据《中国人口普查年鉴——2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，超过三成是本世纪之前所建。经过近三十年的发展，城镇存量住房规模已超过300亿㎡ ，房地产市场正由增量时代迈入存量时代。且随着房龄的增长，我国重点城市老旧住房占比仍在持续攀升。住建部门的新任务也由过去提供增量开发贷、按揭贷，转到房屋和社区维护，即房屋养老金。
与此同时，存量房屋安全隐患问题日渐突出，比如：墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等。大量老旧小区也面临着维护更新的问题。鉴于存量房规模庞大，而且现有的住宅专项维修基金远远不能满足需求，市场亟需建立完善的制度，为老旧的房子提供“养老保障”，房屋养老金制度应运而生。
8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
一石激起千层浪，房屋养老金的话题在媒体和坊间引起热烈讨论。那么，什么是房屋养老金试点，用在哪些方面？资金来源是什么？是房地产税吗？亟待建立完善的房屋养老金制度何时落地？房屋养老金境外及港澳台经验与中国思路对策又是什么呢？
笔者对相关政府公告、媒体报道、期刊杂志进行分析探究，为广大房友拨云见雾，解答关于房屋养老金的种种迷惑之处。
什么是房屋养老金？
所谓“房屋养老金”，是物业专项维修资金的俗称，是指由业主按规定交存的，专项用于物业保修期届满后物业共用部分、公用设施设备的维修、更新和改造的资金。
笔者了解到，房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。公用设施是指公用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、公用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
此前，我国已有一项固有“资金池”——住宅专项维修资金。而住建部《住宅专项维修资金管理办法》规定，房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。这笔资金，通常在居民购房时便已缴纳，从2004年开始，住宅专项维修资金已是办理房屋产权证时必须缴纳的费用。
上海市房地产科学研究院院长严荣等今年在《中国房地产金融》发表的一篇文章中提出，伴随着逐年增加的房屋维修成本，住宅专项维修资金在缴存标准、续筹机制、资金运作等方面已呈现一定的滞后性和不适应性。
目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均，难以让房屋“应修尽修”。
自2022年长沙自建房倒塌事件发生以来，为更好地解决既有房屋维修资金来源问题，保障房屋全生命周期管理，房屋养老金概念首次被提出。具体来看，2022年5月，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。
同月，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，其中明确提出，完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度，以期建立具有中国特色的房屋安全管理长效机制。
资金来源是什么？
房屋养老金实行分类管理，包括个人账户和公共账户。在8月23日国新办举行的新闻发布会上，董建国已明确表示：“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”也就是说，本次试点的重点在于公共账户。官方更是表态“公共账户不会给群众增添负担”。
8月26日，住房城乡建设部相关司局负责人强调，个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。
目前，公共账户的资金来源、使用范围、增值方式和管理主体，并没有做统一的官方说明，试点地区自行探索。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
也就是说，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金。此次房屋养老金制度建设的重点是公共账户。
是房地产税吗？
中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示，房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。二者性质上有本质不同。房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态，能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。
房屋养老金制度何时落地？
华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云是较早参与“房屋养老金制度”课题研究的专家之一，她表示“我国的房屋养老金还处于试点探索阶段。地方试点过程中，估计会面临一些争议，但整个制度的价值取向是为了筑牢房屋居住安全底线。”由此可见，房屋养老金制度正式落地时间尚待商榷，目前还是在22个重点城市进行公共账户试点。
上海市房地产科学研究院院长严荣从属性定位、适用范围、资金来源、使用对象、管理主体等要素探讨了房屋养老金制度的概念和内涵，指出房屋养老金的本质是为房屋安全全生命周期管理提供可持续的资金保障，应以“保基本、保安全、保底限”为基本原则，以政府主导、多方筹措、统筹管理、规范运作为基调，构建适合我国国情和民情的房屋养老金制度框架。
严荣认为房屋养老金制度应该为保障社会公共安全，由国家和个人共同之处建立，用于城镇房屋解危处置、保修期满后的定期体检、共用部位和公用设备维修以及对特殊房屋或特殊困难家庭进行补助的资金管理制度。
