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以下正文

这段时间全国各地开启了大范围的保障房摸底调查，包括浙江、四川、山西、陕西、江西等多个身份都有网友表示近期参与了保障型住房的摸底调查。现阶段参与摸底调查的群体主要是乡镇公务员及事业编制员工，摸底内容主要是针对保障房的面积段、价格等功能性问题进行民意调查。

而在保障房大范围摸底调查的同时，许多城市也同步更新了保障房购买的相关政策，其中 ——

「折旧费」成为了热议的焦点。

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什么是「折旧费」？

折旧费就是官方在回购保障房时，会根据购房者购买保障房的年限，按照一定比例对房屋价值进行折旧。你也可以简单理解为，折旧费就是房屋长时间使用而产生的耗损。

房屋耗损本身是客观存在的，只不过这么多年楼市基本都是稳定上涨，导致大家很容易就忽略了楼龄对房产的价值折损。由于房屋耗损是客观事实，所以许多城市在公布保障房回购细则时，也都会把房屋折扣纳入到回购价格核算中。

目前关于折旧费讨论最多的是杭州。

前段时间，杭州发布了关于公开征求《杭州市保障性住房配售管理办法（试行）》（征求意见稿）的公告，在公告中就详细说明了保障房回购的价值测算公式。

这里先给不太关注保障房的朋友们说一下：

保障房实施封闭管理，购买后可自住、出租、继承，但不得上市交易，确有需退出的由政府组织回购住房。简单来说，保障房是一种福利制度，如果你本身已经购买了保障房，将来想要换更大、更好的房子，就需要先将保障房交由官方回购后，再去购买新房。

杭州保障房的回购方式如下 ——

杭州保障房的回购方式看起来很复杂，实际上就只有关键两个变量：

■ 每年会有2%的折旧费；

■ 回购时的价格评估还会参考购买年限内的居民消费价格指数。

其实杭州的回购政策是很全面的，除了房屋楼龄客观的折旧问题以外，回购价格也会参考居民消费价格指数。但尽管如此，还是有很多网友在讨论这件事情，原因也只有一个，就是觉得贵。

这里我就用杭州过去几年的居民消费价格指数给大家做一个例子，试算一下杭州保障房的回购价格，这样大家自己也有一个心理评估，到底贵不贵：

我先假设是一套房屋总价100万的房子，持有十年的情况下：

首先我们要整理出购房（假设）当年杭州的居民消费指数，并计算出从购买当年起，至回购前一年的居民消费指数累计涨幅，假设是2013年购买的，那么截止到2023年居民消费指数的累计涨幅就是22.8%。

而购买十年的折旧费就是20%，所以带入公式可得回购价格为 ——

100×（1-20%+22.8%）=102.8万。

看到这个价格你是不是吓一跳？

保障房回购竟然还增值了！

那是因为我们还没有计算房贷利息，保障房嘛，顾名思义，能够全款买保障房的人一定是极少数。

所以我再假设一下，以杭州目前商贷最低3.15%的利率、100万总价中贷款70万、30年期来计算，十年的利息大约有20万左右，所以真正的持有成本是120万，回购价格102.8万，两者相差17.2万。

当然这是根据2013年到2023年的CPI测算的结果，并不代表以后的CPI走势。

其实杭州的回购价格，只需要考虑CPI。

只要当年的CPI＞2%，至少在那一年，你就相当于完全没有折旧费，只有房贷利息。

不过要提醒一句：

装修成本也是不计入回购价格的。

这个折损率~

如果你只是把保障房当做过渡性住宅，以后还要换房子，那么性价比肯定不如租房。

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现在之所以很多人觉得折旧费很贵，主要是因为他们过渡聚焦到了2%的折旧费上面。

单论2%的折旧费，那是无争议的贵！

保障房由于不能在市场上流通的缘故，本身性质有一点像长租房，所以我们可以拿折旧费来和租金做一个对比。租金和保障房的折旧费本身也有很多共同之处，两者的费用都基于居住价值和房屋耗损，所以两者间的数据有很强的对比价值。

如果我们把2%的折旧费放到房租回报率里面去类比，那就有点高了！

在今年上半年诸葛找房数据研究中心有做过重点50城2019-2024年的租金回报率走势，现在咱们的重点城市平均租金回报率是2.03%。

这个租金回报率是基于商品房的，但商品房本身可以市场流通，而保障房在本身有流动性缺陷的背景下，2%的折旧费明显贵了点。

另外，其实现在的次新房是很难租到2.03%的回报率的。因为现在的房价太贵，次新房能到1.5%就很不错了，2.03%的回报率其实主要是靠总价便宜的老房子和公寓带动了平均数而已。

