过去，我们在讨论高层住宅的宿命，给出了高层住宅难逃“贫民窟化”的苏宿命论。原因在，高层住宅随着房龄的日益增长，维护成本日益攀升，房屋维修基金难以为继，必然导致高层住宅引向一个结果：

有钱的搬家了，没钱的苟住了。搬走的租掉了，就更不会在破败不堪的高层住宅投入维保基金。

随着水电、机电等系统的逐渐破败，老龄化的高层住宅带来的收益也自然弱化，整体高层 房屋的维护进入恶性循环。

为了解决这个问题，伟大的国度又推出了一个新的前瞻性政策：

住房养老金制度。采用 政府、财政与业主三方共同出资的模式，降低老破小业主的改造成本，给住房的旧改常态化预留基础。

这个消息是重磅的，毕竟在这之前，我们还有一个“房屋维修基金”。

要知道，全国住宅专项维修基金的资金结余超过1万亿，其中上海、 北京、杭州等城市结余超过百亿。

但，累计使用资金仅占累计资金的10%。

在这样的背景下，推出住房养老金，是不是一种“资金低调”的逻辑？

住宅专项维修资金在国内也算是一个神奇的制度：

物业想要，业主不让用，原因是认为物业利用小区房屋维护套用资金。背后原因也是因为监管及审批的流程也相对不透明。即便业主发现了物业违规使用住宅专项维修基金使用不规范也无法合法申诉。

在这种双重博弈下，也就导致了市住房专项维修资金的低调运转。

随着时间推移，每个城市都有了自己的“低调指标”，比如成都是4%，深圳市5%。这样一来，合理空置维修基金的“准备金”，剩余资金也成为了地方的“小金库”。

因此，住房养老金的本意尽管具备前瞻性，但在住房专项维修基金低调运转的背景下，肯定难逃另类“房地产税”的质疑。

这种质疑，是某些人没有认真阅读政策。本次政策原意，是将过去的“住房维修基金”，升级为“住房养老金”，统一规划、统一管理，激活资金的活化利用。

因此，住房养老金有深远的意图：

一方面，由地方主导的城市更新，可以直接利用该笔资金了，短期内可以解决地方的财政压力。另一方面，住房养老金制度必定采用“新房少缴，旧房多缴”的逻辑，以推动购买力向“以旧换新”引导。

这是从过去的“土地征收”逻辑，转向了“旧房征收”新时代。

内部来看，房地产税在深度研究后，发现穷省和富省的缴纳金额差异不大。因为穷省房价低，但人均面积大，富省房价高，但人均面积低。

因此，房地产税的全面覆盖，本身是一场不太公平的逻辑。但住房养老金不仅有助于“住房”的消费升级，还能保障旧房改造，承担地方职能的另一面。

改变购房者买一套住一辈子的逻辑。

这次的住房养老金试点城市有22个，分别有上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡...

从相对有钱的开始。

学习强国，走进新时代