2024年就这样过了大半年，没有悲喜起落，没有喜忧参半，只剩越来越浓烈的消极情绪。
从去年到今年上半年，楼市的关键词大概就这几个，或者说还是这几个：
放松调控
保障房（收购商品房）
房企暴雷（还没完）
市场分化（豪宅&非豪宅; 核心区域&非核心区域）
房价下跌（以价换量）
渠道为王 
这个夏天，深圳燥热难耐，在台风轻轻掠过的午后，我突然就在想，
现在楼市里到底还有谁能赚到钱？钱去哪里了？
我盘了盘，结果有点出乎意料。
01 开发商赚钱了吗？
开发商？这可能是最可不能的答案。
那些暴利的“奸商”早已被时间冲垮了，烟消云散。
前段时间网上这个段子很火，开发商圈子里都在转发。
捂紧伤口，却依然止不住血。苦中作乐，一群地产人在自嘲的笑声中慰藉自己。
现在的开发商大多数在亏钱，他们正在把过去已经装进兜里的利润一点一点地掏出来。
康德说：“在一切的大笑里，肯定有荒谬而悖理的东西存在。”
眼下，这个悖理的场景、错乱的逻辑，跟我们当下楼市里正在发生的现实就这么匹配上了。
最近，我和一位 国企 地产营销总聊天。
他说，他们真后悔，前几年卖出了好几个日光盘！
我很疑惑，日光盘多好啊？给公司快速带来超多利润的！
他说，当年日光盘也不稀罕呀，但就是
因为日光盘，集团信心爆棚，拿着钱又冲进去买了几块地！
现在才端出来，只能卷着卖，还卖不好，特别难受。
我查了一下，确实，那一年日光盘还真不少。
趁日光，走出去，拿地王。
接连卖出日光盘那些年，包括这家房企的很多大块头们，谁不是大张旗鼓地去拓展外地市场，拿到的地块，地价都一再刷新当地史上的最高纪 录。
财大气粗的大房企，打算在小城市来一场轰轰烈烈的降维攻击。
紧接着，他家隔壁的地块就也被地产同行以“天价”拍走了。面粉比面包卖得贵。
大概大半年后，两个项目一前一后登场。但这个时候，市场已经不太好了。
怎么办？
他们两家只能自砍一刀，再砍一刀，明里暗里打起了“价格战”。
原本想缔造经典故事， 不料却酿成典型事故。
一年不到，隔壁家的同行突然喜提集团新任大领导，在外地扩张的新版图，结果一夜成了弃子。
人家索性直接祭出了腰斩价，按地价出售， 只求速战速决，只求抓紧撤离当地市场。
他们家都惊了，这还让我可咋卖啊？
另一方面，他们也很困惑：既然大家都是国企，凭什么他们可以这么 无底线甩卖？
潜台词的意思是，我们能不能也…...试试？
我好奇，那对方按成本价卖房，销售效果怎么样呢？一把清空了吗？
他苦笑着摇了摇头，吐出五个字： “然而并没有”。
后来，我又见了一位 民企 地产 高管，
他聊起自己的状态，说“每天都像是在走人的边缘被疯狂试探”，焦虑得很。
可明明才刚刚卖了一个日光盘呀，不该比其他房企好多了？
他摇摇头，但是我们地价高，还得限价卖啊！不过是赚个人气罢了。
而且，让像他这样的中高层愈发焦虑的点在于
他们发现了公司的另一个真相：
员工忙着卖房， 老板忙着卖地！
据说，深圳，现在一地的房企老板都一心只想卖地。
房企老板们一见面就直抒胸臆：要不要考虑把我的那块地给收了？
其实，“净地”也都还算好，当下最难搞的是“旧改”地块。
房企对旧改的态度，几乎是能退则退。
只要前期投入不是太大，但凡还未到实质拆迁阶段的，都是两个字：认亏。
那还在苦等拆迁的人怎么办？
只能想别的办法了……据说针对旧住宅区改造，深圳已经在摸底了解 “业主自筹资金改造”的意愿和可能性了。
市场没钱了， 请自掏腰包吧。
不过话说回来，现在还能折腾的，有实力张罗着亏钱卖房、卖地的，都还是房地产行业里活下来的幸运的幸存者。
其它闷声不响的，几乎都是挣扎在暴雷的边缘的。企业规模过去越大，雷声就越大。不完全统计，从某大家伙出事之后，至少已有40+家有头有脸的大品牌房企接连暴雷了。
昔日地产首富今何在，局面演变至此，数字背后的惨烈人人都能感受得到。
血流成河，一地鸡毛，这就是“曾经疯狂”的代价。
02 开发商还有的玩吗？
吞下过去的恶果，房地产以后会怎么样？该怎么办？
身在地产圈的大多数人，此时此刻最关心的问题： 开发商真的无力回天了吗？
我的答案是，
只要楼市的真实需求存在，就有机会。
