作者 | 蔡艳平
编辑 | 刘玉娇、宋金煜
责编 | 韩玮烨
7月公募REITs市场处于震荡调整上行阶段。
7月，中证REITs指数收于792.5，单月微升0.9个点。在成交额方面，40只公募REITs成交总额为89.06亿元，环比上升29.6%；在换手率方面，7月REITs平均换手率为16.33%，环比上升2.87个百分点。
图表1：7月中证REITs指数收盘价走势图
数据来源 ：Wind，睿和智库整理
公募REITs上新节奏加快。7月，3只公募REITs上市，发行规模共39.36亿元。此外，7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，指出我国基础设施公募REITs进入常态化发行的新阶段，底层资产增加了养老设施、清洁高效的燃煤发电、市场化租赁住房项目。
7月2日，新疆维吾尔自治区、新能源领域民营企业首只公募REITs——华夏特变电工新能源REIT在上交所成功上市，发行规模11.63亿元。
7月9日，今年首只仓储物流REITs——华夏深国际REIT正式在深交所敲钟上市，发行规模14.91亿元。
7月23日，全国首只陆上风电公募REITs、民营企业风电公募REITs——中信建投明阳智能新能源REIT在上交所上市，发行规模12.82亿元。该REITs的成功上市，为风电行业创新资本市场融资和资产交易模式提供了新的路径。
截至7月31日，我国已上市公募REITs共40只，累计总发行规模达1285.02亿元。
从REITs细分类别来看，除仓储物流板块，其余板块均上涨。目前我国公募REITs资产类型已涵盖保障性租赁住房、能源基础设施、生态环保、消费基础设施、仓储物流、园区基础设施、交通基础设施七大类，除仓储物流板块整体下降3.74%，其余板块均在单月实现上涨，其中保障性租赁住房板块大幅上涨6.64%，领跑市场。
图表2：REITs细分类别本月表现对比
数据来 源：Wind，睿和智库整理
保租房REITs表现亮眼，涨幅均值达6.64%，领跑市场。一方面，是由于2024Q2保租房REITs的资产运营情况保持稳定，出租率及收缴率波动幅度较小，且部分项目租金水平单价均有所上升；另一方面，政策利好不断，发改委发布REITs常态化发行通知，在租赁住房领域，首次将专业机构自持、不分拆单独出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目纳入了底层资产。通知发布后，保障性租赁住房板块5只REIT均实现同比上涨，其中中金厦门安居REIT涨幅达10.5%。
能源基础设施板块，本月新上市了2只REIT，华夏特变电工新能源REIT和中信建投明阳智能新能源REIT表现抢眼，分别实现了20.98%和11.05%的涨幅。
7月，36只公募REITs完成了2024年二季度报告的披露。从披露信息来看，公募REITs业绩延续分化，板块间的修复节奏仍受到经济周期、季节性等因素的持续影响。
分底层资产来看，其中消费基础板块表现强劲，营业收入和可分配金额均实现同环比较大幅度增长，主要是其底层资产的优质运营和所在城市的良好发展态势为业绩提供了有力支撑。其中，3只购物中心业态REITs出租率维持98%以上高位。交通基础设施板块营业收入和可分配金额均同环比下降，主要是由于高速公路通行费收入同比多下滑，货运路费收入修复较弱。能源基础设施板块营业收入环比增长，但可分配金额出现大幅度下降。生态环保类受天气因素、季节性、检修、成本提升影响，板块内分化明显。保租房平稳运行，出租率整体稳定。园区基础设施整体营业收入和可分配利润出现环比微涨，但内部分化明显，部分项目出现“以租金换出租率”现象。
图表3：各板块REITs 2024Q2营业收入及变化情况
数据来 源：Wind，睿和智库整理
从营业收入同比增长情况来看，仓储物流、园区基础设施、生态环保和保障性租赁住房板块REITs营业收入保持同比正增长，其中仓储物流板块营业收入同比增速达15.67%，主要是由于其底层资产项目稳定和保持较高的出租率水平。
此外，能源基础设施公募REITs营业收入同比降幅较大，且项目运营表现分化明显，主要是受例行检修及天气因素等影响，其中鹏华深圳能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT表现均不如去年同期。鹏华深圳能源REIT受华南强降水及动力煤低价影响，导致广东省内的市场化电价不及2023年同期，进而引起二季度收入下降。
从营业收入环比增长情况来看，消费基础设施和生态环保板块表现突出，环比涨幅分别达到73.49%和64.31%。其中消费基础设施公募REITs经营稳健，出租率保持较高水平。截至2024年二季度，华夏金茂商业REIT的出租率为98.30%，平均租金83.50元/平方米/月；嘉实物美消费REIT整体的出租率为100%，租金收缴率为99.90%；华夏华润商业REIT期末出租率99.04%；中金印力消费REIT出租率98.40%。
生态环保REITs鉴于污水处理项目年内污水处理负荷率呈现季节性变化，二季度整体表现较好。其中深圳项目二季度处理污水3607万吨、日均处理量为39.64万吨，日均处理量同比上升25.32%，产能利用率为106%；合肥项目处理污水2384 万吨、日均处理量为26.19 万吨，日均处理量同比上升8.45%，产能利用率为87%。
图表4：各板块REITs 2024Q2可供分配金额及变化情况
数据来 源：Wind，睿和智库整理
从各板块可供分配金额来看，底层资产为消费基础设施公募REITs表现突出，2024年二季度，该板块可分配金额达11621.7万元，环比大幅增长60.9%。而中航京能光伏REIT、鹏华深圳能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT这3只新能源REITs，当期净利润分别达8115.24万元、3998.73万元、2815.46万元。园区基础设施公募REITs的可分配利润总额达17585.3万元，环比增长2.5%，其余板块公募REITs均出现不同程度降幅。
结语
7月，公募REITs市场处于横盘震荡上行阶段，除仓储物流板块，其余六大板块REITs实现全部上涨，保障性租赁租房受政策及市场利好影响，以6.64%的涨幅领跑市场。
36只公募REITs披露完成2024年二季度报告，公募REITs业绩延续分化，其中消费基础板块表现强劲，营业收入和可分配金额均实现同环比较大幅度增长，主要是其底层资产的优质运营和所在城市的良好发展态势为其业绩提供了有力支撑，3只购物中心业态REITs出租率维持98%以上高位。
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