作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
出乎意料，公寓卖得和住宅一样贵了。
和住宅一样贵
最近 （7月25日） 深圳有个公寓获批预售，是位于福田区上下沙的金地环湾城，共151套，建面约164—367平，备案单价约8.16万-12.45万/平，总价区间约1337万—3677万/套。
根据了解，项目已经封顶，外立面在装修。
所以作为市场上少有的70年产权、民水民电、通燃气、带阳台的公寓，金地环湾城这批房源也格外的扎眼。
抛开价格来看，千万级别的商务公寓确实具备了不少吸引富豪购买力的要素。
首先，地段处于福田上下沙片区，距离福田的核心区域福田中心、车公庙以及香蜜湖直线两三公里范围内，周边近距离还有体育公园、高尔夫球场、红树林生态公园等配套，地段优势明显。
其次项目是双地铁站+双地铁线物业 （7号线沙尾地铁站、22号线上沙地铁站（在建中）） ，未来1站能够直达香蜜湖与河套深港科技创新合作区。
三是直面福田红树湾海岸线，部分户型拥有海景稀缺资源。
四是项目产权为70年产权，再加上户型面积为164—367平，在市场上具备一定的稀缺性。而深圳的商办公寓产品中，普遍是40年—50年产权。
所以这个新房自带不少优质要素。
但光有这些要素还不足以打动市场，市场之下还要看门槛。
但项目似乎并不按套路出牌。
一般情况下，新房项目如果是产品型态比较丰富的，会选择优先推出公寓，然后住宅慢慢卖，并且公寓会比住宅便宜不少。
而金地环湾城公寓产品备案单价约8.16万-12.45万/平，几乎价格与金地环湾城的住宅类产品预售价格差不多。
去年金地环湾城首批住宅备案均价约10.88万/平，单价区间约8.62万-14.92万/平 （不包含约430平，20.47万/平） ，第二批住宅备案均价约10.88万/平，单价区间约8.68万-15.21万/平 （不包含约431平，18.8万/平）。
即使项目给出了一定的购房折扣，总价依旧不算低。
实际上，作为千万级的产品，市场的替代性产品非常多。
如香蜜湖、安托山、福田中心、南山前海、蛇口等板块都是可以选择的范围。
而深圳主流市场是住宅市场，所以 作为公寓属性的产品，在相同 价格段位的情况下，市场购买力自然流向住宅产品。
比如近期位于香蜜湖的二手豪宅水榭花都二期倚湖居1栋14A199平，业主报价3300万，单价约16.5万/平。
要知道，虽然水榭花都二期虽然是2003年左右的房子，但湖景园景，前后视线采光，装修，大阳台等都有优越性，也一直是香蜜湖板块豪宅的风向标。
可是现在价格也松动了，3000万左右可选，对比金地环湾城3000万以上总价的公寓，相信如何抉择市场会给出答案。
所以，这就更不用说项目本身也还有未售罄的住宅房源。
而且金地环湾城公寓所在位置发展成豪宅公寓地段还需要不少时间。
一方面，项目所处区域正处于待开发，待升级的片区，旧改周期长，城中村面貌占据较多，彻底改善需要较长时间才能完成。
并且项目周边的住宅及商业建设需求不算明显，基本已经被住宅包围，学校配套、商业配套已经在建设。
而目前上下沙片区旧改推进、有目共睹，等到区域真正成熟兑现，金地环湾城前期的产品可能已经步入衰老期。
另一方面，项目位置不是片区内看海景最靠前的项目，会有一定的遮挡。
根据项目实地考察，大约八九层以上的户型，才可能分享到一些海景景观，而西南侧被绿景佐阾和沙咀控股大楼遮挡。
而过去上下沙片区的房源，之所以能够成交，除了地理位置近距离靠近福田口岸，以及交通便利以外，很大一部分因素是片区拥有稀缺的海景资源。
所以，即便金地环湾城商务公寓有一定的市场竞争力，但面对市场的众多选择以及住宅价格乱杀的的情况下，更考验开发商的能力。
高开低走的成绩
这批公寓推出之前，金地环湾城已经推售过两批住宅。
一批在去年的9月，共401套，另一批在去年的12月，共404套。
但距离首次推售将近9个月的时间里，似乎金地环湾城依旧无法把去化数据补充完整。
项目首次入市推出401套住宅，建面74-430平，备案均价约10.88万/平，总价区间约651万-8809万/套，配合着当时最高约6个点的折扣力度，官宣成交286套，去化率约71%，收金46.9亿元。
而有数据整理，去年深圳整体的平均去化率在20%-30%左右，于是项目成了开盘阶段去化数据最好的项目。
还一度登上了本地楼市的热搜，成为本地讨论的焦点。
深圳中原研究中心“2023年8-10月深圳一手千万豪宅成交套数榜单”上也排在了第一位。
当时市场把金地环湾城这一结果归结为市场预期已经扭转，是千万级豪宅成交的信号弹。
但获批预售证已经过去325天 （获批日期2023年09月08日） 这一批房源在深圳房地产信息平台上已备案或者已签约认购书套数仅157套 （截至2024年7月29日） ，与当初开盘官宣成交的286套相差129套，将近一半的去化数据欠缺。
出现这样的结果，原因可能很多，比如要么可能是备案进度依旧没跟上，官方平台数据更新有滞后性，要么可能在项目销售过后，部分购房者激情选房情绪褪去，冷静后在签约阶段放弃签约，还有就是要么真正的销售套数并没有那么多。
在牛市行情，基本上经过一段时间的销售，加上备案进度的推进，很快就能达到官宣的去化数据。
但遇上熊市，要么性价比高，要么是限价楼盘，才有可能在短时间内补充官宣的数据。
而在2023年12月加推的404套住宅 （其中为91套平安银行回迁物业） ，备案均价约10.82/平，总价区间约661万-8098万/平，138批认筹冻资，但过去238天项目卖到现在在深圳房地产信息平台上已备案或者已签约认购书套数仅195套，去化不到五成。
可以看到，对金地环湾城来说，很直白地诠释了在市场背景下什么是高开低走。
不过值得注意的是，在开盘之初，金地环湾城推售的401套房源恰逢遇上了竞品项目绿景白石洲璟庭入市。
而同时间段绿景白石洲璟庭一次性推出1257套住宅，体量几乎是金地环湾城的3倍，购买力被分流是预料之中的事。
所以，未必是项目真的顺销不及预期，而是在市场之下，数据和氛围的魔力消退了而已。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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