过去，只能怪供应端的成百上千个房企，自己玩砸了，辜负了消费者，粗放且粗暴的开发经营模式也无以为继。
现在他们中活下来的大部分， 因为尝过暴利开发的甜，恐怕再也吃不来微利代建的苦，更别提什么让他们通过专业的运营能力来获利。
毕竟，那都是他们曾经看不上的“微利”。
所以，当市场上的游戏规则会发生变化，利益自然也会跟着重新分配，玩家就会换一批。
我试着去想象，
以后的楼市会有什么样的玩家？
除了国家队之外，市场上可能有机会出现一些小而美的小房企。
小房企哪里来的？
肯定不会凭空出现，更不会是别的行业的人今天想不开来我们这里硬掺一脚。
有可能还是原来那批人，只是其中有专业能力的少数人。
我猜想一下他们的 “人物画像”。
有可能是脱胎于某家房企，或许是某个曾经的地产高管，或许是某个建筑设计大佬……
总之，他的前置条件是—— 必须得懂地产。
无论在任何一种机缘巧合下，他必须得先有一块地，哪怕很小也没关系。
然后，他必须把他手里过去掌握的地产资源重新聚集起来，开发、设计、营销、运营……
打造出一个真正的精致的、有温度的、人性化的小社区。
他们更需要懂用户心理，能把“场景故事”讲得很动听。
以后的楼市行情，也许房子不会、也不用卖得太快。 重点是，他们须懂得持续地运营这个小社区。
关键，做到这两点就够了：
让住在这里的人感觉脸上有光，让住在这里的人的朋友对这里心生向往。
这很难么？
挺难的！
但市场上没有吗？
早就有了。
尤其是前两个， 昌黎县 ， 中牟县，看这偏远的地理位置就能想象他们当年有多么的普通。
如今都是闪闪发光的明星楼盘！
这些曾经不入大房企眼的小而美、慢节奏，现在正在接受着整个行业甚至来自跨界的顶礼膜拜。
时间是最好的过滤器，它会慢慢地把好的，把适合的留在市场里。
另外还有一个巨大的时代变量不能忽视。
未来的房企玩家必须得懂AI。
在可预见不久的将来，我们的生活将填入大量的AI智能体，因此我们居住的社区形态，怎么可能没有改变？
当新的技术浪潮来到以后，每一个传统行业，都值得再做一遍，我想房地产也一样。
不过，那都是以后的事。今天连 地主家 开发商都没有余粮了，谁还能好过？
03 乙方供应商赔钱，转型自媒体？
当甲方爸爸成了甲方粑粑，上下游产业链一片哀鸿遍野。
设计院、建筑单位、广告公司、媒体自媒体等一大堆服务项目的ABCD角，同行之间见面都不再打听业绩好坏了，大家都只关心一件事：
甲方给你回款了么？
赚不赚钱都不重要了，能不让乙方垫钱就是万幸。
只可惜这个万幸，不属于任何一个地产相关的小老板。
我有一个朋友，做了许多年的地产广告服务，我问他最近咋样，他只回我四个字：
生不如死。
开工资的时候，才发现公司的人太多了！多到每个月的工资，老板都得想方设法到处去借。
裁员也没法裁，成本更高。一个二十多号人的小公司，更不可能像设计院、研究院那样，一纸公告就宣布无限期歇业，各自散伙完事。
他说，以前我以为当老板，最重要的事情是想战略，定方向，找人。想不到老板现在最重要的事情，是去甲方公司堵门要回款。
我苦笑，不知作何回应。
在塌陷的地基上，无论我们怎样努力，都很难攀爬回原来的位置。
从某种意义上看，无一幸免，几乎每个角色都沦为行业的代价。
有人还在地产行业里，探索，挣扎，折腾。
有人已经转型了，索性不做地产，做电商卖货，做直播，做自媒体。
越过山丘，不知道是否有人等候。但现在有件事很明白：
无论你做什么，都要做好不赚钱的准备。
过去的失业是真失业。
现在有一种失业，叫做自媒体。
大学老师会建议找不着工作的学生，你去开个号吧，反正有嘴就能说。
“做自媒体”，这两年成了失去方向的地产人眼前的救命稻草。广告人在做，中介在做，房企离职的甲方朋友也在做。
其实，我入行地产媒体15年，见证了从传统纸媒、电视台、互联网门户网站、微博博客、微信图文，再到今天的短视频、直播的一路变迁。
而每经历一年的行业洗礼，我就越来越清楚，很多垂直品类的产业媒体，可能都很难以纯粹的媒体人自居。
这是商业模式决定的。媒体机构是开发商的乙方，跟报道对象是一个利益共同体。
