一纸规划，让琶洲再次成为了市场焦点。
前几天，广州规自局发布了新滘东路北侧储备地块的最新控规。
其中，最大的看点莫过于一口气释放了6宗宅地。
对于住宅向来稀缺的琶洲而言，未来市场有新增供应，自然是一件值得庆贺的事。
不过我想说的是，这也正如一枚硬币，我们在看到A面的同时，B面同样不可忽视。
琶洲新增宅地
不可忽视的B面
先来看看这6宗宅地的位置。
摊开地图可发现，这批宅地位于黄埔涌以南，跟琶洲中区、东区隔涌相望。
换句话说，与目前琶洲在售的住宅新盘相比，这批宅地距离最核心的琶洲西区更远，很难率先承接琶洲CBD的发展红利。
为了更直观地展现给大家，我们今天也带上了小飞机，进行实地航拍。
从现场来看，这批宅地紧邻赤沙村，周边依然保持着旧村落的面貌，也缺乏商业、教育等配套。
虽然去年赤沙旧改引入了新的开发商作为合作机构，但据我们打探，目前赤沙旧改并没有新进展，预计开发周期不会短。
这就意味着，这批宅地周边的城市界面，短期内都不会有太大变化。
如果从另一个角度近距离航拍，也不难发现地块周围有一些隐藏的BUG：
比如，在地块西北侧，是某项目的复建区，也就是我们俗称的回迁房。
总而言之，在景观面、环境健康、圈层等方面，地块项目都存在一定的缺陷，各位懂的都懂。
另外，虽说这6宗宅地的体量接近30万方，不算小，但由于都被分割成小地块，因此也比较难实现连片开发，做不了大盘，未来产品打造也会有些受限。
不过，据我们了解到的消息，参与竞拍的房企不会少，毕竟这种小型地块，总价可控，但预估单价不会低。
着眼当下置业
还得聚焦琶洲CBD大盘
而话说回来，对于高度关注琶洲的买家来说，我的首要建议有两个：
其一，聚焦琶洲西区。
毕竟，这里是琶洲的核心CBD，也是含金量最高的区域。
据不完全统计，琶洲CBD的楼宇体量占全市近30%，目前已有20座大厦投用、7座封顶。（数据来源：美通社）
在这里随便抬眼一望，就是腾讯、阿里巴巴、唯品会等影响中国互联网发展史的巨头总部。
得益于这些CBD里的行业大佬，2023年，琶洲也实现了4479.171亿的营业收入，经济密度达到300亿/平方公里。
尤其是数字经济，根据《琶洲数字经济指数研究报告（2023）》，2023年，琶洲的产业数字化水平还超过了北京、上海，排名全国第一。
因此，2023年，琶洲CBD也冲进了福布斯中国商务中心区竞争力十强，一举超越了国内上百个知名CBD，成为引领广州经济的增长极。
而根据边际效应，越靠近区域中心价值越高，离区域中心越远价值逐渐递减。
所以，目前在琶洲买房，首要还是要选离琶洲CBD近的项目，这样才能吃尽CBD的发展红利。
比如琶洲南TOD，既在琶洲CBD的核心范围内，又与琶洲CBD保持一定的距离，这样的区位不仅能享受城市繁华，也兼得静谧的居住环境。
其二，聚焦大盘。
首先，大盘在市中心是绝对的稀有物。
根据中指院数据显示，近十年广州中心四区成交了100宗涉宅用地，但体量超过50万方的仅3宗，占比只有3%！
被誉为价值天花板的珠金琶就更不用说了，寸土寸金，近十年只有琶洲南TOD项目地块的体量达到98万方，其余都在10万方以下，可谓严重断档。
其次，大盘是板块价值的重要支撑。
就像当年琶洲著名的豪宅大盘——保利天悦，一经面市就风靡市场，备受富人追捧，凭一己之力撑起整个琶洲，至今依然坚挺。
以建面约250平的大户型为例，目前保利天悦的二手房已经接近20万/平，比周边同面积房源高出7万+/平，而且这种核心CBD豪宅大盘的大户型的价值更高，业主惜售放盘量也很少，更加拥有自主定价权。
图源贝壳
反观如今的琶洲，也有琶洲南TOD这样的核心大盘接棒，支撑着整个板块的价值。
从2022年入市以来，它一直是琶洲的热门标杆项目，成交均价都保持在10万+以上，无出其右，承接了大量高端居住需求。
尤其是2023年和2024年上半年，琶洲南TOD更是以断层领先的优势，成为广州新盘销售业绩TOP1。
此外，大盘还是一个板块的生活基石。
众所周知，相比普通小盘，大盘最明显的优势就是：
既能充分利用现有的城市资源，还能发挥自身大体量的优势，在内部打造丰富的配套，自成一体，轻松实现“人无我有，人有我优”。
而在琶洲CBD，像琶洲南TOD这样的核心大盘也完全匹配，比如：
小区内配建了九年一贯制学校和幼儿园；商业配套也多点分布，并通过空中连廊连接，业主下楼就能直达商场，逛吃逛吃，甚至不用日晒雨淋。
更不用说大手笔打造的高端会所——弧光·琶洲城市会馆，健身房、私宴厅等都已经配齐，既是精英的圈层领地，又提供了高阶生活方式。
而大家一直都很关心的二期商业配套、城市公园核心、以及二期会所等，听说计划方案即将敲定，我们也期待琶洲南TOD这座超级大城逐渐丰富成型。
弧光·琶洲城市会馆实景图
所以，有这么多重BUFF的叠加，在未来的二手房市场上，这种CBD核心大盘价值只会更加突出。
最后，我还有很重要的一点要提醒大家：
从这次琶洲新增宅地来看，虽然琶洲未来可能不缺住宅，但是核心大盘很快就会暂别历史。
因为琶洲南TOD已经进入收官阶段，以后的大盘只能是离琶洲CBD更远的旧改项目，其地段价值也会大打折扣。
所以抢占琶洲核心大盘的最好办法，一定是先下手为强，把握最后的机会。
琶洲南TOD在售户型示意图，左右滑动查看更多
而在琶洲买房，肯定也绕不开向来占据着CBD核心地段的越秀地产，除了琶洲南TOD，去年拍下的广州地价TOP1的琶洲西331地块，听说下个月也要入市与大家见面了，同样值得期待。
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