上海527新政之后，楼市又经历了一轮新的变化。
成交量在6月份冲高后，又逐渐回落。
那价格情况到底如何呢，我想这是当下房东和买房人都想知道的数据。
新政之后，上海买房卖房的谈价空间到底有了多大的变化？
哪里的房子更容易谈价了，哪里的房子更难谈价了？
我们整理了一些成交数据，希望能给到各位买房人和房东一些参考。
上海的砍价空间少了3万
上海的谈价空间确实下降了。
527之前，上海全市的谈价空间在7.44%左右。
527之后，上海全市的谈价空间降到了6.89%左右，买家能够砍价的空间少了 0.55%。
相当于是挂牌一套500万的房子，527之前要降价37万才能成交，527之后降价34万就能成交，能够少亏3万块。
这可能和一些房东的体感不太一样，毕竟这种3万的变动幅度确实不明显。
但是反映出来的却是房东的挂牌价更理性了，更贴近市场了。
因为目前房价没有涨，谈价空间的减少，就是接受当下市场的房东越来越多了。
而政策是只是促进成交的催化剂。
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中环内依然需要大降价
政策前后外环外的砍价空间基本没有什么明显的变化。
平均一套房子成交只能少降价1万块，和几百万的房价比确实可以忽略不计。
说明外环外依然是价格敏感度更高，毕竟整体偏向刚需，远郊还有100万、 200万的房子，降一点也会感觉肉疼。
尽管527政策对外环外的楼市利好非常明显，但是内环内的砍价空间下降的非常明显。
内环内从8%一下子降到了7.28%，快接近1个点了，房东快把中介费省出来了。
不过内环内的砍价空间依然是全市最高的。
毕竟内环内高总价的房子多，一套3000万的豪宅，降价200万成交其实感觉也还好。
中外环这里已经成了最坚挺的区域，新政后的议价率只有6.61%，在环线中是最低的。
从数据看，中环内的房东，请继续接受大砍刀的客户。
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青浦、静安区的砍价空间大幅度下降
527新政后，青浦区和长宁区的砍价空间都下降了超过1%。
青浦区的大虹桥这两年二手房价格有很大幅度的下降，从最高峰9万/平的价格回落到现在6万+/平的价格。
像徐泾的标杆项目蟠龙天地近期的成交价基本都是5%左右的小幅度溢价，大砍刀的现象没有了。
毕竟房东的挂牌价就是700万出头，不是过去动辄就800万以上的挂牌价了。
在市区还普遍在7%以上砍价空间的当下，静安、普陀区已经降到了6.5%附 近，在全是倒数了。
也说明普陀和静安区的“泡沫”现在是比较小的。
像曹杨板块现在是性价比较高的书包房，武宁、曹家渡、江宁路等都是些相对价格不高，生活氛围好的自住板块。
郊区里面仅有金山、松江的议价率还在7%以上，那些远郊的动迁房、石化老 破小对全区房价的拖累还在延续。
对于要卖房的房东而言，静安的房东现在是最“幸福”的。
平均每套房子比527之前能多卖11.4万。
房龄越久降价越多
与房价线性相关最强的应该就是房龄了。
从统计数据看，基本上是房子建成时间越久，砍价的空间就越大。
不管在哪个区、什么样的地段，时间带来的折旧都不可避免。
527之后，两类房子影响最大。
一是房龄5-10年左右的次新房。
这批房子产品和品质有保障，不仅是议价率低，平均的砍价金额只有27万，属于非常坚挺的产品了。
二是20年房龄以上的产品，主力就是老破小了。
只有此类年限的房子议价率还在7%以上了。
这一轮政策刺激了很多置换客户，普遍是卖掉老破小去买次新。
老破小的核心竞争力还是价格要便宜，租售比好看，房东只能是大幅度降价。
不过527之后老破小的砍价空间确实是缩小了，毕竟很多房子在新政前的租金回报率就已经有3%以上了，再猛降也很难了。
肯定会有人问为啥5年以内的次新房政策前后没变化。
其实还是增值税影响，如果后续有增值税5改2的政策，那么5年内的次新房砍价空间大概率会有明显下降。
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50-70平、200平以上最难卖
上海50-70平的房子主要还是集中在老破小小区。
这类产品愈发尴尬，老破小总价低是优势，面积越大意味着门槛越高，选择也就越多。
年轻人拯救老破小。买的也都是50平以下的小户型。
按照此趋势，50-70平的产品会持续大幅砍价的局面。
200平以上的大户型属于特殊市场了，客户少，房子都得是一套一议。
如果还想起步10%砍价，那只有大户型了。
最便宜的、最贵的砍价最猛
总价200万以下、2000万以上的产品即使是在新政后依然要接受大砍刀。
200万以下的房子就是纯卷价格，对于很多预算真的很有限的客户来说，价格越低越好。
反正也不追求什么房价上涨，就是自住。
这个总价段的房子有很多是在白鹤、西渡、月浦、惠南这样地方的。
板块能级很低、发展有限，即便政策利好，也还是以价换量。
2000万以上的房子仍然需要近300万的砍价幅度。
今年豪宅的挂牌量也不小，有钱人也无法避免割肉卖房。
值得关注的是600-800万、1000-1500万这两个总阶段的房子议价率下降幅度最大。
600-800万分布在郊区的次新、市区的带学区的小户型。
1000-1500万则是市区主力改善板块的房源。
最后
当下的市场正在从“大砍刀”向“小菜刀”转变。
不少买房人依然是用屠龙刀的方式买房，发现效果不明显了。
不是房东不愿意降价了，只是很多房子确实跌到位了。
对卖家而言，虽然砍价空间变小了，但是以价换量的趋势还是没有彻底改变。
遇到合适的买家，还是不要轻易错过。
文中数据来源：根据链家、小胖整理
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