黄浦豪宅融创外滩壹号院突破限价过会，徐汇滨江小米地块即将成为全国“地王”，上海楼市的话题总是围绕着“豪宅”和“市中心”展开，而占据楼市供应近8成的外环新盘，却成为“沉默的大多数”。
它们没有能力吸引“流量”，也没有博得“眼球”的资本，当下它们面临的压力有多大，未来这些楼盘又如何破局，是摆在项目操盘手和城市管理者面前的一道难题。
Part.1
分化加剧 客源向头部聚集
上海的城市半径依然在不断拓展，但外围楼盘却在楼市下行环境中沦为“弃子”。
来自佑威数据中心的统计显示，2024年1月1日~7月24日，上海新建商品住宅共成交28806套（已剔除临港“双限房”），其中外环以内（内环内、内中环、中外环）共成交8642套，外环以外（外郊环、郊环外）成交20164套。
虽然外环新盘成交套数不低，但如果考虑到庞大的供应和去化周期，今年以来上海郊区楼市问题异常严峻。统计显示，1-7月上海外环以内楼盘平均去化率为44.26%，而外郊环和郊环外楼盘的去化率分别为30.13%和18.77%。
越往外越难卖，是人们目前对上海楼市的整体印象。过去几年曾经火爆过崇明、临港、大虹桥，成为新一轮的“老大难”，过去的耀眼成绩也终成昙花一现。
据凤凰网房产上海站统计，今年上半年上海133次开盘中，去化率在20%以下的楼盘多达39个，9成以上来自外环以外。临港东来壹号5月开盘至今网签依然为0，奉贤奉发两盘共售出5套房，松江国贸鹭原去化率不到3%，金山华纺棠樾售出3套房，青浦徐泾蟠龙里去化率20%。
这些远郊楼盘，因为位置上的短板，对营销操盘团队提出了更高的要求。以临港万祥板块的东来壹号为例，项目距离上海市区超过50公里，与临港新片区主城区的距离也有约14公里。它是中铁十五局集团在上海的首个住宅楼盘，也是与临港投控的首次合作。
作为曾被寄予厚望的“首秀”，东来壹号在去年二季度就开放了展厅，整整一年的蓄客，铺天盖地的广告，据传营销费就高达几百万元。今年5月，项目以低于联动价的价格开盘，外加赠送家装礼包，渠道分销等，几乎常见的营销手段全部用了一遍，但结局依然残酷：截至7月26日，东来壹号销售业绩挂零。
“滞销”，成了外环楼盘相同的命运。在5%折扣大限之内，远郊楼盘大多用足折扣，即使再加上渠道分销和一些“擦边”的车位券、免物业费、送家电等促销活动，也无法让更多的客户心动买单。
网上房地产数据显示，截至7月26日，上海外环区域的嘉定、金山、青浦、奉贤、松江5区，共有超过33000套新房库存待消耗。
Part.2
每一次“新政”，竟是对外环楼盘的“二次伤害”
5月以来，全国以及上海楼市进入政策密集发布期，降首付、降利率、降低社保年限，当限购的门槛越来越低，对上海外环楼盘来说，竟然不是机会，而是“伤害”。
以上述临港东来壹号为例，该项目相关负责人表示，5月27日上海“沪九条”出台后，更多购房客户关注市区的楼盘，反而让地处远郊的临港市场变得更加冷清。
一位负责奉贤某盘的营销总告诉凤凰网房产，“本来有些打算买我们这里房子的人，他们一看新政来了首付门槛低了，反而想垫垫脚去买更靠近市区的房子”，新政以来，其项目案场客流量不增反降，“流量都被市中心给吸走了”。
放大的全国范围来看，这样的“吐槽”依然试用。
于是廊坊、天津“埋怨”北京步子迈得太大；嘉兴、昆山“责怪”上海姿态放得太低，但在大环境晦暗不明的当下，一线城市的楼市就是“强心剂”一样的存在，不容有失。
“抢占核心城市、核心地段的优质资产”，今年以来，这句话在全国范围内被广泛提及，上海市中心的豪宅，成为富人资产配置的优选。相比上半年上海23个豪宅盘卖出1000亿元的销售额，远郊楼盘的销量明显黯然失色。
Part.3
“去库存”的出路在哪里？
形势已然严峻，城市管理者当然不会作壁上观，于是崇明、金山、临港房源供应开始减量，土地供应也逐渐暂停，为的就是消灭这一轮楼市供应。
配售型保障性住房，这一楼市新物种似乎也将很快与大家见面。虽然一种说法是，配售型保障性住房会对当地商品房形成一定冲击，但另一种说法是，有可能会由政府指定企业主体收购过剩的商品房用作“保障房”，这样一来，郊区去库存和动迁安置目标同步达成。
凤凰网房产上海站注意到，5月6日，上海住建委对一个提案的答复中提到，对于部分存在商品房去化有一定难度、合作企业资金有压力、属地政府有积极性的“城中村”改造项目，创新试点“房票安置”方式。
远郊楼市库存过剩已成事实，市场也在汇聚各方智慧共谋出路，我们也该对未来报以正向的期待。新建商品住房，是为满足居民新增的住房需求和改善居住条件而存在，无论如何，郊区新房不应该成为“沉默的大多数”。
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