一周参考消息︱多个城市出现新“地王”，土拍市场点状升温已经开始|一线城市|二手房|住宅用地|土拍市场|地王|房价|新盘|楼价|楼市

北京“跑光”的投资和上海“消失”的刚需

房价都在降，北京和上海有什么不一样？

作为全国最特殊的市场，在房地产深度调整之下，北京楼市也陷入了困境，而且整体跌幅不小。

图源网络

参照6月北京各区成交均价，各区表现惨烈。其中东城、西城成交均价已经下探到10万元以下，同比降幅高均超过20%，成为北京跌幅最大的2个区域。而亦庄，过去一年成交均价仅下降2.7%，成为最抗跌的区域。

这似乎有点超乎大家预想，北京跌得最狠的是最核心中心区，而偏远的门头沟、六环核心的亦庄，反而跌幅较小。

新房方面，拿海淀区的两个豪宅来举例，印香山首开晒出20.4亿元（去化80%），香山樾首开卖出285套（去化68.5%），如今，大半年过去了，它们的网签数字分别还是16套和111套。

而且，今年的北京楼市，居然没有日光盘，对比上海、深圳多个日光盘层出不穷，北京豪宅市场确实堪忧。甚至于在二手房领域，单价还能以10万+的价格成交的二手房都很少了。

反观上海，领邸玖序、顺昌玖里、融创外滩壹号院等多个核心区域的超级豪宅反而上演快速“日光”，豪宅比刚需更好卖，成为上海楼市的独特现状。但外环之外的项目则很冷，去化率堪忧，而且越往郊区市场越羸弱。从二手房来看也是越往外跌幅越高，多个环沪区域房价跌幅超过40%。

为什么会出现这样的情况？

结论是：上海楼市是刚需没了，而北京则反过来，只剩下刚需，投资和改善需求没了。

先来看北京：

“626”新政后，北京改善型房源成交增幅并未出现明显变化，但总价500万以内的二手房，即大家俗称的刚需老破小，成交却明显放大。

这背后是政策催动之下积攒的刚需客户开始忍不住入场，按照刚需群体心理，反正近期必须买房，政策给力、价格相对较低，是合适的购房时机。

此外，北京刚需版块的房价整体跌幅小于核心城区，背后原因则在于，楼市整体下行，对核心城区的投资改善影响非常大，以此前中产投资最多的学区房为代表，投资客、改善客大多选择停止买入，反而进行抛售，加大了房价的下行幅度。而对于五环外的郊区刚需来说，手里的房产大概率是唯一的北京房产，主要用于自住，不可能因为房价下行就抛售房产，而且还有不少刚需趁着房价便宜继续买入，从而托住了刚需的房价。

而改善方面，在缺少新的刚需入场的现状下，城市内部的置换链条被迫断裂，本来想改善的也改不起了。此外，房价普跌下之下，原来可以吸引全国改善客群的北京，在外地房子卖不掉情况下，北京的改善盘、投资盘更不可能独善其身。

例如两三年前，就有大批南方客户来北京买房，他们买的普遍是次新改善盘，包括在朝阳区的望京、双井这些改善投资板块，这些人买房普遍用杠杆，每年承担着高额持有成本，如今，资金压力之下大批人不得不选择断臂求生。

再来看上海：

一个明显的现象是，在上海新房领域，越郊区的项目越需要中介带看才能实现转换，尤其是对于当下羸弱的环沪市场，几乎没有一个项目有自我供血的能力，脱离开渠道就失去了造血的可能。

另一个数据也能说明问题，在现在的上海售楼处里，改善和第二套的客户比例接近80%，第一次买房的只有20%左右的占比。

对于刚需来说，买房心态已经和以前不一样。以前是赶紧买，先上车，不买会后悔；现在是买不买都行，什么时候买都行，以及不买好像会更好！

那么同为一线城市，为什么北京和上海的差异如此之大？

背后其实是城市定位和产业结构。

比如，上海的刚需可以去苏州、杭州、无锡、常州等环沪城市发展。上海周边的有钱人，则更喜欢往上海跑，买入上海核心区域的资产。

而北京的刚需只能呆北京，能退一步的城市选择不多。而且，由于城市特色，北京的高收入人群数量没有上海多（体制内，财不外露）。

最终而言，分析房价、分析购房者，其实分析的是城市运营。

如何打开“上帝视角”看清城市运营规律？如何看透城市房价规律？我们在最新期《晨光地产行研》（2 024年8月期）中将有深入地探讨。欢迎有需要的投资者前来咨询！

内容参考：真叫卢俊公众号、地产八卦侣公众号

香港楼市：从“撤辣”后的排队买房到量价齐跌，只用了4个月

从“撤辣”后的排队买房，到成交量回落至政策前水平，香港只用了4个月。而且，当前香港楼价已经跌穿2015年水平，创下近8年新低。

据香港官方数据显示，今年6月香港私人住宅售价指数报301.8点，较5月的305.6点下跌1.24%，同比下跌13.1%；该指数连跌两个月累跌2.55%，撤辣后3月和4月累积的2.41%升幅已经蒸发，并创下2016年10月以来（93个月，将近8年）新低。