后来，随着自媒体大批量兴起，又更加模糊了地产广告和楼市媒体分析的边界。
所以，过去很多很多年，媒体几乎一边倒“唱多楼市”，是有利益驱动的：
当年的话语权，掌握在卖方手上。
这也反过来解释了，为何楼市这两年，铺天盖地似乎只剩下了“负面声音”。
跟行业和大环境有关，因为甲方没钱了！所以今年的广告公司，媒体机构都不好。
但不可否认，从内容传播的角度，只要放大负面就有流量：
现在的话语权，从卖方转移到了更多人的手上。
然而，现在网上很多偏负面的声音就是全部真相么？局部真相的背后，往往也都有这些人的利益诉求。
一个自媒体人或一个媒体团队，每天辛辛苦苦做内容，释放负面是图什么呢？
不能赚钱，那就赚流量呗，然后把流量转化到私域流量，最终导向成交，赚中介佣金。
毕竟，现阶段的开发商那边一心只想卖房，他们要的就是“成交量”。
不管你搞什么奇奇怪怪，他心里的目标很明确： 上客为主，成交为王。
04 钱都被中介赚走了？
那这么说来，楼市的钱应该都流入中介渠道的腰包了吧。
现在卖房，开发商不给出3—10个点的佣金，都不正常。
卖一套深圳的房子，中介能拿到十几万，甚至百万佣金，都很正常。
我最近跟某个地产操盘手聊天，他说他们楼盘现在渠道客户占了50%。
如果没有参照，不好分辨50%是高是低。目前的市场环境里，50%就是一个值得标榜的数据了，毕竟他隔壁的对手盘，渠道客户占比接近了80%。
30%的落差，多大的一个利润空间。
开发商前几年就在喊自己被渠道绑架了。如今蛋糕就剩这么大点了，中介还切走了一大块。
特别是让圈外人感到意外的是，似乎不只是开发商忌惮过中介渠道，就连媒体机构的老板也早早预见：
地产媒体最大的竞争对手不是同行，而是中介渠道。
所以，这些都集中体现在这两年，在楼市里发生了急剧且明显的变化，就是
地产媒体（尝试）中介化，地产中介（彻底）媒体化。
正如字面意思。
媒体中介化，是通过卖房，媒体机构可以拿到开发商的中介佣金。这笔费用比广告投放更为可观，甚至回款更快。
但是，现实比想象的困难得多，房产交易的链条长，从业人员复杂，竞争激烈，水很深。
所以，过去几十年只看媒体说着热闹，但大家最多也就是在心里觊觎一下。
中介媒体化，是今天发展出的主要趋势。
一方面，视频内容制作的技术门槛降低，每个人都有机会成为网红。
另一方面，则是一种身份的转换。 这个转换，有点东西。
当一个卖房中介，摇身一变成为（自）媒体人，他就可以跟过去被“污名化”的东西切割，拿到一个“专业第三方”的角色身份了。
角色没变，生意没变，人也没变，但称呼变了。
一夜之间，他就从小刘小李变成王老师了。
我经历过一个很有意思的事，在一个样板间里看房的时候，一位40岁左右的中年男性，带着工牌在踩盘，他电话讲得很大声，好像是在说服客户：
“你可别把我当中介，我们不是中介，我们是地产自媒体。”
过去，房产中介给人打电话推销房源，有些人一秒钟都不愿意给他，听到立马挂断。
现在，房产直播间里，他们把房产交易当“知识付费”来做。有些人想问问买房那点事，可能还得要花9块9，19块9甚至29块9，才能听他给你讲半天。
一个房产主播可承接的流量，是传统中介门店的几百倍、几千倍，甚至是几万倍。
在某培训师出身的大知识博主全网爆红之后，据说，很多培训师也都来分楼市的蛋糕了。
他们不懂房地产，但懂演讲张力，懂情绪渲染，镜头面前发挥好就够了。
他们在直播间里获得广域的粉丝流量，再引流到私域圈里，最后把客户带到全国各地做成交，赚中介佣金。
只是听说，现在因为楼市话题被很多大平台“限流”了，他们的地产直播间，也会熬夜直播世界杯奥运会啥的。熬夜伤身体，而且筛客比以前肯定麻烦多了。
但是，架不住网上流量大，线下依然有成交转化的，号称 一个月能干好几亿！你说吓人不吓人。
老地产人听完都会好奇：
核心团队就只有三五人，还都是讲师出身，他们不懂房地产怎么转化交易呢？
没关系，有外援。
只需要跟当地的房产中介落地合作，你把筛选出来的客户资料交由他们，洗客-带看-成交就好了。
买房，肯定是一个特别费劲的事，涉及到普通人一辈子最大的一笔资金。
但是，不得不说，买房归根到底是一门“伪学问”。
