一周参考消息︱2024房地产7月关键词——信心不足|中海地产|二手房|房地产行业|网签

2024房地产7月关键词——信心不足

2024年过半，房地产虽有微光，但成色依然不足。一定程度上，或许下半年市场仍处于“深度调整”阶段。

从7月最新公布的数据来看：

·开发角度，今年前6月，全国房地产开发额52529亿元，同比下降10.1%，降幅与前5个月持平，好消息是降幅持续扩大的趋势止住。新开工和竣工面积分别为38023万平方米和26519万平方米，同比分别下降23.7%和21.8%，其中新开工面积降幅收窄0.5个百分点。

·销售角度，商品房销售金额和销售面积分别为47133亿元和47916万平方米，分别同比下降25%和19%，降幅均有收窄。

总体来说，行业数据由于基数原因降幅略有收窄，但基本面仍在持续向下。

再来看一些城市的微观表现。

6月尤其是下旬，随着救市政策的持续发酵，一线城市房地产市场交易活跃度明显上升。

如：6月北京二手房网签量接近1.5万套，深圳二手住宅备案创三年新高；上海一手房和二手房网签量分别突破1.4万套和2.6万套，且市中心多个高端项目开盘即售罄，二手房成交环比增加41.1%，同比增长102.8%。

活跃态势延续到了7月初，但政策的热度延续时间并不长。如7月前两周，二手房方面北京成交冲高回落，单周环比降幅最高达43%；新房方面则受6月年中冲刺影响后各能级成交环比均大幅回落；到7月第三周，无论是新房还是二手房，成交环比均持续回落。

以上海二手房为例，“527”新政三周过后，成交数据就出现了连跌，到7月数据已经来到小阳春时候水平。

所以，整体来看7月的房地产市场，517史诗级救市新政以及一线城市落地政策的实施，并没有带来全国房地产住宅市场的明显反弹。

而且，全年最新累计来看，新房销售同比下跌约为三分之一、个人按揭贷款同比减少约四成、房企预收款和商品销售面积延续两位数以上的跌幅、二手房价格降幅则创历史新低。

显然，整个市场在预期转弱之后展现出明显的“信心不足”状态。

另一方面，随着房企半年度业绩的成绩单出炉，绝大部分房企亏损且部分房企严重亏损的现实，叠加上已“爆雷”房企延续不断的负面新闻，市场对房价的预期进一步偏空。这背后最重要的问题是，房企的经营困难问题并没有得到解决，危机依然存在。而购房者对本就经营困难的房地产开发商增添了更多担忧情绪，叠加“跌跌不休”的市场现状，选择观望也不足为奇。

所以，尽管这段时间少数城市因政策松动二手房出现过短暂的成交小高潮，但房地产政策全面和明显显效恐怕仍需要时间和耐心。

不得不提的还有7月的大会（），但《决定》中针对房地产的几个方面措施，短期来看效果可能不大。其中最能及时生效的“允许有关城市取消或调减住房限购政策”指向性明显，但当前北京、上海等核心城市限购圈内的楼市并不需要进一步刺激，所以后续反馈可能一般。

另一个呼声很大的是存量住宅贷款利率调整问题。本月央行再次下调LPR利率，1年期LPR为3.35％，5年期以上LPR为3.85％，均较上一期下降10个基点。而且，按照市场预测，贷款利率还有进一步下降的可能（现有房贷利率已经降至历史最低水平，但与中性利率相比仍然偏高，2015年救市房贷利率显著低于中性利率，最终发挥了明显刺激效果）。

贷款利率进一步下降背后，大量存量住房贷款持有者被“背刺”的感觉十分明显，然而存量贷款利率再次下调的可能性目前看起来不大，而存款利率却进一步下降，两相对比，反而刺激了大家选择提前还款。

总结而言，7月房地产行业量价急跌的阶段正在过去，跌幅逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛。但市场情绪不高、信心不足，整体态势依旧底部徘徊，或许还要经历很长的一段盘整时间。

中海北京兄弟公司同台互搏，业绩"冰火两重天"？

中海似乎很喜欢“左右手互搏”这种竞争发展模式。

企业层面，中海有中海地产（主要布局核心城市）与中海宏洋（主要布局三四线城市）“左右手互搏”的安排。现在，城市公司层面也出现了相似的局面。关于房企左右手互博的研究，我们曾在2021年《晨光地产行研》（原名《地产战略投资内参》）中有深入研究，除了中海，新城、保利也都有一定的“互博”安排，详情请添加工作人员微信咨询。