拉长时间看，今年二季度香港楼价下跌2.04%，上半年则累计下跌了3.05%。若与2021年9月的历史高位相比，楼价累计跌幅高达24.19%。

另一方面，香港中原城市领先指数CCL也连跌六周，跌至140.81点，同样创下近8年新低，回到2016年9月底水平。从今年来看，2024年内累计下跌4.35%，较2021年8月历史高位191.34点下跌26.41%，较撤辣前低位143.02点下跌1.55%。

当下的香港楼市现状是：一手房供应高企，新盘减价促销抢占市场焦点，二手房市场则成交清淡。

如今年4月，长实旗下的黄竹坑站港岛南岸“Blue Coast”楼盘以“捞底价”首轮开售，均价为2.19万港元/平方尺，该项目的成本约2.8万港元/平方尺。该项目均价不仅低于同区域其他楼盘价格，且相较于周边的二手房价，等于打了7折。最近的，7月全新开售的两大新盘，分别位处启德及黄金海岸，皆以同区甚至全港新低价开售。

对比全面“撤辣”之后2月内的“量价齐升”，全面撤辣4个月后，政策对楼市的影响已逐步减少。而且，缺乏利好消息，加上经济复苏未如理想，新盘逐以低价开售招徕，拖累二手楼价跌势持续。

香港房价下跌，主要原因则有：

1、库存高企。数据显示，截至今年6月，香港已落成但仍未出售单位为1.93万伙，虽比一季度末下跌8.5%，但仍属历史高位水平。而且，若计及建筑中及已批动工单位，未来一手潜在供应仍然超过10万伙。

2、新房降价挤压二手房价。新房既有多项优惠，且有大量货源可供准买家选择，这必然对二手房价格造成压力。根据相关预测，香港楼价全年将维持下调5%至10%。

3、香港实施联系汇率制度，和美国利率挂钩。如今美国仍处于加息周期，香港也跟着加息，目前香港房贷利率很高，很多人不愿意买房，宁愿租房到房价利率下跌才会选择入市。

值得注意的是，近期香港租金与房价走势相反，连升4个月。据相关数据，香港今年上半年租金累计升了1.61%，二季度升了2.22%，为近3个季度的最大升幅。

显然，港府“高才通”计划，令香港劳动人口及高收入人士规模回升，对住宅租务需求继续形成了刚性支持。按照相关机构预计，今年香港租金将继续上升5%至8%左右，整体租金回报率提升至近3%。

整体来看，租金与楼价背道而驰之下，随着租金回报率的上升，若再加上利率回落因素，下半年香港或将吸引更多投资者入场，成交量有望上升。

对比来看，大陆楼市今年来也经历了多轮政策刺激，从史诗级的“517”新政，到京沪等城市因城施策的政策落地，再到贷款利率继续下调等。

多轮政策催动之下，楼市在6月迎来了一波高峰，但政策效果仅仅延续了一个月，7月市场就转头向下（具体可参看我们此前的文章）。而且，目前来看国内尤其是一线城市的租金仍在继续走低。或许，内地楼市的调整期还会更漫长一些。

03不着急还债，但金地商置却出售4个优质产业园

金地当前的运营，或有些被动。

上一次我们谈到金地，还是今年3月份。在当时战战兢兢的市场氛围里，生命人寿、福田国资正式入主金地董事会，是金地“安全着陆”的信号。

但当时我们就注意到，虽然金地化债董事会成立，但在最新的董事会人员名单中，并无经营实操人员进入，整体上金地最新的管理层组合方式，并不是一种谋发展的态势。（更多详细内容请咨询工作人员）

此后，金地在市场上接近隐身，直到本次旗下子公司金地商置公告出售旗下四个位于上海的产业园项目全部股权。

按照金地当前的实际情况看，本身债务压力并不迫切，上半年金地集团公开债务均如期兑付，已偿付债务近150亿元。下半年也仅有一只余额为4.8亿美元的海外债券到期，以及另有两只本金额合计30亿元的中期票据到期。按照金地集团的表态，“钱已经准备了”。

于是，本次出售4个已经运营成熟且优质的园区资产，就显得有些意外。

从资产情况来看，四个产业园项目均为成熟优质资产，分别是上海松江区望东中路的金地威新虹桥科创园和申港路的金地威新松江智造园、嘉定区银龙路的金地威新嘉定智造园，以及宝山区威航路的金地威新宝山智造园。总可租赁面积43.9万平方米，常年保持90%以上的出租率。

