了3.95%。

从成交价格折扣率来看，全国平均值为为77.1%，同比去年下降了3.05个百分点。

今年1~5月份重庆法拍住宅房源成交折价率数据

以今年法拍房挂牌量最高的重庆（10493套）来看，法拍住宅房源成交折价率绝大多数都在7折以下，其中5折和6折占比接近50%。

值得注意的是，如果法拍房成交价格折扣率下跌的趋势无法逆转，还可能形成一个降价的恶性循环，导致二手房、新房的价格持续下跌。

不过，一个好的信号是，虽然法拍房成交价折扣率在走低，但降幅趋缓。2022年前三季度，全国法拍房的成交折扣率是95.58%，2023年同期是80.19%，23年相比22年降幅15%，但当前相比23年同期降幅仅有3.05%，这或表明房价底部已经快要到来。

另一方面，为控制法拍房数量减少损失，银行也在对“断供房”开始做一定的政策调整。6月份我们写过，面对“断供房”，银行开始拒收房子，且提供延期还款。据了解，部分银行可以给购房者存量房贷申请延期，或者降低每月还款额度，比如每月只需还房贷的4分之一。

从被起诉执行再到开始拍卖，一套住房流入法拍市场，需要经过一两年的时间。2023年法拍房数量出现小高峰，是因为2021到2022年期间经营贷暴雷带来的首波断供潮所致。

法拍房市场作为房地产的一个“缩影”，反应的是市场最不得已的“被迫卖方群体”，而房价在2023年中之后出现了整体的大幅下滑，这是否意味着更多“资不抵债”的房子会在将来的一段时间内更大量的涌入法拍市场？值得我们继续观察。

地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件

本文转自长江证券

周期的本质是轮回，市场规律不可逆。

当前我国房地产市场面临三大矛盾：供需关系发生重大变化、需求中枢下台阶、房价结构性压力仍存。根据全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件。

1、当前行业的三个核心矛盾

1）供求关系发生重大变化：官方在去年中政治局会议明确表态，行业供求关系已发生重大变化，真正的拐点可能更早，全国租金在2019年开始就脱离CPI不再上涨，行业供需关系已悄然发生逆转，只是房价在宏观流动性释放下继续上涨，一定程度上脱离市场基本面。

2）需求中枢下台阶：2011-2015年，城镇新增人口、人均面积提升幅度、适龄购房人口占比、主力购房人群等中长期因子逐步见顶，对应需求中枢的历史顶部区间，而2015年后销售持续创新高，与流动性大尺度宽松、棚改货币化刺激、房价上涨预期驱动居民端储蓄搬家等因素有关，一定程度对需求有所透支。理论上未来总需求中枢应该低于2011-2015年中枢水平。

3）房价结构性压力仍存：中国全局房价累计的超涨成分并不大，且在过去2-3年内通过房价回调已有部分消化，当前压力主要在于结构而非全局。

我国当前一线城市平均租售比在1.6%左右，与10年期国债收益率2.3%尚有一定差距。参考美国/日本/中国香港等发达国家或地区的经验，伴随经济逐步进入成熟阶段，租售比将大多会高于无风险收益率，即从资产角度看，住房是风险资产。

参考：美国纽约、洛杉矶、旧金山的租金收益率在5%~7%左右，芝加哥的租金收益率可高达12%~15%；英国伦敦、曼彻斯特、伯明翰的租金收益率在4%~6%左右。

2、走出底部区间的两个条件

参考全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件：

1）市场本身在时间和空间上调整相对到位，过往累积的风险需要基本出清，量至少要到均衡区间；当前我国量价周期可能仍有调整压力，量并未显著超跌，而价仍有结构性压力。

海外经验：在市场快速调整周期中，销量平均跌幅约40%，下跌时间约3年，随后在波动中逐步修复；实际房价平均下跌幅度超30%，持续时间约6年，会经历从急跌到缓跌的过程。

2）政策要从常规区间迈入超常规区间。当前我国超常规政策只是初露头角，未来空间还比较大，只是相机抉择问题，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化。当前我政策目标指向的还是防风险和双轨制，所以刺激需求和房价显然不是中长期最优解，控制供给、消化存量、居民减负可能是更合意的选择。