业内专家认为，房屋养老金制度与城市更新、数字化转型等是房地产新发展模式的重要探索方向。易居研究院研究总监严跃进更是指出，房屋养老金制度的建立也创造了许多新的商业机会，对物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等来说，可能意味着新的发展机遇和增长空间。
房屋养老金境外及港澳台经验与中国思路对策？
一、美国房屋养老金相关制度和实践探索
房屋养老金最先由美国在1977年颁布的《统一区分所有物业权法》确立，规定美国的物业管理费中包含多种费用，其中主要是由维修和维修保养费构成住宅维修资金。维修准备金和维护保养费是指社区公共部分以及共用设施设备的日常维护费用。
维修准备金类似于中国的住宅维修资金，由物业管理人员估算共用设施设备的剩余使用年限，计算相应的折旧金额，然后根据与住宅社区签订的《建筑住宅总协议》计算其金额。物业公司应按约定金额、付款计划和付款方式收取费用。此外，增值保值也是美国住宅维护资金的一个重要特征，可通过投资风险较小的国债等方式实现保值增值。该法还规定了惩罚的衡量标准，并且非常重视律师事务所的作用。
此外，美国通过制定《统一建筑物区分所有权法》（1957年）、《公寓所有权创设模范法》（1962年）和《统一共同权益产权法》（1982年）对房屋维护资金的管理、收缴和使用进行了立法规定。
二、新加坡房屋养老金相关制度和实践探索
新加坡“备用金”制度来源于1968年制定的《地契分层法令》：对于所购买之共管式公寓，业主通过分层地契对公寓拥有分享权。资金管理和使用方面，业主管理委员会是新加坡住宅小区物业管理的重要机构，负责管理和监督小区的物业管理事务。委员会成员由业主选举产生，并履行为业主服务的职责。
业主管理委员会具有自治性质，负责制订和执行物业管理计划，以及监督和管理小区的维护和维修工作。新加坡的住宅小区管理费中包含维修资金，该资金由业主管理委员会自行管理。
维修周期和强制性维修要求方面。新加坡对住宅公共部位、公共设施的维修与更新周期制定了明确的规定，对住宅小区的日常定期检查维修及设施设备的周期性更新也有强制性要求。在公共部位和公共设施方面，新加坡政府规定了具体的维修与更新周期。
应急维修处置方面。除了用于日常维护和修理的费用，新加坡的住宅小区并未设立专门的资金来应对紧急维修等突发情况。当遇到这类情况时，只需得到超过一半业主的同意，就可以进行维修，相关费用由所有的业主分摊。如果业主因故无法承担维修所需费用，他们可以选择将购房契约在相关部门进行抵押登记，从而获得所需的资金来完成维修工作。在业主补缴该费用之前，他们的房屋将被禁止进行市场交易。
三、日本房屋养老金相关制度和实践探索
日本的修缮积立金制度。日本为住宅维修专门设立了修缮积立金制度。该制度针对的是将来对公寓共用部分进行大规模维修，维护房屋的公共部分如墙体立面、楼梯、屋顶、供水设备、消防设备、电气设备等而收集的资金。分长期维护、紧急维修两类，一般由业主委员会决定，并选定有能力的管理公司进行监管。
长期维护是为维护外墙、屋面防水、市政水管等共用部分制定的维护计划。在制定维护计划时，需要说明维护时间和预算。正常情况下，维护的周期大约分为以下几个阶段：第一次大修，12-15年；第二次大修，20-25年；第三次大修，30-35年。管理费用和维修资金是分开管理的，有经济困难的业主向委员会报告后，可采取分期付款的方式缴费。
四、我国香港地区房屋养老金相关制度和实践探索
中国香港的《建筑物管理条例》。香港规定维修资金制度的是《建筑物管理条例》，设有常用资金用以日常维护房屋，除此之外还可以用来支付因建筑物投保而产生的保险费。香港同样设立与内地相似的业主委员会，但与内地不同的是，香港的业主委员会享有独立法人地位。
《建筑物管理条例》对追缴维修资金有很严格的规定，若不听从通知进行全额补缴，业主委员会可以出具业主相关材料，由房屋主管部门限制其房屋出租及买卖，并将其纳入诚信黑名单。香港还将保险这一制度引入资金的管理中，维持房屋的稳定运行和应对紧急事件的发生，为业主减少维修资金的开支。
从美国、日本、新加坡等国家及港澳台地区房屋维护资金制度和实践来看，在欧美、日本及新加坡多国，政府均不直接参与房屋维修资金的筹集、使用等具体事务，以间接监管和协助为主。
建设房屋养老金制度，要从顶层设计出发由上至下地推动房地产市场改革。上海市房地产科学研究院院长严荣在1月份《中国房地产金融》发表的一篇文章中指出，建立我国房屋养老金制度，实现房屋管理在动态平衡和系统优化中的可持续发展，为房屋安全提供全生命保障，需要从以下几个方面加以考量：
①强化房屋养老金管理体制的规范、公正和透明，提高管理效率；②监理业主委员会责任监督机制;③加强房屋养老金的公示和监管；④积极探索房屋养老金的归集续筹和增值途径；⑤积极推进定期房屋体检。
结语
综上所述，“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障”，是坚持人民至上，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远；更是未雨绸缪深入实施城市更新行动，进一步推动建筑业转型升级，加快构建房地产发展新模式，健全房屋公共安全体系，为推进我国房屋全生命周期管理体系建立提供资金保障，实现更长的房屋使用年限，提高居民的居住品质和生活环境，更好适应老龄化时代到来的重磅之举。
执笔/夏建文
参考资料：
严荣，郝艳婷，郭戈.《我国房屋养老金制度：背景与框架》，上海市房地产科学研究院，2024年第3期
焦瑜，郝艳婷，郭戈，严荣.《房屋养老金:境外经验与中国思路对策》，上海市房地产科学研究院，2024年第1期
吴斯旻.《上海等22个城市试点房屋养老金！钱从哪来，业主负担是否会增加？多位专家解读！》，2024-08-26，第一财经
于盛梅.《“老破小”的房屋养老金，谁来出？》，2024-08-26，中国新闻周刊
李煜.《“房屋养老金”是什么？业主需要直接出钱吗？一文读懂→》，2024-08-26，中国妇女
庞无忌.《中国拟探索建立房屋养老金制度 传递三大信号》，2023-06-28，中国新闻网
唐婧.《为何要探索建立房屋养老金制度？钱从哪里来？》，2023-06-28，21世纪经济报道
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