从交易内容来看，金地商置此次的交易对手是暂定名为深圳市领新产业园私募股权投资基金，该合伙企业投资规模上限为15亿元。

根据安排，金地商置间接附属公司上海金缔威实业需出资3亿元（上限），持有20%的股权；南京太保鑫汇致远（中国太保附属公司）出资8.25亿元，持股55%；中宏人寿保险（股东为宏利人寿保险(国际)及中化集团）出资3.4485亿元，持股22.99%；深创投不动产基金持股0.01%、深圳市红土创业投资持股2%（两者均由深创投集团控股拥有）。接盘方背后涉多家国资企业，包括中国太保，金地集团的第二大股东福田投控、深圳市人民政府国有资产监督管理委员会等。

整体来看，交易完成后金地商置会退出一部分产业园的股权，而新介入的国资公司则会完成对基金的控股。

一线城市成熟的产业园区作为当下房地产市场上的优质底层资产，既可以创造持续性的现金流入，又可以作为底层资产发行REITs实现投资闭环，不仅是房企手里的香饽饽，也是险资的重要投资标的。

从金地商置本身来看，市场下行行情下，2024上半年预计亏损约20亿元至23亿元。面对“现金流压力”，以及国资股东的介入要求，金地或才会选择出售一线城市运营成熟的产业园资产。

而这背后，或也显示出金地当前所处的被动局面。

整体而言，对于金地来说，虽然暂时“保住了命”，但从管理层的权利洗牌，到如今的资产剥离，未来的路会走向何方，还未可知。

多个城市出现新“地王”，土拍市场点状升温已经开始

土拍市场“地王”成绩被刷新的背后，是城市、开发商、乃至购房者对优质项目的共同渴望。

近期，上海、北京、杭州、南京等地，均出现了高热地块，有的成为区域内新晋“地王”、有地块竞价几十轮被争抢、还有地块成交溢价率高达40%。

最近一宗高溢价地块出现在上海，直接刷新了全国单价“地王”纪录。

8月7日下午，上海徐汇滨江斜土街道xh128D-07地块出让，一共7家房企参与竞拍，开拍半小时后地块经过72轮竞价出价达到最高限价进入摇号环节。最终绿城中国以48.048亿元成功摇得，溢价率30%，折合楼面价13.1万元/㎡，打破了8年前由融信中国创出的全国单价“地王”纪录，成为上海涉宅地块单价新“地王”，同时刷新了全国涉宅地块最高单价纪录。

在此之前，7月9日上海首场恢复“价高者得”规则土拍中，保利发展也以21.18%的溢价率拿下上海杨浦区平凉社区02H1-01地块，成交总价22.03亿元，成交楼板价88462元/㎡，刷新了该区域土地单价纪录，成为杨浦区“单价地王”。

北京土拍热度也不低。

7月25日，保利发展联合北京建工竞得北京市海淀区一宗涉宅用地，总价89.01亿元刷新片区纪录，成为海淀区新晋“地王”。

7月5日，北京东城区金鱼池地块高溢价出让，由于地块距离天安门直线距离仅约3.3公里，该地块的出让备受关注。最终，河北鑫界房地产开发有限责任公司中标该地块，成交金额3.4亿元，成交楼面价60811元/㎡，溢价率25%，成为近三年北京土拍市场溢价率最高地块。

其他城市热点地块也不断涌现。

在南京，7月31日，鼓楼区凤凰街道一宗地块出让，这是鼓楼区龙江板块近年首次推出的住宅用地。最终经41轮竞价，由南京金基通产置业摘得，总价4.68亿元，成交楼面价32572元/平方米，溢价率达到20.62%。

在杭州，7月30日，滨江区白马湖宅地公开出让，挂牌起始价19.46亿元，起始楼面价20938元/平方米，采取“价高者得”原则确定竞得人。由于该板块内宅地已10年未供应，最终经过42轮竞价后，绿城以27.16亿元竞得，成交楼面价29223元/平方米，溢价率逼近40%。

从各城市溢价成交的地块条件来看，备受房企欢迎的地块，基本都位于重点城市核心位置，周边配套完善，且所处区域供应稀缺或倒挂明显、项目流速确定性高，此外地块大多容积率较低，有利于房企打造出高品质产品。在新房限价逐渐放松的当下，这有利于房企提升项目的盈利空间与预期。

显然，土地市场点状回暖已经开始。据克而瑞研究中心统计数据，今年7月，全国土地市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比增长0.6个百分点。部分房企的拿地积极性相比今年上半年也有所提高。

整体来看，新地王的出现，一方面是供给端的政策有了明显放松。

比如上海取消了执行多年的“7090”规则，还取消了商品住宅用地拍卖时10%的溢价率上限，同时部分废止了房地联动价机制。

这些调整，让开发商可以根据自身对市场的判断出价，不再受限于人为设定的价格上限，有助于更真实地反映土地价值和市场预期。同时也给潜在拿地的开发商提供了打造更高价产品的可能，让开发商在定价时拥有更大的自主权，但同时也更考验开发商的运营能力。