海外经验：走出房地产危机需要积极的货币政策和扩张性的财政政策，在常规政策充分使用的情况下，“零利率+量化宽松+财政扩张”等超常规政策是走出危机的核心政策组合拳。

3、市场调整进入下半场

当前宏观层面居民加杠杆空间有限，微观层面居民加杠杆意愿不足，因此常规产业政策的效果可能相对有限。

在当前内生趋势保持惯性的背景下，预计2024年全年商品房销售面积同比下降16.1%至9.4亿平，从单月销售同比来看，随着下半年基数降低，预计销售降幅有望逐步收敛，如果后续更多政策推出，政策效果阶段性释放，不排除今年某个月份销售出现单月同比转正的可能性。

保利发展的2024年中答案

7月11日，房企龙头保利发展公布了2024年半年度业绩。

先看数据，2024年上半年，保利发展总营收为1392.69亿元，较去年同期增长了1.64%；归属于上市公司股东的净利润为75.08亿元，同比减少38.57%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为73.12亿元，同比减少37.64%。

虽然净利润同比下滑接近40%，但对比上周发预告预亏70-90亿元的万科，保利情况好得多。

毕竟据不完全统计，截至7月12日，在20家已经公布2024年上半年业绩预告的上市房企中，仅保利发展、绿地控股及浦东金桥3家房企盈利，其余17家房企均亏损。

按照今年上半年市场表现来看，接下来房企的半年度成绩单，大概率会是排队“比惨”。

对于当前市场行情下营业额依旧实现正增长的保利来说，相较于半年度成绩单，管理层在近期股东大会上的表态，更值得关注。

在6月28日的股东大会上，以刘平董事长为代表的保利发展管理层，对行业和自身下一步走向给出了若干判断，包括：

·论周期：行业最坏的时刻基本上已经过去；

·论政策：当前是房地产行业历史上宏观政策最友好的阶段；

·论行业：有效需求绝不会消亡，现在只是在调整（观望）状态；

·论机会：市场总量看是足够的，但从结构性矛盾看还有比较大的机会；

·论转型：保利不会像其他企业那样去转型造汽车，而是选择坚定去做好房地产主业；

·论信心：对当下房地产，还是要多给它一些信心，更要多一些耐心。

显然，保利发展对未来仍然充满了信心。战略上——坚定主业不做转型，保持耐心，战术上——寻找结构性机会。

从国际经验来看，欧美房地产头部企业市占率都在8%左右，而保利2023年的市占率仅3.6%，未来还有大幅提升空间。

其实，当下大部分企业对于行业未来有点过度担忧了，反而在对自身企业模式是否做对、产品是否做强、运营是否高效等方面却关注不足。

从当前的实际市场表现来看，好产品依然不缺市场。比如中海近期的4个一线城市6个项目开盘收金近600亿（），以及近期江浙一些县城，总价在四五千万的高端豪宅仍能大卖，比如浙江县级市永康、义乌、台州等地，绿城就公开表示，绿城今年在义乌的投资动态净利润率达到13%。

显然，聚焦主业，聚焦客户需求，聚焦“好房子”，房地产依然还有很大的发力和突围机会。

数据：二手房均价跌回2019年，部分城市跌破2017年

据国家统计局6月份数据，全国70个主要城市、二手房价格、连续第6个月、全部同比下跌。

也就是说，今年上半年，全国70个主要城市二手房价格一直都在下跌（同比）。

其实，自2021年下半年房地产市场进入调整开始，70个大中城市商品住宅销售价格同比下降城市数量就在不断增长，二手房下跌城市数量则更高。

从我们重点关注的城市来看，目前部分城市二手房成交均价已跌至2018年至2019年水平，如北京、广州、深圳、杭州等。

北京：2024年上半年，北京二手住宅成交均价约28834元/平，套均总价约258万/套，基本已回到2018年水平。
广州、深圳：广州2024年上半年二手住宅成交均价约28743元/平，套均总价约264万/套；深圳二手住宅成交均价约58975元/平，套均总价约531万/套。两个城市成交均价都在该城市2019年水平。
杭州：2024年上半年，杭州二手住宅成交均价约31883元/平，套均总价约311万/套，套均总价已低于2019年（329万/套）。

从趋势来看，广州和深圳二手房价格都于2021年达到近年最高峰，随后在2022年出现下降，2023年出现一定反弹，但到今年上半年再次降低，达2019年左右水平。杭州则在2019年至2022年持续上涨，随后从2023开始下跌，当前一路回到2019年。

还有部分城市二手房均价已跌破2017年，如南京、天津、武汉、郑州等。

如天津，2024年上半年二手房成交均价11046元/平，套均总价约98万元/套，均已明显低于2017年（13400元/平，112万元/套），甚至已经低于2016年全年，但仍高于2015年。

