道华房产律师团
房产纠纷（诉讼/仲裁）实战专家
十五年专注大宗疑难房产法律服务
专打深圳重大疑难小产权房纠纷（诉讼/仲裁）官司，[道华房产律师]真实成功案例，邹俊岳律师等为：小产权房（绿本房纠纷、猪肝棕本房纠纷、农民房纠纷、历史遗留违法建筑纠纷、违法建筑纠纷、厂房纠纷、私宅纠纷律师、自建房纠纷、集资房纠纷、福利房纠纷、安居房纠纷、军产房纠纷、违法搭建纠纷、宅基地纠纷、统建楼纠纷律师、回迁指标房纠纷等）相关的买卖合同案件、拆迁安置补偿、确权、赠与、分家析产、遗产继承、遗嘱公证案件、侵权维权律师、违约、执行、租赁等争议案件提供专业律师解决方案，为小产权房纠纷原业主、权利人、买方、卖方、合作建房、继承人等提供一站式律师法律咨询｜诉讼｜仲裁｜执行｜等服务，十大｜十强｜十佳｜知名｜顶级｜专业｜专打小产权纠纷律师事务所。深圳律师 广州律师 东莞律师 惠州律师 珠海律师 中山律师 佛山律师 广东律师 上海律师 福田律师 南山律师 武汉律师 长沙律师 昆明律师 汕头律师 福建律师 南京律师 重庆律师
导语：2024年，委托人突然收到一纸传票，自己居住使用多年的祖宅居然被别人进行了物业权利人申报，同时同一宗族的其他房起诉要求自己返还祖屋并承担占有使用费。委托人面对传票无措，委托道华房产律师团进行应诉答辩，道华律师阅卷后了解到该祖屋为委托人太公修建，后续一直由委托人这一房进行管理维护，原告身为委托人堂叔的妻儿等亲戚，道华律师根据研究小产权房的经验及过往的成功案例，针对性地提出答辩意见，最终法院采纳我方的答辩意见，驳回原告的起诉，案件全面胜诉。
一、案情回顾
案涉房屋是委托人的祖屋，委托人父亲从国外回国后自1991年起便一直居住在该祖屋内，该祖屋也一直是由委托人父亲以及委托人来进行维护、管理、使用。委托人父亲去世后便由委托人来对祖屋进行维护管理以及对外进行出租，并不存在强占、霸占的行为，委托人一家作为后辈子孙，近30年来始终居住在祖屋内并且对其进行修缮。
原告为委托人的旁支亲属，早年间与委托人一家关系亲近，并没有过多的针对案涉房屋的纠纷，后续在房屋涉及拆迁时，原告一家进行了物业权利人申报，因委托人当时在海南且因为疫情原因未能赶回深圳进行申报，现原告在申报后要求委托人搬离祖屋，遂有本案诉讼。
二、道华律师梳理本案争议焦点如下
1、委托人对房屋的占有是否合法？
2、原告对房屋是否具有所有权？
3、物业权利人核实工作所形成的相关材料是否属于确权依据？
4、本案是否属于民事诉讼管辖范围？
三、道华律师观点
1、委托人对房屋属于合法占有。
案涉房屋是委托人一家的祖屋，委托人父亲从回国后自1991年起便一直居住在该祖屋内，该祖屋也一直是由委托人父亲及委托人来进行维护、管理、使用。委托人父亲去世后便由委托人来对祖屋进行维护管理以及对外进行出租，委托人并不存在强占、霸占的行为，委托人一家近 30年来始终居住在祖屋内并且对其进行修缮，委托人对于案涉房屋并非无权占有，原告无权依据上述法律规定要求委托人搬离案涉房屋。
2、房屋不属于原告所有。
根据《民法典》第209条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中原告已经确认案涉房屋没有产权证明，无法提供报批报建手续，即原告无法证明其是案涉房屋的所有权人，因此其并不是享有返还原物权利基础的物权人，因此其无权要求委托人搬离案涉房屋。
3、物业权利人核实工作所形成的相关材料不属于确权依据。
根据《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508号）第八条之规定，历史违建物业权利人的核实结果仅用于城市更新项目搬迁补偿协议签订资格的确认，不作为权属确认依据。以及根据《龙岗区城市更新项目历史违建物业权利人核实工作流程》第六条之规定，该项工作所形成的相关材料仅用于对意向更新项目的历史违建物业权利人的核实，不作为土地及建筑物权属的认定依据，不影响城市规划的实施，也明确确认本案中物业权利人核查表并不是最终的权属确认登记。本案中原告提交的证据第4页也明确载明“本表仅用于意向更新项目的历史违建物业权利人的核实，不作为土地及建筑物权属的认定依据”，原告以此物业核实表要求委托人搬离案涉房屋于法无据。
4、本案不属于民事案件受案范围。
