文/克而瑞集团广西区域 分析师
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7.30政治局会议再次提出“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。
目前全国范围内已有超50个城市发布征集收购商品房用作保障性住房相关内容，广西目前已有南宁、柳州、桂林等城市发布关于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告。
若接下来收储去库存政策能进一步细化、尽快推动落实，或将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。
下面我们一起来看。
01
南宁国企收储
如何确定收购房源与价格？
各城市存量商品房收购政策细则陆续密集发布，南宁对于收购存量商品房用作保障性住房也有了具体细则要求出台。主要内容为：
1、征集范围：南宁市中心城区[兴宁区、青秀区、西乡塘区、良庆区、邕宁区、高新区、五象新区（经开区）]范围内已建成未出售的商品房。
2、收购主体及价格：由市人民政府选定的市属国有企业作为收购主体实施收购；以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。
3、收购房源主要要求：①房源性质为住宅，单套建筑面积原则上小于120㎡；②房源已取得竣工备案证明；③优先选取整栋或整单元、可实现封闭管理的楼栋项目。
虽然南宁发布《关于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》首次截止时间为7月30日，但目前仍未有官方公布相关项目及房源信息。存量商品房收购用于保障性住房的建设，被认为是“去库存”的重要方向，但目前从房企的反馈来看，多数房企对政策的反应偏向保守。因此，收储虽然在一定程度上能够降低存量规模，但能否带动市场情绪仍待观察。
02
证载存量方面
国企实际可收储存量不足百万方
截至7月底，据克而瑞统计，南宁市商品住宅证载存量且面积在120㎡以下、房源超200套项目的，目前南宁共有50个项目，存量约157万㎡，共计约18280套。
从表中可以看出，可收储存量较大的项目不乏为部分目前已出险房企项目，如龙光、中南、融创、阳光城等房企旗下项目。
从各区域分布情况来看，项目目前主要分布在良庆及江南区，共计24个，占比近一半。
南宁商品住宅证载存量120㎡以下、房源超200套区域分布情况
虽然从证载存量看整体收储规模较大，但按照南宁收储要求“房源已取得竣工备案证明”、“优先选取整栋或整单元、可实现封闭管理的楼栋项目”进行推进实施，且剔除部分项目仍可持续正常销售情况下，南宁可收储存量或不足百万方。
03
现房方面
国企实际可收储存量不足40万方
截至今年7月底，南宁现房商品住宅证载存量且面积在120㎡以下、房源超100套项目的，目前南宁共有20个项目，存量约35万㎡，共计约4220套。
从各项目来看，大和平华西商业城、翠湖名都、恒大悦龙台三个项目库存套数较多，合计1276套，占比约3成，其中恒大悦龙台为出险房企中国恒大旗下项目。
从各区域分布情况来看，现房可收储库存项目目前主要分布在江南及兴宁区，共计10个，占比5成；青秀及良庆区这两个新房主力成交区域项目较少。
【结语】
从市场各方反馈来看，存量商品房的收储虽然还有一些操作上的难点待突破，如收储具体价格、供需错配等问题，但短期来看，各地收购存量商品房作为保障性住房的进度或加快，持续的资金落位有望进一步修复市场预期。
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