一线城市北京、上海、广州、深圳，以及二线城市杭州，作为全国商品房市场的风向标，是观察市场走势的重要窗口，近期市场表现如何？
北京：7月，北京商品房成交10245套，环比上涨5.4%，同比下降3.5%；二手住宅成交15575套，环比增长3.9%，同比增长60.3%。
上海：7月，上海商品住宅成交4814套，环比下降38.7%；二手房网签成交20380套，环比下降22.7%。
广州：7月，广州商品房网签5211套，环比下降31.7%；二手住宅网签10034宗，环比下降4.04%。
深圳：7月，深圳商品房成交3019套，环比下降5.5%，同比下降16.8%；二手房录得5381套，环比增长1.4%，同比增长79.4%，创2021年2月以来新高。
杭州：7月，杭州市区商品房成交4153套，环比下降54.1%，同比下降28.3%；二手房成交8375套，环比下降5.8%，同比增长102.7%，创近七年同期次新高。
从上述数据来看，在持续高温的7月，各城市还是交出了不错的成绩，且二手房的表现要好于商品房。
但市场仍较为脆弱，人们担忧517以来的政策效应慢慢褪去，下半年商品房市场的走势不明朗。
近期，一线城市北京、深圳、广州纷纷出手，继续加码“稳楼市”政策，释放什么信号？
这些政策是否可行？
是否能稳住楼市？
01
深圳官宣收购商品房
430政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
“517”新政强调“支持收回闲置存量住宅用地、收购部分商品房用作保障性住房”，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
此后，各地存量商品房“去库存”行动不断提速。
据不完全统计，已有广州增城区、杭州临安区、苏州、绍兴越城区、大理、昆明等超20城发布征集商品房用作保障房的公告或鼓励收购商品房。
8月7日，“深安居”发布征集通告，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。
征集范围为深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。
征集房源条件包括所处位置交通便利、户型面积合适、生活便利以及手续齐全等。其中，原则上项目（房源）主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。
政府收购商品房用作保障房，一定程度上可以缓解开发企业的资金压力，也直接起到楼市“去库存”的作用。
今年6月我们曾发文认为，无论是收回土地还是收购商品房，都面临诸多政策堵点。
解决收购价格和房源面积这两大问题是关键。
首先，如何制定收购价格？
多数城市目前仅发布了拟收购商品房的公告，暂未明确或公开具体定价规则，仅少数城市明确按照周边房源进行定价。
如果以商品房的价格直接回购的话，相当于用商品房的代价去建造或者购买了保障房，政府的成本提高了。
如果以极低的价格收购，当初花了高成本买地的房企，是否又愿意？
假设收购价格低到了房企自己就能卖出去的水平，那么所谓的收购已毫无意义。
其次，收购房源与实际需求是否匹配？
以深圳为例，收购房源要满足面积65平方米以下的要求，但如此小面积的房源在近年新建商品房项目中并不多见。
最后的结果很可能是，理想很丰满，现实很骨感。
02
北京商品房“以旧换新”首单成交
8月5日，有媒体报道，北京商品房“以旧换新”迎来首单成交，业主已与开发商完成草签，预计9月中旬进行网签。
7月19日，北京启动商品房“以旧换新”活动，活动持续至今年12月31日。
购房居民与参与活动的房地产开发企业签订换房协议并缴纳换房订金，同时参加活动的房地产中介机构将同步挂牌居民想出售的旧房房源。在90天内若旧房售出，购房居民将与开发商正式签订新房的购房协议；若90天内旧房未售出，购房居民可与开发企业协商延期，也可以无条件申请退还订金。
首批参加北京商品房“以旧换新”活动的项目共31个，涉及房源9000余套，大多为改善型楼盘。此后又增加了5个项目、1171套房源。
北京房地产业协会最新数据显示，“以旧换新”活动报名人数已有401人，访问人数达10562人。除首单成交外，目前还有18套已交订金锁定房源。
除北京以外，上海、深圳、青岛、南京、长沙、大连等60多城都出台了住房“以旧换新”政策，不仅有开发商+中介机构搭建平台的“帮卖模式”，还有国企或城投下场的“收购模式”。
目前各地成交案例都较少，人们对“以旧换新”政策多数还在观望，这一政策成败的关键在于能否将手里的二手房如愿卖出。
而二手房能否卖出，并不取决于政府的政策，最终还是取决于市场。
因此，人们对这一政策最终效果如何也普遍持质疑的态度。
03
广州花都买房享“准户口”待遇
8月6日，广州市花都区住建局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，其中第一条就提到买房享花都“准户口”待遇。
《通知》显示，非广州市户籍人员在花都区行政区域内购买新建商品住房，可以领取花都“花卡”，凭花都“花卡”及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。持卡人子女在学前教育阶段，符合年龄要求的，按照教育部门学前教育相关规定，具有报名参加居住地本区教育部门办幼儿园电脑派位的资格；义务教育阶段，由教育部门统筹安排，具有公办学校（含政府在民办学校购买的学位）入读义务教育起始年级资格。
花都区某楼盘销售人员则表示，“准户口”待遇主要体现在教育方面，具体入读学校还需等待相关部门的进一步通知。
所谓的“准户口”待遇关键点在教育，如果不能享受到同一区域本地户籍居民相同的教育资源的话，那这一政策的效果将大打折扣。
今年以来，多个城市出台落户新规。例如，杭州优化积分落户政策，大幅提高购房积分权重，购房获得积分由此前的30分提高到80分（积分满100分可申请落户）；南京实现买房就能落户。
总体来说，市场走势仍不明朗。
在“517”新政等政策效应下，近三个月，部分一二线城市出现局部复苏，但人们担忧政策效应逐渐消退，下半年是否会持续回暖目前也尚不可知。
近期多个一线城市继续加码“稳楼市”，但目前推出的以旧换新、收购商品房及买房落户等政策，似乎影响都非常有限。
我们曾多次提及，这一轮房地产市场的深度调节，诸多影响因素并不取决于房地产市场本身。
经济形势及未来走势，各阶层人们对经济的实际体感，包括就业和收入，以及国际地缘政治，或许是更大的影响因素。
而未来几个月，中国经济和世界经济面临的不确定和影响因素也越来越多、越来越复杂。
地缘政治因素，越来越复杂。
全球的经济和金融走势，也越来越复杂。
上周末和本周，全球股市和金融市场的剧烈波动，让全世界陷入了对经济衰退和金融动荡的极大恐慌。
本在意料之中的美联储降息的预期，和日本央行仅15个基点的加息，引发全球金融市场的剧烈震荡，其恐慌程度堪比1990年日本大衰退和2008年全球金融危机。
这显示出全球经济复苏的脆弱和复杂，也透露出各国政府驾驭和应对危机的难度。
文章部分内容来源：深安居官微、广州花都区住建局官网、中国房地产报、北京商报等。
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