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7月15号有媒体报道，在经过517新政的一系列救市操作后，北京和上海的二手房价格，分别以0.2%和0.5%的涨幅完成了年内首涨。

好几个粉丝因为这个新闻问我，是不是这就意味着以一线为首的楼市回暖涨价潮要来了？

对这个问题，我自己判断是，极大概率只是个别城市的楼市短暂的回光返照。

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短期价格回升这种事，还是不要把调子定的这么高为好，2016年放开二胎政策后也曾出现了一个让人对未来出生人口充满遐想的生育高峰。

结果现在呢？

想开香槟的心情可以理解，但起码再耐心等一下，今年2月份香港楼市宣布撤辣，也就是所谓的取消强力的限制楼市政策。

政策出台后当地楼市的确热起来了，但也就蹦跶了三个月，而且效果还是逐月衰减的那种。

2月出的政策，3月立马爆火，然后四月降温成交量腰斩一半，最后5月就已经接近凉凉的状态。

而最新的6月份数据，香港住宅成交数量和成交额，较5月份分别大幅下降了49.6%和55.6%。

市场彻底熄火。

京沪也是一样，虽然城市的经济底子好，再加上517新政各种降低首付、下调商贷和公积金利率的救市组合拳， 交易量的确上去了一点。

但6月份的一线城市的新房价格环比还是下跌了0.5%，虽然收窄了下跌的幅度，但趋势依然没改。

517新政对于一线城市的楼市来说，药效大概也就到这了。

接下来要是放任市场自由发展，那么大概率就等着重新调头向下，所以政策还得紧跟着加上。

7月16号北京楼市推出以旧换新的政策，这基本可以证明之前的新政效果已经消耗殆尽，需要更多的政策来接力推动市场。

但说实话这个政策落地效果，大概率也是雷声大雨点小。

住建部主管的中国房地产报在前天刚刚发了一篇文章，题目叫做《“少有国企愿意收购”！多地收储存量房面临挑战》。

整篇报道的内容浓缩成一句话，国资企业压根没什么动力去收购业主手里的二手房，谁也不想当这个接盘侠。

而北京这次的以旧换新还不是国资出面直接买房子，而是所谓中介协会牵头的一场二手房促销会。

这种连点真金白银都不想掏的操作，能有效果才就怪了。

但是没办法，现在指望楼市自发购买力进场的话，市场大概率还要继续恶化，所以必须不断的用新的刺激政策来给市场打点“葡萄糖”。

身子虚需要的是静养，但现在这身子肩膀上的担子（债务）卸不下来，没辙只能靠打药强撑。

虽说一直靠药物支撑可能有副作用，可现在显然顾不上这个。

主要还是市场太“疲”了，京沪两个城市517这种降低首付加杠杆的重量级新政砸下去，硬是就换出这么一点点成绩，二手房价格环比分别上涨0.2%和0.5%。

主要原因还是个体恐惧，对资产价格泡沫可能破裂的担心，对未来负债日子收入稳定的恐惧。

这没办法，钱是人的胆，问题还是在收入上。

根据今年1月份统计局数据显示，2023年人均可支配收入增长了6.1%，这个增量不错，但按照官方给出的中位数看，也就3.3万一年。

靠这个收入对冲京沪楼市，有恐惧和担心再正常不过，毕竟这俩城市一套房子起步差不多就得小几百万的往身上抗。

房价继续下跌或者收入不稳定，哪个都够靠着高杠杆进场的个体喝一壶。

所以说到底依然是信心的问题，对未来收入稳定的信心，对买入手后房子价值是否能保住的信心。

一个人没信心没关系，但数量多了就会形成一种集体的情绪，在过去的2022和2023年，连续大幅下跌的新房销售额和面积，就是这种情绪付诸到行动上的具体表现。

看空，已经成型。

统计局的最新数据显示，2024年的上半年全国新房销售额4.71万亿，同比下降25%，救市忙活了半年时间，看空的情绪还在蔓延。

怎么说呢，覆巢之下个别卵能不破就算不错了，还想马上孵出小鸟，怕是有点过于自信了。

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京沪还是有底牌的，只要敢大幅放开限购的大门，那么复苏大概率是不难。

