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作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

用真金白银投票的“日光盘”再次诞生。

这个千万级别的网红盘售罄,也恰恰诞生在了房地产历史的重要转折处。

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倒挂几乎消失

第四次“开盘日光”的海德园再次刷屏。

不仅成为深圳2024年首个“日光”的网红盘,也再次证明了深圳楼市并不缺购买力。

因为接近半个小目标总价,面积超过300平的户型也被毫不犹豫地选走了。

而海德园这次“日光”,可以说开在了历史转折中。

一是7月21日决定我们今后5年步子怎么迈的总要求正式公布,当中包含了房地产未来5年的发展方向。

二是7月22日央行宣布1年期LPR下调为3.35%,5年期LPR下调为3.85%,常备借贷便利利率均下调10个基点。

可以看到,一轮关于房地产变革正蓄势待发。

但这也意味着3年前打中海德园的业主的打新利润已经大幅缩水。

以海德园A、B区约250平房源为例计算。

约3年前选择B区1栋3702房,仅多贷款约209万,30年贷款期几乎要比这个周末选择A区5栋4001房的业主多付千万利息,月供相差约3.44万/月。

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如今周边二手的价格已经回撤,如2018年入市的安峦公馆,今年2月126.94平户型成交单价回撤到约14.97万/平,天健公馆今年6月162.08平户型成交单价回撤到约14.51万/平。

所以可以看到,若加上持有的利息成本,对比周边二手价格,高楼层的大户型未必还有倒挂了。

与此同时,降息后2024年7月上车的海德园业主未来二手房无论怎么卖,相比2021年11月上车海德园B区的业主,都是碾压式的存在。

即使以更贵的价格上车,成为二手房流通后,也更具有抗跌韧性。

所以,踩着降息节点上车的业主,捡漏了。

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降息后的重点

LPR调整,惠及的是千千万万的购房人和存量业主。

对即将购买新房的人来说,上百万的房贷每个月可以省出几碗牛肉面;对存量的房贷来说,明年房贷重定价利率的时候也可以享受到现在最低的房贷利率。

以网红盘海德园为例。

调整前,贷款总额2322.6万,贷30年,执行利率为3.5%,等额本息方式月供为104295.12元,利息总额为1432.02万元;

调整后,执行利率为3.4%,等额本息方式月供为103002.95元,利息总额1385.51万元,每月可少还1292.17元,总利息少46.51万。

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可以说是有房一族,或者买房一族的额外福音。

如果是有实力的土豪买家,节约的房贷利息则会更明显。

不过站在买房的角度,有的人认为,相比上百万甚至上千万的贷款利息,2月到6月LPR=3.95%,7月调整到LPR=3.8%,节省的力度并不算大。

实际上,降息作为货币政策发力的重要工具,积极作用并不仅只对买房有利,对整个经济都有促进作用。

站在汇率的层面看,降息可能会降低本国货币的收益率,导致资本流向收益率更高的国家,从而引发本国货币贬值,但也能吸引外国投资者投资本国市场,从而促进本国货币升值。

配合着降息,央行也打出了货币组合拳,同步下调了公开市场7天期逆回购操作利率,由此前的1.80%调整为1.70%,常备借贷便利利率隔夜、7天、1个月期限品种均下调10个基点。

而常备借贷便利利率下降,可以引导银行金融机构降低实体经济贷款成本,刺激企业融资需求,进而刺激企业投资扩大生产。

所以,可以看到政策性的利率调整,最终的目的都是刺激实体经济,降低企业综合融资成本,调节经济波动。

但站在房地产转型的背景下,央行降息还有一个很大的作用——对接下来的化债工作提供了解决的渠道。

降息后城投公司、房地产公司以及一些中小金融机构就可以通过低息发新债去还旧债。

举个简单的例子。

以前房地产公司借一块钱,利息是5厘,快到期了,没钱还,但是现在借一块块,是1厘利息。

那么不用算这个账,都知道直接借新还旧更划得来。

这就和普通人买了房,有的人看到经营贷利率比房贷利率更低,便会萌生将房贷置换成经营贷的想法的逻辑是一样的。

我们未来5年的工作重心就包含了化解房地产风险,解决债务问题,这是大会提出的KPI。

所以,降息真正能解决的不仅仅是降低了大家的买房利息,鼓励大家买房,更是为了降低市场的融资成本,化解眼下房地产风险,刺激经济增长。

这些才是根本。

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作者观点,不代表格隆汇立场