长期以来,中国房地产有三个问题是一直被诟病,包括高房价、商品房预售制以及公摊面积。
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如果说房价是市场决定的,公摊面积至少会标注出来的话,那么商品房预售制则是最无法让人忍受的问题。
最近两年不少开发商暴雷,而搭配上商品房预售制就导致了一大批烂尾楼的出现,即使房子没有烂尾,因为房主买房的时候无法实地看房,期房的房屋质量也很可能无法让人满意。
商品房预售制这个问题不解决的话,潜在的购房者很难恢复对楼市的信心,最近两年房子成交量下降,一个主要因素就是许多有意购房的人担心买到烂尾楼,所以搁置了买房的决定。
我国的商品房预售制源于上世纪九十年代,当时福利分房制度刚结束,商品房刚放开没多长时间,长期的住房不足问题导致了居民的住房需求被抑制。
当住房进入商品房时代以后,居民的购房需求在短时间内激增,此时为了鼓励开发商尽可能多盖房子,以满足居民的住房需求,才有了商品房预售制的出现。
随着时间流逝,商品房预售制的缺点逐渐显现,这也引发了高层的重视。
2023年初,住建部已经提出了“现房销售”的概念,目前多地已经在试点现房销售制度。
北大教授姚洋认为:“现在是取消预售制的绝好机会。你不建好房子,购房者就不会出手买房,这刚好是一个转变的时候。”
不出意外的话,姚洋教授对中国未来将逐渐取消商品房预售制的趋势判断是对的,因为现在居民正是对购买期房信心不足的时候,这有助于让那些担心买到烂尾楼的潜在购房者大胆买房。
尽管有人认为取消商品房预售制可能会带来意想不到的负面作用,比如造成开发商融资渠道进一步缩小,一些实力不济的中小型开发商可能会因资金链断裂破产,又或者取消商品房预售制导致国内楼市供给减少,进而导致未来房价会大幅度上涨。
我认为这些担忧是大可不必,首先取消了商品房预售制以后,未来购房者买房都可以到实地看房,商品房质量有没有问题,这些都是一目了然,这会倒逼开发商提高建筑质量,以吸引购房者,不管是从房地产的长远健康发展以及购房者利益的角度来看,这都是好事。
其次,有人担心商品房预售制取消以后会导致新房供应量减少,进而让房价再次大幅度上涨,其实这个担忧是没有必要的,目前国内楼市面临的主要问题之一就是房子高库存,开发商都在为房子卖不出去而发愁,每年还有大量新建设的商品房进入市场,这会进一步加重房子过剩问题。
此前住建部公布的数据也提到了,国内已经有6亿栋房子,即使不考虑未来新建设的房子,也足以满足14亿人的住房需求。
最后,开发商的资金问题,不应该靠卖期房解决,这完全是将风险转嫁给购房者,合格的开发商应该通过银行贷款、上市融资、发行企业债券等方式筹集资金建房。
商品房预售制或许不会在短时间内取消,但逐渐增加现房销售的比例是可以的,等到合适的时机到来以后,取消商品房预售制是势在必行。
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