这几天房屋养老金的事情，引发了网上热烈的讨论。
我看到网上已有很多讨论文章，但大多是围绕着征收的正义性和情绪展开的，比如这个该不该收，是否有合理性，大概的价格是多少等等。但大多数文章对未来都只是猜测，缺乏数据支撑。
所以本文打算从其他文章缺失的角度，也就是市场影响和数据支撑方面做一个分析和解读。
房屋因为有老化，所以修缮是必要的，国外很多国家比如日本都是由居民每月缴纳修缮公积金来维持这个修缮。
那么国内会采用什么方式？现在尚无定论，如果是国家出钱，那么也不会引发讨论了。
所以，我们假定面向业主征收一部分修缮保险金，那么我们可以把这种保险金当成一种广义的税收，那么对房价和房租有什么影响？
第一，对房租的影响。
先说结论，对房租的涨跌没有任何影响。
根据经济学的市场供求关系理论，对交易行为的一方征税，是改变供需平衡点的行为。
比如我对卖家征税，会导致卖家成本上升和供给减少，供给减少又会推升交易价格，从而导致需求减少。当供给和需求的减少达成一致。就会达成新的价格平衡点。
因此得到推论，如果交易中有一方更为刚性，也就是无论价格多少，其需求量都不会变化的话，那么全部税收就会由这一方来承担。
这个怎么理解？
比如我们对大米商人征收大米价格20%的税，由于消费者对大米的需求是刚性的，所以即使大米商人把这20%的税全部加在大米售价里面，需求量也不会发生改变，毕竟大家都要吃饭。那么，最后就会由买家来支付全部的税收成本。
那么租房市场呢？
很明显，刚性的一方会变为房东，因为房子是耐用品，无论你怎么对房东征税，房东都不会把房子空置退出租赁市场，市场的供给不会因为加税而减少。
供给不变，那么均衡交易价格自然也不会变。
所以房东的供给更为刚性，房东会承担全部税收。
那么，有人可能会问，那房东不是还可以卖房吗？
但这依然不影响租赁市场的供求关系。
我们假设房东卖给无房家庭，那么市场上就同时减少一个租房需求和一个租房供给，租赁市场依然平衡。
假设房东卖给投资客，那么这套房子只是从一个租赁房东流向了另一个租赁房东，面向租赁市场的供给依然没减少，供需依然平衡。
综上，房屋养老金的征收，不会导致房租上涨。其本质在于已经造好的房子不可能被炸掉，一定会提供到市场上用于出租或出售。并消灭一个需求，不会导致房屋供给的减少。
然后我们再说对房价的影响。
同样我们先说结论，对房价是利空。
因为一个投资客，在配置其资产组合时，房产和其他品类的投资品，包括国外的房产，是存在竞争的。而对房东征税，其实就是降低其持有房产的租金回报率。
我们来看下面这个例子。
这是一套日本的高层住宅。
先科普下，日本的高层住宅，一般有三大持有成本，分别是管理费（我们称物业费），修缮积立金（也就是我们这次提出的房屋养老金），以及房产税。
这套房子位于东京，名义租金回报是6.97%，但物业成本有1.13%，修缮成本有1.11%，所以即使不计算房产税，到手也只有4.73%。如果再扣除房产税，实际租金回报只有4%出头。
但4%的回报，比起没有房产税和修缮金（房屋养老金）的京沪房产来说，依然具有更高的性价比。
也就是说，对于投资客，最重要的并不是持有成本，而是扣除一切持有成本之后，到手的真实回报。
只要房价足够便宜，租售比足够高，那么持有成本则完全不是问题。
所以对于投资客而言，现在最大问题是房价太贵，如果在此基础上再度增加持有成本，就会提高其对租售比的要求，也就会从需求层面对房价产生利空影响。
对于自住客，其实也是一样。买房会损失首付款的存款利息，并增加了贷款利息的支出，但可以省下租房的钱。
所以自住客也是在衡量租金和购房款的利息孰多孰少，来决策到底是买房划算还是租房划算。那么提升持有成本对自住客买房的决策自然也是利空的影响。毕竟房租是不会额外增加持有税的（即便有也是房东承担）。
好了，前面我们说完了房屋养老金对于房价和房租的影响，我们接下来要回答的问题是，房屋养老金是否是房产税的平替？
同样先说结论：不是。
房产税，和房价一定是正相关的。比如按照上海现在试行的税率0.6%，你1000万的房子要交6万，100万的房子就只交6000。
但房屋养老金和房价没有关系。这就和一个楼盘的建筑成本，和地段是没有关系的一样。
上海内环的一个楼盘，和四线城市的一个楼盘，房价可能相差10倍，但建筑成本是相差无几的，其房价差距的核心原因在于地价的不同。而养老金用于修缮房屋，只和建筑成本有关，和地段无关。
这个，是房屋养老金和房产税的本质不同。并且，由此引出我们在投资决策上要注意的两点问题。
第一，三四线以下城市的房屋持有成本，和一线城市并非是同比例增加的。假设上海1000万的房产，每年增加3000的成本，那么某五线城市50万的房产，每年可能也要增加近3000的成本。