另一方面，也是房企对优质地块及优质项目迫切渴望的体现。

据我们研究，房地产行业深度调整至今，行情剧烈波动，但行业整体利润率依然超过很多行业，尤其是制造业。

而且，从我们的实地调研来看，房企手里的亏损项目大多为前几年“狂奔”时期留下的高成本滞重库存。当下房企能拿下的新项目，在地价同步调整之后其实盈利空间依然可观，尤其在一些区域供应稀缺的区域，新项目不仅成本较低，还能解决产品错配问题，更能获得市场认可，从而收获不错的成绩。

所以，对于核心城市、核心地块、利润空间明显的地块，房企的拿地积极性很高，直接催动了“地王”的诞生。

而多地“新地王”的出现，对于整体市场的回暖也会起到积极地推动作用。

显然，房地产经过近3年的深度调整，一些新玩法已经明确。房企该如何抓住机会，调整战略、优化运营，在下行市场中走出上升之路？这至关重要。

房价何时到底？国际经验：6年止跌

房价要跌多少？跌多久？涨得回来么？其实，都是有时间表的。

房价有没有周期？按照长江证券的分析，从长时序数据来看，是有的。

根据全世界20多个国家（地区）长时数据来看，房价存在比较稳定的周期波动。从波动频率来看，实际房价序列每50年出现一次超过40%的下跌，每20年出现一次超过20%的下跌，规律相对稳定。

同时，房价超过40%以上的下跌也对应着未来房价的上涨，房价的涨跌是一个双向波动的过程。

不过，我们也要认识到，房价的上涨进程和下跌进程是相互独立的。所谓的“涨的越久、跌得越久”、“涨得越多、跌得越多”的规律并不存在，因为，驱动房价上涨的因素和导致房价下跌的因素并不一致。

根据对以上国家/地区近5 0年（1970年-2020年）的房价数据的研究分析发现：

为了准确定位房价周期，寻找更多样本，本研究选用了四项技术性标准：（1）用剔除了通胀的实际房价，而非名义房价；（2）基于国际清算银行（BIS）的数据库寻找样本，而非OECD的数据库；（3）以房价高点作为周期起点，定位周期个数；（4）以单周期的最大跌幅对周期进行分类，以区分正常周期、小型泡沫（小型熊市）、大型泡沫（大型熊市）。

大型房价泡沫的实际房价在高点的6年后止跌回升。同时，自第4年开始，房价降幅开始收窄。由此来看，第3年到第4年是房价下跌节奏的转折年，从第4年开始，实际房价从环比加速下跌转向环比缓慢下跌。

小型房价泡沫的实际房价约4.25年止跌，但房价回升的时点更为滞后。小型房价泡沫实际房价触底之后，有3~4个季度的磨底期，这意味着房价回升的时间点或在房价高点的5年之后。从斜率角度看，小型地产危机仅有第一年加速下跌，而自第二年开始，实际房价跌幅就逐年收敛。

相比于房价环比转正，同比转正需要的时间更久，比环比止跌的时点晚1年以上。

以房价同比增速为对象，进行描述性统计，大型房价泡沫实际房价同比转正要6.75年，比环比止跌时点晚0.75年；小型房价泡沫同比转正要5.75年，比环比止跌时点晚1.5年。

此外，按照大型房价泡沫实际房价的中位数，可能在20年内都涨不回前高。

以中位数来看，大型房价泡沫的实际房价中位数涨回前高所需时间超过20年；小型房价泡沫的实际房价中位数涨回前高所需时间约为13年；常规周期的实际房价中位数涨回前高所需时间约为6年。

按照以上结论，我们来粗略地预估下我国本轮房地产调整的时间表：

我们以2021年6月为房价高点来进行估算，设定本轮调整为大型房价泡沫，则房价见底时间为：2027年6月。

按照第3年到第4年是房价下跌节奏的转折年来看，从2024年6月-2025年6月，即从现在开始到明年年中，房价下跌节奏会放缓，也即从明年下半年开始，房价降幅会开始收窄。

请注意，以上结果仅供参考，具体情况按照实际结果为准。

值得一提的是，这与高盛的预测不谋而合。根据高盛预测，到2027年三季度，我国房地产市场的成交量价都会达到底点，并迎来全面反弹。关于高盛预测的相关内容，我们在最新期《晨光地产行研》『高盛的逻辑和思考』一文中有详细的描述和解读，欢迎感兴趣人士前来咨询。

而根据我们的观察及研究，在今年7月召开的二十届三中全会上，其实也已经为行业接下来五年的发展指明了方向。