案涉房屋系未办理相关的产权证书的私宅，产权不明晰，无法确定权利人，且原告未提交涉案房产的报建报批手续，未能证明行政主管部门已对涉案房产作出处理，因不同行政处理后果将影响正确认定当事人之间关于涉案房屋的民事行为效力及确定民事责任内容，在行政主管部门对涉案房屋作出处理前，本案不宜受理，应依法驳回起诉。
5、最终法院判决认定房产的合法性问题应当由行政主管部门先行确定，本案的争议不属于人民法院民事案件受案范围，驳回原告的起诉。
本案中，案涉房屋没有“两证一书”（《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》）；也没有按照 “两规”（《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》）、“三规”（《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》）进行历史遗留违法建筑相关申报的证明文件，无法确认所有权人，原告也无任何证据证明其系案涉房屋的所有权人，因此应当依法驳回起诉。最终法院采纳道华律师全部代理意见，驳回原告起诉。
四、道华律师案件评析
1、物业权利人核实并非行政确权。
行政确权指的是有关行政机关依法认定房地产及自然资源所有权或使用权权属和效力的法律行为，从现行法律制度来看，行政确权来源于法律法规的授权。如《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第14条第1款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”以及第2款“单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理”的规定，将确认土地所有权和使用权的权力授权给相应的人民政府。
2、相关的权利人核实结果非终局性地确定不动产物权的归属。
结合深圳城市更新中物业权利人核实制度来看，负责物业权利人核实的相关单位或部门（包括原农村集体经济组织继受单位、街道办、城市更新和土地整备部门）均未取得法律法规的授权，不具有行政确权的法定职权，其作出的物业权利人核实并不能作为行政确权，无法认定原告为案涉房屋的所有权人。
五、相关法律法规索引
1、《中华人民共和国土地管理法》第47条规定，县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议。
2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
3、《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508号）第8条之规定，历史违建物业权利人的核实结果仅用于城市更新项目搬迁补偿协议签订资格的确认，不作为权属确认依据。
4、《龙岗区城市更新项目历史违建物业权利人核实工作流程》第6条之规定，该项工作所形成的相关材料仅用于对意向更新项目的历史违建物业权利人的核实，不作为土地及建筑物权属的认定依据，不影响城市规划的实施。
5、《民法典》第235条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
道华房产律师团--房产与小产权纠纷（诉讼/仲裁）实战专家，十五年深耕深圳房产、小产权房法律服务领域，深圳本土专业品牌，成功代理超1000宗房产与小产权房纠纷案件，涵盖：商品房、二手房、土地、小产权房（绿本房、农民房、统建楼、历史遗留等）相关的买卖违约纠纷、房屋确权、遗产继承、分家析产、拆迁补偿等，熟悉深圳政策法规，对案件结果精准把控，胜诉率高，赢得客户一致好评。
在过去十多年间，参与万科星城城市更新项目、南山留仙洞总部基地项目、西城公司股权收购项目等房地产项目，为万科、西城集团、华特尔集团等众多知名房企、房地产建设单位、项目业主等在土地一级市场，城市更新，房地产开发等领域，提供一站式提供房地产全产业链专业法律服务，项目价值累计超千亿。
道华房产律师团将司法实践中积累的大量成功经验，凝结成《深圳小产权纠纷法律研究与实务》《道华房产纠纷成功案例汇编》《道华房产与小产权·十大经典案例》等重大战果，在业内享有盛誉。
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