投资视野· 导读
在近年的咨询顾问业务中，ICCRA经常被租赁住房（长租公寓）的资产持有方问及如何选聘运营商。其实，这个问题在酒店行业已经有了非常成熟的解决方案。从运营商分类、合作模式，到管理合同谈判，整个流程已经非常完善。
本期运营点睛，ICCRA将分享租赁住房（长租公寓）资产持有方在选聘运营商时应采取的方法、步骤和核心关注点。
01
租赁住房运营商分类
租赁住房运营商可以从产品线、项目布局和经营模式三个维度进行分类。
■产品线维度：高端公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓均有相对应的运营商，具体运营商名录可以参考ICCRA的品牌价值排名（点击链接查看）。尽管许多运营商拥有多条产品线及相应的运营经验，但通过分析各产品线的管理规模，仍然可以辨别出该运营商在某条产品线上的比较优势。
■项目布局维度：运营商主要分为全国布局和区域深耕两种类型。对于租赁住房的资产持有方来说，应根据自身的资产布局情况选择合适的运营商。全国布局类型的运营商通常会在产品和运营的标准化方面更具优势，而区域深耕型的运营商在区域内的资源整合能力会更为出色。
■经营模式：目前住房租赁市场上的运营商主要有「重资产模式为主」和「轻资产管理输出模式为主」的两种经营模式。「重资产模式为主」的运营商通常会具有资产持有方的相关经验，而「轻资产管理输出模式为主」的运营商通常在SaaS管理系统方面更具优势。
02
合作模式
租赁住房的资产持有方与运营商的合作模式可以分为全权委托管理、白标委托管理、双品牌联合管理三种模式。ICCRA从品牌维度、管理体系、与资产持有方的配合度三个方面，将三种合作模式进行对比。
制表：ICCRA
03
管理合同关注要点
租赁住房运营管理合同与酒店行业趋同，都是基于“预算负责制”。以全权委托管理的合作模式为例，运营管理方制定年度预算（特别是明确EBITDA或NOI）且获得了资产持有方的确认后，资产持有方则无需在运营层面进行更多的干预。当然，不同运营管理方的运营逻辑不通，因此管理合同也不尽相同。
这里，ICCRA总结出租赁住房运营管理合同中的共性且核心关注点，供资产持有方参考。
■管理年限条款。
■管理费：基本管理费、奖励管理费（特别是奖励管理费的设定原则）
■技术服务费 & 开业筹备期服务费：在项目规划设计和建设阶段提供哪些服务，及收取费用的标准、支付方式等；在项目竣工验收完毕到正式运营期间，提供哪些服务，及收取费用的标准、支付方式等。
■业绩考核条款：是否有此条款，如何定义；特别是如果业绩考核未通过，是否有补救条款等。
■日常运营中人员安排及培训条款。
■运营管理制度建设，特别是安全运营管理制度建设。
■账户管理制度：包括但不限于日常收支管理、对于资本性支出资金的计提及该账户的管理等。
■违约责任条款。
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