当前楼市的话题焦点是“豪宅热”。
如多次见诸报端的城市如上海、深圳、成都、杭州和重庆，豪宅新开盘就能卖出上百亿，甚至售罄的情况。
事实属实，但进一步分析会发现，这些热销项目有一个共同特点：明显低于周边二手房价格。
有意思的是，要出手周围的二手豪宅则必须大幅降价，直言不讳地说，根本难以出售。
这两种现象的对比显现，楼市的真实情况并不是差房难卖而豪宅畅销。总而言之，目前任何类型的房子都不易卖出。所谓的“豪宅热”，不过是楼市短暂回暖的假象。
反映楼市真实状况的二手房数据也证实了这一点。
根据中国房地产指数系统的百城价格指数，截至六月底，下跌
的城市数达到100个，没有一个城市上涨。其中90个城市的二手房价格已连续下跌13个月。
七月的数据尚未公布，而且通常属于销售淡季，市场持续下滑已是不争的事实。仅需看看几个典型城市上半月的数据就明了：
上海的住宅区域平均价格为55900元/平米，环比六月下跌0.78%；
北京的住宅区域平均价格为59900元/平米，环比六月下跌1.28%；
济南的住宅区域平均价格为14900元/平米，环比六月下跌0.42%；
如此这般，大城市尚且如此，其他小城市也难有好转。总的来说，现在市场的大趋势是，没有涨价的理由，但降价的理由却是不少。
虽然一些大城市近两月的二手房交易量尚可，但交易价格的持续下跌表明，“以价换量”策略依然主导市场，换句话说，现在的二手房成交都是在继续加大让价的基础上进行的。简单地说，同一小区相同位置、户型、楼层的房子，想要出售，就必须设定比之前更低的成交价格。
本以为在“4.30”、“5.17”等一系列楼市新政的推动下，房价会止跌回升，但现实是价格持续走低，这确实出乎许多人预料。
房价持续下跌不仅仅反映在价格层面，影响房价的多方面因素均显现出不乐观的态势。
六月新建商品房库存为7.38亿平米，虽较五月的7.42亿平米略有下降，但因销售不振，实际上是增加了库存去化周期。
土地市场的供给端跌幅持续加深。土地出让面积已连续下降66个月，一线城市的土地供应同比去年上半年下降60.4%，二线城市下降46%，三四线城市下降43.7%。
城市土地供应量的减少，反映了开发商对未来市场缺乏信心，不敢轻易拿地的心态。
值得注意的是，上半年一线城市的土地成交楼面价同比增长12.5%，而二线、三四线城市的楼面价分别同比下降8.9%和15.2%，300个城市的整体楼面价同比下降10.1%。
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地价与新房售价之间的关系如面粉与面包，地价的下降，影响了购房者的预期，成本下降则减弱了房价上涨的动力，反而增强了大家对房价下调的预期。
土地供应的显著减少并不意味着市场上将缺少新房源。
众所周知，近三年土地出让中，民营房企因自身保护需要减少拿地，大部分宅地由当地城投公司接盘，几乎占到整个供应量的一半。
根据克而瑞的统计数据，从2021年至今，城投拿地的开工比例仅为22%，未开工的土地面积达到3.3亿平米。
城投公司所拿的土地，未来的去向无非是合作、代建或转让，最终还是会转化为市场上的供应量。尽管有提议回收部分土地，但考虑到已形成的抵押债务，在不增加地方债的情况下，资金来源成问题。
总之，大量的未开发土地库存，成为悬挂在楼市复苏路径上的一把双刃剑。
对于普通百姓来说，购房仍需考虑就业和收入状况。但在当前经济压力巨大的背景下，改善就业和收入状况并非易事。
现在我们不应纠结楼市下滑是导致经济下行还是经济压力引起楼市下滑，但有一个清晰的逻辑：口袋里没钱，再加上对未来缺乏信心，都是市场复苏的巨大障碍。
二季度GDP增长率为4.7%，比一季度低0.6个百分点，也低于全年增长目标0.3个百分点，希望三季度和四季度能有所改善，这样房地产行业或许才能迎来转机。
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