投资视野·导读
近期，ICCRA从公开渠道获悉，总部位于芝加哥的 EQR 将以约 9.64 亿美元的价格从黑石房地产战略部门（包括Blackstone Real Estate Income Trust,、Blackstone Real Estate Partners以及Blackstone Property Partners）处收购共计 3,572 个单元的长租公寓。这些交易预计将在第三季度完成。预计这些位于亚特兰大、达拉斯和丹佛的长租公寓将助力EQR——这只美国知名长租公寓REIT在其扩张中市场进一步发展。本期投资视野，ICCRA将带大家深入剖析一下本次交易。
01
EQR收购目标：
增加其在扩张市场中的NOI贡献率
本次EQR收购黑石的长租公寓项目均位于 EQR 定义的扩张中市场——亚特兰大、达拉斯/沃斯堡和丹佛。从EQR现有长租公寓项目布局情况中可以发现，截至2024年一季度末，EQR在其成熟市场中的项目对于NOI的贡献率已达到94%，单一区域的项目对于NOI的贡献率也均超过10%；而对于丹佛、达拉斯/沃斯堡、奥斯汀、亚特兰大这四个扩张中的市场，其现状运营项目对NOI的贡献率合计不足6%。因此，预计本次收购将有效增强EQR在上述扩张中市场的份额。
表 本次收购涉及的项目情况
数据来源、制表：EQR、ICCRA
图 EQR现有项目布局情况
（直至2024年一季度末）
数据来源、制图：EQR、ICCRA
此外，本次收购的长租公寓项目平均楼龄为8年——基本处于稳定成熟运营阶段。“此次交易是我们实现发展目标的重要一步，即从这些强劲增长的扩张市场中获得更高比例的NOI贡献率。”EQR 的执行副总裁兼首席投资官 Alec Brackenridge表示。
02
加强在新兴增长区域的投入，
是成熟长租公寓REIT企业的普遍共识
与AvalonBay等长租公寓REIT企业类似，EQR也非常看重在美国“阳光地带”市场的拓展，本次的收购标的项目均位于这些区域。“阳光地带”市场指的是南部和西南部地区，包括佛罗里达、得克萨斯、亚利桑那等州。由于温暖气候、经济增长、相对较低的生活成本，这些地区吸引了大量移民和投资。阳光地带的经济发展迅速，创造了大量就业机会，特别是在科技和制造业领域，吸引了企业迁移和人口增长，推动了长租公寓市场的活跃。大规模、多元化、高流动性，使得“阳光地带”市场因此成为美国长租公寓市场中的一个重要增长极、“新核心”。
03
被收购资产定价低于重置成本法定价
——优质物业价格探索的时代即将结束
EQR的CEO Mark Parrell指出，EQR 在其预估中以5%的未来资本化率为基础，并假设租金会进一步下跌，因此，在这些扩张中市场中，新建类型长租公寓的供应为 EQR 提供了机会，使其能够以“与重置成本相当的基础”购买新近建成的物业。虽然此次黑石的资产比 Parrell 在提到的物业年限稍长一些，但是本次交易的资产定价还是低于按照重置成本法来评估的资产价格。
黑石房地产高级董事总经理Asim Hamid在新闻稿中表示，这笔交易“展示了机构投资者对长租公寓市场日益增强的信心，以及对高质量资产的强劲需求。”这表明，价格探索的时代即将结束——至少对于位置优越的A级和B级以上公寓而言是如此。EQR的资产组合基本定位于B级以上物业（其中A级占比54%，B级及B+级占比46%），“中高端租户群体”是其主要目标租户。因此，本次交易对于EQR来说颇具经济效益。
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