作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
当公寓卖不出的时候，就成了住宅的附赠品。
昨天（7月31日），东莞的住宅又向房地产市场打了一枪。
位于东莞万江区的万科中天世纪水岸楼盘为了加快项目去化，推出“买一套送一套”的促销活动—— 购买140平方米以上的大户型，赠送位于惠州万科双月湾的一套海景房公寓。
消息被媒体曝光后，迅速登上热议话题。
但很快项目便被媒体求证，做活动的特价房源有限，联动活动已经结束。
公寓沦为时代“赠品”
实际上，东莞这个项目推出“买一送一”活动已经有一段时间。
从推广的海报来看，活动时间在7月12日——7月28日截止。
之所以受到那么多的关注，主要有几个原因——
一是项目为万科所开发，万科本身就属于过去行业的标杆，一举一动都受到行业的关注。
二是项目位于东莞主城区，并且还是东莞主城区近3年来体量最大的城市更新项目。
三是“买一套送一套”的营销口号，项目大户型的销售均价约3.5万元/平，小户型价格约2.6万元/平，而赠送的海景房公寓面积约40平方米，价值20多万元。
所以，无论是品牌、项目体量，还是促销的折扣，都足以反映出东莞市场当下最真实的状态——重点大型房企正面临着经营的压力，对市场的信心不如从前。
更重要的是，还反映出一个现象——去化困难的公寓已经成了楼市彻头彻尾的“赠品”。
这次万科赠送的是位于双月湾的海景公寓——万科双月湾。
这个项目2011年就已经发售，当初公寓售卖均价约8000-12000元/㎡之间。
随后十几年的开发销售过程中，公寓产品陆续入市，均价由9000元/㎡曾一度达到12000元/㎡，如今几千块一平都卖不出，只能成为住宅的附属品。
而“买一送一”，也已经不是什么新鲜事，深圳、北京包括全国等地方，都有试图通过“送公寓”以促进去化的案例。
去年深圳龙华富基云珑府项目就推出过“买一送一”活动，买123平户型，赠送大鹏区云悦府69平统建住房一套，若选择的是150平则赠送大鹏云悦府84平统建住房一套。
今年4月北京通州招商璀璨公元项目清明假期“买一送一”活动，买77平米两居免费送一套烟台108平米海景现房。
从这些“买一送一”的活动来看，基本是开发商把低能级城市的或者远郊的公寓作为高能级城市的滞销项目的赠送对象。
之所以会出现这样的情况，一方面本身公寓在实际交易过程中，二次交易税费高，另一方面公寓商水商电导致持有成本并不低，更重要的是公寓作为居住类产品，无论是落户还是上学，都有严格的规定。
所以随着房地产去化和库存的双重压力，卖不掉的公寓也就越来越沦为住宅的陪衬品或者大礼包。
天量的公寓
都知道惠州的住宅天量，实际上公寓也不少。
万科这次将惠州的公寓作为“赠品”销售，更多是基于惠州当前的市场情况。
根据中介平台的数据显示，惠州当前包含公寓房源的楼盘就多达89个（在售+待售），每个楼盘几乎都是上千户规划起步。
假设每个楼盘仅三分之一是公寓房源，那么在售的公寓体量就将近3万套。
这还只是新房层面，还有二手公寓以及还在建设的项目中包含的公寓。
而惠州目前的情况是，住宅成交都不够活跃，根据惠州住建局统计数据显示，5月惠州新房住宅成交3425套，6月成交3001套。
这就更别说公寓类的产品了。
那么，到底有没有途径解决这些公寓的燃眉之急？有没有办法让公寓不再成为住宅的附赠品？
有，并且已经不少城市已经在执行。
无非两个路径。
一是对公寓持续供应端进行调整，不仅出台“公寓禁止审批”等相关文件，也允许公寓调整为住宅，从属性上直接改变用途，从而减少公寓的供应。
今年4月，广州就宣布在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批。
7月长沙官宣支持“商改住”。
根据官方发布的通知提到，为加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存，促进房地产市场平稳健康发展，支持公寓等类住宅项目调整为住宅。
对已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，允许调整为住宅。
而这样的做法，深圳也同样在进行中。
2020年不仅出台《关于停止商务公寓审批的通知》减少公寓新增的审批，2021年发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》允许商业改居住，商品房占比可达到30%。
于是两年后原本用于建设公寓的地块也陆续出现调整，从商业用地调整为住宅用地，比如宝安中心、后海等都有相关的商业用地调成住宅用地的案例。
二是直接对公寓进行“收储”，转变成保障类住房。
公寓本身就不被市场所偏好，卖又卖不掉，压在开发商手里时间越久，就越难销售，但优势是相比住宅便宜。
一般情况下，公寓的价格普遍都是住宅的五到六折。
而目前我们国家在支持国企收购已建成存量商品房，“收储”存量商品房用作保障性住房工作已经有进一步安排，区域也扩展至县级以上城市。
虽然计划安排是这么走，但“收储”需要成本，价格太高“收储”压力大，价格太低又解决不了开发商资金流动性不足的问题。
所以公寓就成了相对住宅更合适的“收储”对象，不仅价格可以比住宅市场价低，又能促进各地卖不掉的公寓去库存。
6月惠州官方出手去库存，政府收购商品房用作保障性住房，收储的范围是惠州市域内7个县（区）中心区域内已建成未出售的商品房房源。
今年7月15日，河南新乡官宣向社会征集已建成存量商品房（含公寓）用作保障性住房项目，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本、建安成本（含装修、智慧化建设），加不超过5%的利润，截止时间到7月30日。
如7月26日大连公开征集已建成存量商品房作为保障性租赁住房项目，要求与河南新乡的要求差不多。
房源范围包括住宅或者公寓，收购价以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润，单套建筑面积以70平方米以下为主，被收购的项目满足收购条件的房源要大于等于100套。
再比如深圳，今年2024年2月29日至2024年3月10日，官方对《关于公寓类居住房屋用作社会主体出租的保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》征求意见。
征求意见期间，共收到15条有效意见，其中将商务公寓、公寓等公寓类居住房屋纳入范围，公寓类租房作为保障房，租金应按市场价的6折等意见被采纳。
所以公寓的破局方法，其实早就已经不知不觉在路上。
在最近的大会上就强调，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。
那么公寓作为保障性住房被国家队收储，在接下来一段时间里不会再是一局乱棋。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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