济南买房越来越难了，这是一个不争的事实。
二手房市场从2023年5月开始，连降24个月，越来越多非核心区域的房子滑落速度超过想象。
上周，新房市场的部分项目价格也出现了回落。
很多购房者都会抱着“降价捡漏”的心理，等着又便宜又合适的“好房子”。但是“一分价钱一分货”的铁律，也在房价走势不明朗的市场下，为购房者指了条买房明路。
价格和价值永远成正比，只有房价的稳定，才能带来价值的稳定。
价值不是跌出来的
只有理解降价的底层逻辑，才能大浪淘沙，洞察到真正有价值的优质资产。
其实，降价的本质就是供求关系失衡和价值无法支撑价格。
首先，供应量远超需求的时候，为了保证项目正常运转，就会出现开发商以价换量的情况。
尤其下半年高改盘扎堆入市，小鸭、科技城、贤文、七里河等多个总价段450万以上的项目将出现豪宅混战，存量+新推预计房源9000套。
就《2023年胡润财富报告》来看，在济南拥有600万可投资资产的家庭仅有5800户。
在远超需求的供应量面前，再核心的地段也不稀缺了，哪怕价格底线依然有好地段的托底，但“豪宅价格战”似乎已经在所难免。
第二，曾经“炒”出来的价格，偏离了房子本身的价值。
在市场上行期，很多项目享受了水涨船高的发展红利，一旦潮水褪去，谁更有价值一看便知。
尤其在同板块，项目对稀缺资源占有的越多，产品品质、迭代能力越强，展现出的“含金量”就越高。
l离湖离公园资源越近，价值越高
产品品质越高，价值越高
除了外在价值，房子本身也是要成本的，尤其新房。当降价跌破成本，交房质量必然将会受到影响，价格大战最后受伤的只有消费者。
到底什么样的房子，价格更稳定？
显而易见，房子越稀缺，越有价值。
一个城市的房价为什么会出现高高低低？因为资源分配不平衡，购买客户都要有识别城市真正稀缺资源的能力。
对于稀缺，当下谈论最多的项目莫过于文誉城。“臻洋房 臻恒产”，能喊出臻恒产的项目，文誉城到底有什么笃定的价值？
虽然从总价段200万左右来看，他的竞争对手很多。但是再加点限制条件，CBD3.5公里，门口有与泉城公园等大公园，还是4-11层纯洋房，估计主城区，文誉城是独一份。
在当下的供应端，刚需“没了”+高改“扎堆”，200-300万的纯洋房项目，文誉城无论价格还是产品属性，都是独一无二，打着灯笼主城区没处找。
再看地段，济南近十年难出的一块地，被文誉城遇上了。
一是CBD3.5公里，离主城“一脚油门”的距离，不近不远刚刚好，还有个大公园。
二是住宅入市后，大辛遗址公园、奥体西路断头路全面启动，片区配套趋于成熟。
这个片区很难用稀缺形容，应该算是偶然天成。除非中心迁移，要么该地段很难被复制。
更别说大辛遗址公园了。规模和泉城公园大小相当，规划了博物馆、市民休息区及风情商业街等板块，规模大、规划全的主城大公园，其稀缺性更显珍贵。
最后从产品来看，虽然是4-11层洋房，文誉城并未只做溢价能力强的大户型，还规划了满足更多想在主城住的更舒服一些客户的130、140㎡的产品。
好的地理位置，好的优质资源，好的品质的房子，成为文誉城价格坚挺的资本。所以，价格不是决定买房的关键因素。买房买的是价值，并非价格。
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