|房子不好卖，土地更是难卖！
NO.1 | 壹
土地，越发难卖
大家都知道
目前各个地市的楼市行情都很一般
也知道房子并不好卖
开封自然也不例外
但作为房产开发
第一环节的「土地出让」
如今也在经历“无比煎熬”的冰封期
来看几组数据，大家就明白了：
第一组， 财政部官网
发布2024年5月财政收支情况
其中，1-5月份
国有土地使用权出让收入12810亿元
同比下降14%
把时间拉长
从2022-2024年统筹来看
卖地收入接连下滑
足以体现出市场的真实面
那就是——土地真卖不动了！
第二组，具体到开封市场
整个2024年至今，近乎8个月的时间内
未有一宗住宅地块进行出让
距离最近的一块住宅用地
还是2023年12月27日
被平台公司收入的
徐府街山陕甘会馆周边地块
现在想想看，开封土地市场从之前
众多房企竞相争夺厮杀
到今年
连城投平台公司托底拿地都不见踪影
巨大落差确实让人唏嘘
要知道，之前示范区
最低500万一亩的隐形规则
早就被市场行情打散
变为了500万、400万、350万三档
而龙亭区顺应市场
变为350万、330万、260万三挡
顺河回族区变为
400万、200万、160万三挡
禹王台区则为
240万、200万两档
鼓楼区为
300万、220万、200万三挡
以前卖地时，众房企互相抬价，价高者得
如今买地时，众房企待价而沽，总想着后退
真的是
十年河东、十年河西
NO.2 | 贰
土地为何卖不出去？
土地卖不出去的原因太多了
如果用高情商来回答
那就是：为去库存，减少供应或暂停供应
如果用低情商，大家更好理解的来解答
那就是：开发商真没钱，对后续行情不乐观
自然不敢贸然出手
这两年，内参看到太多的房企
在开封市场上忙于自救
拿地？根本压根就没想过
也没资金支撑他们去想
再来看一组数据
根据克而瑞监测，截止今年上半年
全国房企100强中
70%房企一块地都没有拿
换句话说， 今年在中国还活着的
最具实力的100家房企中
有70家在2024年6月底之前
没有出手拿下任何一块地
那些还敢拿地的房企
主要集中于全国排名前30的国央企
但他们的拿地投资已经大幅缩减
2024年前5个月拿地金额相比之前减少36%
换句话说，目前行情下
房企，已经很难再去拿地了
那这些不拿地的房企们
他们都在干什么？
在自救，在努力活下去！
前些年，房企融资渠道被斩断
虽然后续有放宽融资政策的利箭被放出
但从结果上来看
仍然以央企和地方国企为主
多数民营房企在融资上依然举步艰难
所以，卖房回款
就成为了这些房企几乎唯一的来钱方式
但接下来的事情大家也都知道了
房子卖得很艰难，价格也上不去
低价卖房跑量
只会让项目更加陷入“作茧自缚”的深渊
同时，到期的债务要偿还
保交楼的任务要完成
四面八方哪哪都要钱
为了活下去
又是压缩成本开支、又是裁员
怎么还会有闲钱，有心情、有预期
去拿地？
过得不舒坦、不如意的民营房企
根本就没这个心思
在和开封多家民营房企交流时
大家的处境
也都证实了这一点
NO.3 | 叁
解题
事实上，大家都清楚
土地卖不出去
直接影响本地楼市健康发展
但更为重要的是
土地财政的断流
才是让地方紧巴巴的关键之一
这也是为何
地方对于土地出让，一直在用多种方式
来激活、来推动
去年第四季度，开封挂出29宗商住地块
以“自助餐”的形式，供房企挑选
直接加速安排，提升卖地效率
今年上半年
开封各区也积极开展土地出让工作推进会
示范区拿出38宗核心稀缺地块亮相
其中，附一大街龙首西岸的五宗核心地块
一次性和盘托出
足以看出诚意满满
顺河回族区也拿出
空分厂片区、阳光湖片区、中试基地等10个地块
压实土地出让任务
那么，市场有效果吗？
有的，确实让一些在开封正在运营的房企
产生了意向
其间，多家房企针对多宗优质地块
也在不断和我们交流，咨询我们的意见
这是好事，起码有房企愿意
坐下来认真思考了
但我们也应看到其中的问题
那就是好的地块热度过高
差一点的地块近乎无人理睬
这种“掐尖拿地”的方式
应对得了一时
却无法解决长久
所以，土地的这场困境
并非能靠地方来解决所有
也并非几家房企能够支撑起来
在目前的市场行情下
大家都在期望未来
而这个未来
又需要多少时间来等待呢？
------The end------
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开封楼市内参 法律顾问：河南潘胜超律师事务所 张浩律师
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