换一个说法就是，三四线以下的城市，由于租金收入低，所以更加不容易把这个持有成本转嫁给租客。甚至在房屋找不到租客时，就可能导致资产变成负债。你不但从房产上赚不到一分钱，反而要因为其持有成本而不断失血。
而这正是在美日等国发生过很多次的例子。就比如大家都听说过美国日本有很多房子白送给你的，或者售价1美元的，其实就是要把其持有成本（修缮金，房产税等）一并转移给买家。有的时候，卖家甚至还要为此倒贴钱。
所以，我要说的是什么呢？就是在人口大量下滑的未来，增加修缮金会加剧一二线和四五线房产的分化和洗牌，对于这种隐藏的隐患，建议三线以下城市的房产，除自住以外全部卖出。
这个是我要说的决策上的第一个问题。
然后接下来决策上要考虑的第二个问题，就是房屋养老金和房价没有正相关性，但跟房屋质量却更加相关。
这个怎么理解？
我们还是拿数据说话，比如大家知道日本泡沫经济破灭是在1991年，那么在这之前房价赶顶的时期，房子就完全不愁卖。所以开发商是没有提升产品质量的动力的。这就导致这一类房子的质量偏差，需缴纳的修缮金相对较高。
比如我查询了60~75平使用面积的二手房（对应我们的建筑面积80~100平），以下是泡沫经济赶顶时建造的。
大概每月每平米的修缮金在400日元（人民币20元），每月需缴纳1000~1500人民币的修缮费用。
而以下这两个例子是房龄2年以内的次新房。
修缮费用大概在每平米100~150日元（人民币5~7.5元），大概只有泡沫经济时期房屋的1/3。每月缴纳300~500人民币。那么这个是不是因为房龄引起的？
并不完全是，因为我又找了60年房龄的老房子。
这种老房子的修缮费用，每平米也只有100日元左右（人民币5元），同样只有泡沫经济时期房屋的1/3。每月的修缮费也只有300元人民币左右。
当然，这个并不是统计结果，只是我在网上搜集二手房资料时找到的大致规律。泡沫经济期肯定也有质量好的，其他时期也有质量差的。
想到去年上海也有不少因为房屋质量产生的维权，加上近几年全国各种烂尾，所以这一时期的房屋质量，其实是令人担忧的。
特别是那种需要摇号的价格倒挂新房，在完全不愁卖的情况下，开发商在现金流吃紧的情况下对于房屋建造材料到底有多上心，那就不得而知了。
所以我建议大家无论是自住还是投资，最好先暂时避开这一时期的住房。以上海为例，现在大部分新盘的去化都不太好，前一段时间虹口浦东等地的土拍价也已经开始下跌（半年来跌幅10%以上）。所以后续的新房大概率是会降价的。
只有新房价格走下行通道，且开发商很难去化房子时，他们才会认真做质量做产品。对比日本，也是在2000年之后的房价下行通道，日本开发商做品质最为认真。如下图，房价大跌8年后，修缮金只有不到100日元每平。
所以建议要买房的同学可以做“等等党”，等待开发商向我们提供降价后的质优产品。
好了，综上所述，我们来总结下本文观点。
1 房屋是耐用品，即使提升持有成本，租赁市场的供给也不会减少。加上保障租赁房还在不断供给，因此增加房东持有成本不会推升房租。
2 持有成本会导致房东到手的租金回报下降，相比其他投资品竞争力下降，因此会利空房价。
3 房屋保险金不是房产税的平替，房产税未来大概率还是会另收的。
4 由于持有成本增加，建议三四线以下城市的投资类房产可以卖出，未来如果人口持续下滑，部分房产可能会从资产变为负债。不断掏空你的现金流。
5 房屋保险金和房屋质量负相关，建议避开摇号和价格倒挂时期的新房。可以在房价下行期慢慢挑选开发商精心做出的品质新房。
后记：
近几天知识星球有不少同学向我咨询房屋养老金的事情，所以今天特地写了这一篇。目前楼市下行期，土拍价也开始下跌，相信开发商为了新盘去化，会认真去做品质，也便于我们在未来能买到真正的好产品。至于楼市下行速度，我上周末在知识星球精华区公开了一二线各大城市的居民债务下行速度，可作为居民杠杆率的下行趋势来作为房价下行速度的前瞻指标，未来我会每个月在星球发布一次各大城市的杠杆率数据，供大家参考。
对于住房养老金，外面的文章大多从公平性和情绪入手写文章，更多讨论的是征收的合理性。
所以我这篇从房价和房租的市场影响角度，以及投资决策方面给出建议，房屋养老金和房价的无关性，以及和建筑质量的相关性，可能会造成房价走势的分化和洗牌，希望能给大家以参考。另外，从日本的修缮金的支出，我们也可以看到，除了泡沫经济期的质量堪忧的房产，修缮金一般会低于物业费，所以大家也不必特别担心其征收的金额。
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