类似的情况还有武汉、郑州和南京，2024年上半年二手房成交均价均明显低于2017年全年水平。

不过，也有个别城市价格仍然坚挺，如上海。2017年之后，上海二手房成交均价一直保持4万元/平方米上下。

今年上半年，上海二手房整体成交均价40758元/平，较2023年40854元/平微跌，但若具体到各区来看，区域内部分化明显。

部分区域成交均价仍保持2022年至2023年水平，但部分区域二手房成交均价已回到2016年至2018年区间，如普陀、杨浦、虹口、宝山二手房成交价格均已跌破2017年水平。

整体来看，全国二手房成交均价和往年相比均出现了不同程度的下滑，背后反映出的是房地产不容乐观的现实。

不过，近期我们也看到了部分积极因素在积累，如在全国层面的5.17新政以及北上广深等重点城市的楼市新政拉动下，核心城市二手房成交规模出现了持续的上升，并带动了部分新房市场成交。

此外，70城一二手房6月房价指数环比跌幅有收窄态势，北京、上海更是出现了今年以来的首次转跌为涨。后续，随着利好政策效果持续释放，房地产或将迎来筑底修复。

房地产新政后，各大城市土拍呈现出一些新趋势

今年上半年，全国土地市场情况不容乐观。

据财政部最新数据，今年前5个月，全国国有土地使用权出让收入12810亿元，同比下降14%。而据克而瑞数据，今年上半年土地成交规模同比下降16%，创下2010年以来上半年土地交易规模的新低。

土地成交严重下滑背后，是房企投资意愿的极度低下。

据克而瑞统计，房企投资百强1-6月拿地金额总量同比下降40%，降幅创2023年以来新高。另，销售百强房企拿地销售比也仅有0.14，谨慎态度一览无遗。

保利、中海、招商等代表性央企，今年上半年投销比更是低至0.1以下，万科上半年投销比更是仅有0.02，拿地较为积极的华润置地上半年投销比也仅有0.19。

显然，受新房市场下行影响，房企刚性开支与收款之间存在重大的不匹配现象，房企被迫进入“节衣缩食”模式。

不过，随着市场救市政策的打开，各大城市土拍呈现出一些新的趋势，我们挑选几个典型城市来看。

上海：热度有明显回升

7月9日，上海开启取消土拍限价后的首场土地集中出让，最终批次内4宗地块全部成功出让，成交总面积15.29万平方米，成交总额91.33亿元。

其中，杨浦区内2宗地块均以高溢价成交（21%、17%），土地市场热度有明显回升。不过，冷热不均的现象在双限取消后依然存在，比如宝山、奉贤区各1宗地块则以底价成交。

杭州：土拍溢价率创新高

6月28日，杭州上半年的土拍收官之战，热度明显提升。江区西兴宅地，经过35轮竞价后，以15.81亿元的价格被拍下，溢价率高达33.87%，创下了当地地价开放以来的新高；申花宅地以总价12.49亿元的价格被拍下，溢价率高达22.57%。

南京：地块最高竞价47轮

在放开限购后，南京6月19日土拍热度空前，3宗地块均溢价成交。河西南G11地块，竞价47轮，最终以43888元/㎡的价格被南京奥体建设拿下，一举上榜南京第二高价地；夫子庙G10地块，经过25轮竞价后，以35084元/㎡的价格被南京中堃置业拍下，溢价率20.42%；溧水地块经5轮报价，由本地民企南京昱临置业有限公司溢价5.1%竞得。

青岛：刷新土地成交单价纪录

6月20日，青岛挂牌出让2宗涉宅地块。土拍结果显示，2宗地块中，1宗底价成交，另1宗经过多轮竞价后溢价37.23%，成交楼面价39516元/平方米，刷新了青岛全市十余年的土地成交单价纪录。

显然，各地土地拍卖规则放开、供应“缩量提质”之下，典型城市土拍市场已经呈现出一些积极信号。不过，整体来看，高溢价成交地块仍较少，且多为最核心地块，市场仍处于低温运行态势，全国土地市场整体热度仍存下降趋势。

站在房企投资角度，土地市场回温直接依赖于新房销售端的修复。新房市场持续下行，房企拿地肯定会继续偏谨慎，即便偶尔出手也会更侧重有一定保障的地块。

整体而言，土拍市场新的供需平衡点尚未到来，市场进一步稳定还需时间。

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