作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳的新房分化，从原来的片区分化，已经慢慢过渡到同项目之间的分化。
重新“硬气”的新房
在当下的新房市场，同片区同配套，各个项目之间的命运可能大相径庭。
在市场规律的背景下，有的楼盘前期入市当天“日光”，但加推的货量可能连去化5成都做不到。
即使是开盘喜报成绩预期拉满，但陆陆续续的加推却犹如扔进鄱阳湖的石子，仅仅泛起一丝涟漪。
近期，位于光明中心片区的满京华金硕和府加推入市，186套住宅，备案均价约4.71万/平，单价区间约4.45万—5.01万/平，总价区间约376万—568万/套。
但销售11天后（8月20日），项目官方便主动发出公告，表示“任何未通过我司官方平台发布的项目信息（包括但不限于项目产品销售单价、产品销售总价、销售折扣等），如：某些网站平台、个人网络号或其他网络平台私自发布有关项目的销售信息，均为不实消息。”
言下之意即，不要相信眼下各个平台所宣传的低折扣，也暂时没依赖代理或者转介。
说实话，在这样的市场氛围下，已经很少见遇见这样硬气的项目。
因为开盘打折、转介、三级联动销售都已经是常态。
如果还有哪个项目给出的折扣不到备案价的“85折”，多少也会被市场上的购房者质疑诚意。
要知道，2023年9月12日满京华金硕华府首批（2—3栋）获批预售，704套住宅建面约89-140平，备案均价约4.66万/㎡，总价区间约368万—721万/套，曾经推出“保价”活动，截至2024年8月26日还剩余304套房源“期房待售”；
2023年11月28日满京华金硕华府（1栋）获批预售，430套住宅建面约98-140平，备案均价约4.65万/㎡，总价区间约414万—724万/套，曾经给出 “9.9元抵9999元券+25周年司庆准签98折+i深圳登记98折+开盘96折+i深圳前300名送一年物业费+1年停车费+其他礼品” 折扣，截至2024年8月26日还剩余213套房源“期房待售”。
前两批房源都还剩余不少货量。
在这样的情况下加推位置地块、小区格局以及视野与满京华金硕华府相比有明显差距的房源，足以见开发商的底气和信心。
因为加推的房源是单独地块，仅两栋楼体，小区内部花园等公共区域较小；
东南西北方向，仅西面无过高的遮挡物，是在建的深外学校项目，北面是限高100米的深铁睿著项目，南面是限高150米的金硕瑞府，东面是满京华金硕华府。
可见，逆市推盘下，项目的底气。
超出想象的房子
满京华项目之间的分化，仅仅是当前新房的一个缩影。
但也说明一个事实——光明的房子，不再高不可攀。
曾经，大家对西部价格的印象是“迈六冲八”，待开发成熟的光明，二手房高光时刻更是奔着8万/平去。
现在呢？
光明住宅的库存慢慢上来了。
根据深圳房地产信息平台的数据统计，2020年左右之后的时间，取证供应的总套数就达到了41256套，在售库存还有约7794套。
在售库存看起来似乎并不算多，按照一个常规小区1000套的体量来计算，顶多就七八个社区而已，并且今年光明的新房入市的也不多，截至8月，不到10个项目，整天都比去年少了不少。
但若算上这几年光明的新房，或者次新房供应，相信会超出很多人的感知。
最近，小女警去光明跑了几转，密密麻麻的房子，或者路边扎堆的新房，有种到了惠州的恍惚。
比如位于6号线长圳站附近的凤凰英荟城，二十几栋密密麻麻的保障房；
比如的金融街华发融御花园，曾经轰动一时，万人抢房，密密麻麻地排列在凤凰城地铁站D口处；
（格隆汇楼市近期实拍 ）
比如位于光明大街站C出口处的绿城桂语兰庭，密密麻麻地挨着佳兆业云峰汇花园小区，远远看上去就像伫立在天际的柱状图。
（格隆汇楼市近期实拍 ）
比如位于光明站D出口的满京华金硕华府，二期满京华金硕和府这个月加推，186套住宅备案均价约4.71万/㎡。
（格隆汇楼市近期实拍 ）
基本上，各个地铁口目光所及，都是密密麻麻的社区。
而这些项目，沿着6号线，从长圳站步行到光明站仅仅5.8公里。
这是整个光明配套和环境最好的地段。
换句话说，未来光明的二手房价格天花板也只能止步在这里。
目前，光明新房的价格波动幅度，并不比坪山、龙岗这些区域差。
部分楼盘的最低价格已经回到“3字头”，对比前两年“5字头”的平均价格，已经是另一种画风。
就连中心地段的标杆盘，次新网红盘的二手成交也是5字头、4字头，已经和多年前的开盘价相差无几。
（来源：中介平台）
当初光明6万-8万/平的高位成交，成交的套数估摸就百来套，放在上万套新房和二手房供应面前，占比实际并不多。
所以，天花板回落，想要复刻前些年6万-8万/平的高位成交非常难。
而整个光明最好的地段，未来会是最不缺二手房的地段，或许二手房的挂盘量还会超出我们的想象。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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