如果你在这里想象着要为“知识付费”，找那些赚你佣金的人咨询问要不要买房，那你猜，他会怎么回答你？劝你别买了等等看，还是说买买买，这套不喜欢我们看下一套。
道理很简单：
永远不要问卖货的人货好不好，永远不要找鬼抓药单。
我们今天的结论似乎出来了：
楼市的钱去哪里了？看了一圈，是不是整个楼市里只有代理渠道在赚钱？有了新工具和新身份的加持，这一波也就房产中介赚到钱了！
这已成为楼市里的共识。
05 房产中介说，没有啊。
真的是这样么？新的问题又出现了。
谁都知道，现在卖一套深圳新房的佣金不菲。
谁都知道，包括购房者。
“深圳新房佣金表”，现在都成了购房者买房的必备资料了。
开发商朋友说，前段时间他们接待一个客户，一坐下来
第一句话，我知道你们佣金有9万。
第二句话，你们必须返我8万8。
最后一句，不然，这房子我就先不买了。
人狠话不多，句句击中要害。开发商都听愣了，带看的中介当场也懵了。
最后怎么解决？开发商想办法给这个客户补了一个几千块的家电礼包，才把客户返佣谈到8万5，给中介留了5000。
没有信息差赚钱的路子，中介只剩下苦力活。
看你干不干吧。
购房者这么聪明，也都是被“教育”出来的。
一些房产中介，这两年一开始就试图在“佣金返点”上发力，卷死同行。
这就出现了一些极端操作，比如为了跟同行卷，他就信口承诺给客户返钱，
结果到最后，承诺的高额返佣根本不存在，或者有的人干脆自己卷钱跑路了，辞职不干回老家了，你能拿他怎么办？
越来越多的中介，只是在网上开号卖房， 门槛低，人品杂，还牵扯到大额的真金白银。
一旦遇见个不讲武德的，他真把你拉黑了，把公司注销了，你都不知道去哪里堵他要钱。
今年，我看到一些中介已经放弃深圳新房市场了，主攻二手房。
还有一些路数更刁钻的组织，他们还坚持卖新房，只是把深圳新房以“团购”的形式卖给外地人。
外地客团购有两个好处：一是外地客不知道要求返佣；二是开发商对自己欠佣的概率低，因为是大单。
可见楼市还是那种地方， 撑死胆大的，饿死胆小的。
06 买房，赚钱吗？
既然说，开发商亏本卖房、渠道返佣卖房、二手业主割肉卖房……
横竖都是亏。
那是不是意味着，现在楼市的购房者才是最大赢家？
买到就赚到？
这个问题如果放在过去疯狂的时候，大家都说得斩钉截铁。
但现在， 深圳房价几乎跌回了2016年。
有人心里满是困惑，有人心里充满嘲讽，还有人精于计算，给我算了一笔账，
加上各种成本，账面上看，
过去10年内，买在深圳非核心区的朋友，大概率不赚钱。
过去5年内，买在深圳核心区里，也大概率不赚钱。
我倒吸一口凉气。
按深圳年平均成交10万套房算，这10年内，深圳累计成交大概100万套房，非核心区房源的占比70%以上。
如果都没赚到钱，你说大家信心从哪里来呢？
客观上的大趋势是不可逆的，我们都知道，房地产在整个GDP的比重不可能像过去那么高了。
过去都太夸张了，有机构统计，最高峰时期，房地产上下游产业链加上关联的家居家装家电产业，在GDP的占比中达到40%以上！
所以才有人说，过去爆发式增长的二三十年才是历史上的小概率事件。
那以后按照官方口径，国内的房地产消费要从16%控制到12%。
行业阵痛，对个体来说，可能是毁灭性的打击。但即使如此，楼市的整体规模依然可观，房地产仍然是非常重要的产业，至少有 10万亿的规模。
悲观者永远正确，乐观者永远前行。
前段时间，一个业内前辈私信问我近况，我看他状态非常好，运营多年的团队，今年又开始凶猛扩张了。
他说，现在时机正好，我准备大干一场。
我知道他信心不是盲目的，因为他是真金白银在大笔投入，坚定看好这片市场以后的前景。
8月伊始，在一个难得凉爽的午后，我看到天边挂起了一道彩虹。
眼下这“难过”的日子，也许还会持续很长一段时间。
但是我们也总会顺着这趋势，逐渐学会去调整脚步，改变生存的策略。
他们说，别小看这个古老的大行业，房地产。
我想，它总会告别旧的叙事，慢慢翻开新的篇章。
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