作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
用真金白银投票的“日光盘”再次诞生。
而这个千万级别的网红盘售罄，也恰恰诞生在了房地产历史的重要转折处。
倒挂几乎消失
第四次“开盘日光”的海德园再次刷屏。
不仅成为深圳2024年首个“日光”的网红盘，也再次证明了深圳楼市并不缺购买力。
因为接近半个小目标总价，面积超过300平的户型也被毫不犹豫地选走了。
而海德园这次“日光”，可以说开在了历史转折中。
一是7月21日决定我们今后5年步子怎么迈的总要求正式公布，当中包含了房地产未来5年的发展方向。
二是7月22日央行宣布1年期LPR下调为3.35%，5年期LPR下调为3.85%，常备借贷便利利率均下调10个基点。
可以看到，一轮关于房地产变革正蓄势待发。
但这也意味着3年前打中海德园的业主的打新利润已经大幅缩水。
以海德园A、B区约250平房源为例计算。
约3年前选择B区1栋3702房，仅多贷款约209万，30年贷款期几乎要比这个周末选择A区5栋4001房的业主多付千万利息，月供相差约3.44万/月。
如今周边二手的价格已经回撤，如2018年入市的安峦公馆，今年2月126.94平户型成交单价回撤到约14.97万/平，天健公馆今年6月162.08平户型成交单价回撤到约14.51万/平。
所以可以看到，若加上持有的利息成本，对比周边二手价格，高楼层的大户型未必还有倒挂了。
与此同时，降息后2024年7月上车的海德园业主未来二手房无论怎么卖，相比2021年11月上车海德园B区的业主，都是碾压式的存在。
即使以更贵的价格上车，成为二手房流通后，也更具有抗跌韧性。
所以，踩着降息节点上车的业主，捡漏了。
降息后的重点
LPR调整，惠及的是千千万万的购房人和存量业主。
对即将购买新房的人来说，上百万的房贷每个月可以省出几碗牛肉面；对存量的房贷来说，明年房贷重定价利率的时候也可以享受到现在最低的房贷利率。
以网红盘海德园为例。
调整前，贷款总额2322.6万，贷30年，执行利率为3.5%，等额本息方式月供为104295.12元，利息总额为1432.02万元；
调整后，执行利率为3.4%，等额本息方式月供为103002.95元，利息总额1385.51万元，每月可少还1292.17元，总利息少46.51万。
可以说是有房一族，或者买房一族的额外福音。
如果是有实力的土豪买家，节约的房贷利息则会更明显。
不过站在买房的角度，有的人认为，相比上百万甚至上千万的贷款利息，2月到6月LPR=3.95%，7月调整到LPR=3.8%，节省的力度并不算大。
实际上，降息作为货币政策发力的重要工具，积极作用并不仅只对买房有利，对整个经济都有促进作用。
站在汇率的层面看，降息可能会降低本国货币的收益率，导致资本流向收益率更高的国家，从而引发本国货币贬值，但也能吸引外国投资者投资本国市场，从而促进本国货币升值。
配合着降息，央行也打出了货币组合拳，同步下调了公开市场7天期逆回购操作利率，由此前的1.80%调整为1.70%，常备借贷便利利率隔夜、7天、1个月期限品种均下调10个基点。
而常备借贷便利利率下降，可以引导银行金融机构降低实体经济贷款成本，刺激企业融资需求，进而刺激企业投资扩大生产。
所以，可以看到政策性的利率调整，最终的目的都是刺激实体经济，降低企业综合融资成本，调节经济波动。
但站在房地产转型的背景下，央行降息还有一个很大的作用——对接下来的化债工作提供了解决的渠道。
降息后城投公司、房地产公司以及一些中小金融机构就可以通过低息发新债去还旧债。
举个简单的例子。
以前房地产公司借一块钱，利息是5厘，快到期了，没钱还，但是现在借一块块，是1厘利息。
那么不用算这个账，都知道直接借新还旧更划得来。
这就和普通人买了房，有的人看到经营贷利率比房贷利率更低，便会萌生将房贷置换成经营贷的想法的逻辑是一样的。
我们未来5年的工作重心就包含了化解房地产风险，解决债务问题，这是大会提出的KPI。
所以，降息真正能解决的不仅仅是降低了大家的买房利息，鼓励大家买房，更是为了降低市场的融资成本，化解眼下房地产风险，刺激经济增长。
这些才是根本。
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