就看京沪愿不愿意突破自己所谓的不炒房“底线”了。

而相比京沪这样的一线超级城市，更麻烦的是二线城市，比如最近降低二套房贷利率至3.05%的南京。

7月19号的消息，南京的二套房贷利率降至3.05%的历史新低，招商、中信、南京银行等多家银行已经开始执行最新的利率。

收益高风险低，住房贷款是银行的绝对优质资产，能让银行把这块最肥的“肉”主要切出去一块，主要还是来自楼市的债务压力和资产贬值的风险。

换句话说，起码在主观动机上，降低二套房贷利率的操作并不是为给个体让利，而是一种标准的妥协。

是向房企的债务的妥协，向地方的土地财政妥协，向金融系统内淤积的抵押物贬值的风险妥协。

不妥协没办法，根据克而瑞的最新统计，南京2024上半年新房成交13702套，创下近10年以来的最低成交记录。

就像我之前文章里讲的，房企的新房是楼市的债务中转站，新房的销量的多少直接影响到了债务转移的顺畅程度。

首先地方把债务打包成土地转移房企，然后房企把土地切割无数小块，让债务化整为散成为一套又一套的房子。

接着银行又用提供住房按揭贷款服务的方式，“帮助”个体以透支未来20多年相当一部分收入的代价，顺利完成接债。

这是整个楼市债务转移的过程，而一旦新房销量因为个体不再愿意接债而下降，则意味着债务堆积在房企手中无法进行转移。

房企这个中转站一旦瘫痪，土地财政依赖生存的卖地收入就会直线下降，这一点在2022和2023连续两年土地出让金下滑的数据前已经被证实。

根据央行最新公布的上半年金融统计数据显示，居民中长期贷款也就是房贷，上半年只有1.18万亿，同比去年同期下跌19.1%，比2021年的高峰更是大幅下降了65.6%。

2024年前6个月多达400多次救市政策的连续出台，首付与利率都降至到历史新低，结果个体愿意为楼市接债的规模还在缩小。

所以，为什么降低房贷利率？无非是为了给整个债务转移环节中的最后一环，也就是个体接债时的负担能小一些，从而加速个体们的接债意愿和速度。

简单说就是无奈的有限让利，鱼儿总是转来转去不上钩怎么办？把饵上挂的肉再多加一点吧。

不断下调的房贷利率客观上的确降低了个体的负债成本，而主观上更多是为了加快消化新房的速度。

但这点降息在当下更多个体担心未来收入是否能撑得住长达20多年房贷的背景下，属于是典型的牛不喝水强按头的操作。

没用。

强扭的瓜从来就没有甜的，所以房贷规模的继续下降伴着新房销量的降低，一点都不冤。

3

这还只是新房这边的问题，麻烦的还有二手房。

同样是上半年时间，南京二手房成交远超新房的1.3万套达到了4.8万套。

按道理来说二手房成交量上升也算是好事，比如不少城市针对二手房市场出台的政策，都是为了加速二手房流通从而带动新房市场的成交。

按照官方的说法就是，“加速二手房市场流通，打通置换环节，加快释放购房需求”。

想法挺好，但这一切都有个前提，那就是肉必须烂在锅里。

卖了旧房子后资金不能离场，必须转头就到售楼处交到房企的口袋。

但就目前南京这个新房和二手房成交套数的差距，以及新房销量创下新低的情况来看，更多的二手房大概率是套现完后就直接跑路了。

所谓把肉烂在锅里的想法，目前看貌似是单纯的一厢情愿。

原因还是预期变了。

从房企暴雷潮的开始，就注定了沉重的债务周期会彻底碾碎资产的价格泡沫、。

房企开始降价自救，地方的态度也发生了从开始的谁降价就发“限跌令”，到现在声称“降价是市场行为”的转变。

眼看房企开始自己挤泡沫，二手房业主，尤其是在最近这4-5年以“高价格高利息高杠杆”进场的“三高”业主们开始不约而同的加速自己套现离场的节奏。

谁都不想当资产泡沫坍塌的最后殉葬者。

开始是小部分挂牌，接着人越来越多，最终二手房市场被堆积的房源硬生生搞成了堰塞湖。

然后就是熟悉的“自相残杀”环节，为了套现业主们开始不同程度幅度不一降价，只为了早一天套现离场。

预期全变了，从新房到二手降价成了相对主流的声音，从房企到持有房产准备套现的个体，大家也都只有一个个想法。

尽早止损回收更多的资金，赶快甩掉不断贬值的资产。

这不是南京一个城市的问题，凡是有二手房成交大幅增长的城市，新房几乎都与其存在较大的成交数量差距。

毕竟在这种背景下，二手房这边能割肉套现离场差不多就算是“劫后余生”了，你让这群人再返回新房市场，为房企开发商买房接债？

太难为人了。

4

政策可以治标，治本恐怕不行，不管是一线的京沪还是二线的南京，楼市要救市还得往根子上捣鼓。

想复现16年棚改货币化的场景是不可能了，虽然现在的首付比例甚至已经低过了当年，但个体的可负债空间已经见顶。

再高的杠杆，加不动也不敢加了。

所以还是想办法不要让买房的人害怕。

不然这群人要么是担心收入下降或者干脆遭遇35岁职场危机，从而引发的断供也不是不可能；要么是发现每月用占据自己工资一半甚至更多收入供着的房子价格正在下降。

前怕狼后怕虎，还接个什么盘？

其实大家都知道，现在的楼市问题的根源是修复多数人的收入和需求，但这东西又是个慢功夫。

而偏偏楼市因为债务原因导致的“后天性急性子”病症又等不了，没办法只能靠政策轮椅往前推着走。

既然是推着，就稍安勿躁，最起码等到这个坐在政策轮椅上的楼市，能扶着轮椅自己一点点往前小步挪动的时候，说康复才有可能。

在这之前，只要楼市还离不开轮椅自己站不起来，真正意义上的回暖就根本谈不上。

就这样。

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