据悉，中海在北京共有两家城市公司，分别是由张欣领衔的中海新城公司和由倪健刚领衔的中海北京公司，两家兄弟公司在北京施行“赛马制”，同台竞争。

中海新城公司团队，主要在石景山、西城耕耘，旗下项目上半年网签金额合计112.8亿元（全口径）。

操盘的项目中热度最高的有近期开盘的网红豪宅盘中海京华玖序，该项目位于北京西城区二环内，属城市核心区域。6月30日，项目开盘当天网签175套，总成交金额62亿元，平均每套3400万元，去化率接近八成，位列上半年北京项目销售金额榜第一。截至7月1日，项目网签数据上升至218套，总金额74.5亿元；截至7月2日，网签继续上升至222套，成交金额合计75.85亿元。

除京华玖序外，中海新城公司在寸土寸金西城区还有都阙台在售，该项目去年上半年曾以百亿金额夺得单盘销冠。

由倪健刚操盘的中海地产北京公司旗下楼盘数量众多，目前有10多个项目在售，但上半年累计网签金额合计仅86.6亿元（全口径）。

从今年新开的五个新盘来看，仅3月份入市的中海寰宇未来在上半年贡献了14亿元的成交额，但网签率也仅有23%。余下项目中，中海中旅西山观复6月底才拿证，去化主要看下半年；中海丰和叁號院网签了16套、金额2.68亿元，去化率3.88%；位于西六环的中海永定玖里网签40套，网签率15%，成交均价比拿地时的项目指导价每平米低了1万多。中海公元里则拿证三个月，供应622套，网签为0，受城市界面影响表现极差。

中海地产在北京安排两个团队同台竞争，搞出AB角，无疑会让团队更有狼性。目前来看，有红盘加持的中海新城公司业绩遥遥领先，位列北京2024年上半年北京销售榜第二名，而中海北京公司则在第五位。

此外，观察中海北京两家公司的业绩表现，不难发现，好地段依然不愁卖，但只要地段、配套稍微差点，成绩就是天壤之别。比如即便都是中海的项目，地段足够稀缺的中海京华玖序可以实现开盘即热销，但中海北京旗下的其它楼盘则成交惨淡。

显然，当前市场下选择大于努力，选对了项目完全可以事半功倍。当然，努力依然重要，当前市场只要有一个缺点就极有可能成为购房者放弃的理由。

都有谁在“抄底”上海的大宗资产？

上海滩的高楼大厦，从来都不缺买家。

据我们观察，最近出现了多个地方国资赶赴上海“抄底”大宗资产的现象。

近日，消息称新疆维吾尔自治区国资委收购了位于上海中心城区黄金地段的写字楼华旭国际大厦。该资产位于上海最热闹的步行街南京东路起点旁，资产现状为一栋20层高的甲级写字楼。

半个多月前，则有河南国资旗下全资控股子公司拟以15.2亿元的价格从复星系上市公司豫园股份手中收购了上海普陀星光耀广场二期1号楼及部分车位的所有权或使用权。

一年多前，宁波前湾新区管委会100%实控企业宁波海创集团有限公司则以5.1亿人民币的价格拿下上海虹桥世界中心D1栋写字楼项目，该写字楼原为四川龙头房企蓝光集团的上海总部。

实际上，许多外地的地方政府、国资委、新区管委会、产业园区都持有上海核心地段物业。一方面这类核心城市资产可以保值、增值；另一方面，这种物业还可以作为“招商飞地”使用，是经济欠发达地区主动融入较发达地区的重要举措，这对地方招商引资而言，具有重大意义。

近年来，越来越多城市开始运用这一模式到经济金融中心招商纳才，将招商的触角直接延伸到飞出地，像浙江的嘉兴、余姚、衢州、江苏的盱眙等地都曾在上海购置办公楼宇，希望实现“反向飞地”效应。宁波前湾新区的中意宁波生态园，就曾为了吸引以上海为中心的长三角人才、商务、资本等优质资源，而在上海虹桥商务中心购置办公楼宇，作为园区在上海的桥头堡。

此外，当下布局上海滩，“抄底”也是主要原因。宏观经济收缩的大背景下，不少企业面临流动性危机，尤其是房企，“卖资产”成为企业最直接的求生手段。所以，以往非常稀缺的上海优质资产也被大量摆上货架，而且价格可谈，必然会吸引全国各地有实力的投资者。

成交数据也证明了这一点。在今年二季度大宗交易市场成交数据中，上海是大宗交易金额最高的城市，成交额达141.7亿元，占总成交金额的比重高达40%，而且较一季度几乎实现了翻倍增长。

2024Q2大宗交易金额排行TOP5（单位：亿元）