所以如果只考虑2%的折旧费，那肯定是贵了。毕竟租房得到的居住价值，是不需要付出几十万的首付成本的。

所以杭州官方会在回购时计算CPI，估计也就是考虑到了这个问题。

03

除了杭州以外，现在已经有好几个城市都公布了保障房详细的回购公式，各个城市的回购标准也是一城一策。

比如贵阳的价格标准除了2%的折旧费以外，还纳入了银行定期存款基准利率在其中：

贵阳的折旧费也是每年2%。

和杭州相比，贵阳的区别是回购时会按照申请回购时中国人民银行公布的一年期定存基准利率为基数，乘以房屋持有年限去计算价值。

相当于保障房的购房款是一笔定期一年的存款。

但需要注意的是：

贵阳官方回收保障房参考的是人民银行的基准利率，该利率较少变动：

自2015年10月24日起，中国人民银行一年期定存基准利率调整为1.50%，至今暂无变动。

也就是说现在实际折旧费只有0.5%。

目前我看到回购价格最好的是昆明。

昆明的回购方式和贵阳几乎一样：

2%的折旧费和定存利率，区别是昆明对标的是三年期定存基准利率。

三年期定存利率的预期会明显好过于一年期，目前是2.75%的基准利率！

也就是说，如果你能够以全款的方式在昆明买保障房，至少在现在，你基本等同于 ——

买下居住权的同时，

还享有一笔年回报约为0.75%的理财。

蚊子腿再小也是肉，更何况这腿还附带一套保障房的居住价值呢！

除此之外还有像郑州这样的，直接拉通某一个比例，不考虑其他因素的方式 ——

郑州的折旧费是每年1%。

这个数额看似最低，但真正折算下来却可能是最贵的。毕竟杭州这些城市不是考虑到了通胀，就是考虑到了存款收益，两相抵扣都大概率会比1%拉通更划算。

最后还有一些是按照评估价来决定回购价格的，这一部分要根据当时当地的市场情况来判断，就暂且不做评论了。

当然，以上所有价格计算都是没有计算房贷利息的，还是那句话，如果你是短期过渡性居住，那么买保障房始终没有租房划算！

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看到这里，你可能也好奇保障房到底划不划算？

全款购买保障房是非常划算的，尤其像昆明那种政策，说它是一种低回报的理财都可以。

但对于更常态的贷款买房，

我个人的看法是 ——

保障房有一些类似于美国房租管制下的长租房，更适合久住的购房者。

看过《老友记》的朋友应该有映像，《老友记》的主要场景就是在女主角莫妮卡和瑞秋的公寓里，这间公寓曾经在剧里有交代过，是莫妮卡的祖母在很多年前租下的。而由于房租管制的原因，莫妮卡支付给房东的租金一直都和祖母的一致，每个月200美元，当时同地段的公寓月租金已经暴涨到了约3000美元左右。

我们可以把购买保障房的钱，看做是一次性趸交的长期房租。

像消费指数、存款利率等因素，想要长期预判是很难的，我们可以暂时不考虑这些问题，直接把每年的“折旧费”想象成单独扣取的“房屋租金”，这笔“租金”并不会因为物价、通胀等因素而上涨，所以它至少能够确保你，在未来很多很多年的时间里都会以很便宜的价格拥有一套住房。

所以保障房特别适合那些会久住于此的人。

相反，考虑到房贷利息、装修成本、折旧成本等等，如果你只是想短期过渡住在保障房里面，未来再置换更大、更好的商品房，那么我觉得还不如租房，或是挑选一套价值潜力高的商品房。

同理，保障房也是越大越好，像两房这种功能性很有局限的房子，大概率都会是一套过渡性住宅。

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但说清了折旧费之后，我个人觉得保障房现在最大的问题反而是价格。

保障房的基准价格是由划拨土地统筹成本、建安成本、财务成本、综合利润（约5%）和税费五个部分组成，虽然没有统一的价格标准，但各地保障房基本都是同区域内新商品房的五折到六折的水平。

可现在的问题是 ——

保障房五折的价格是对标区域新房；

而购房者现在的价格标尺是二手房。

尤其是二手次新房价格大跌，已经对新房产生了很明显挤兑的情况下。

我们可以拿重庆曝光的第一个保障房项目：九龙宸曦来类比。

九龙宸曦现阶段计划销售单价是8000元/㎡。

这个价格放到九龙坡核心板块来说，确实非常非常非常非常便宜了！

但这是对于从业者而言。

如果你是一位购房者，如果你并不只局限于九龙坡区，你就会发现，紧邻九龙坡区的巴南区或是大渡口区 ——

7000+/㎡就能买到不错的超次新商品房！

而商品房，再怎么说也具备市场流通性。

这就是现在保障房最大的难题。

其实保障房的定价方式和商品房是相似的，两者价格最大的差别就是商品房的土地是招拍挂拿来的，而保障房属于划拨地性质。

两者间的土地成本差距巨大，

并且主要的价格差距也正是源自于此。

这就导致了保障房剩余的价格空间是如建安成本之类的刚性成本，外加上官方对保障房的要求是保本微利，最终保障房的定价很难像二手房业主那样直接挥泪大甩卖。

这不仅是某一个城市需要面对的问题，比如最近厦门马銮湾新批次的保障房就在小红书上被当地网友吐槽一二期14600+/㎡的单价，已经不如周边二手商品房有性价比了。

如今二手房价格，下跌仍是主旋律。未来像这样的情况肯定会越来越多。

不过话说回来，你希望重庆会以怎样的形式回购保障型住房呢？

文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻

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