对话边兰春：历史文化街区保护不能让所有人都搬走｜CityTalk|四合院|文化街|老城区|街区|边兰春

36氪未来城市实验室对话清华大学建筑学院博士生导师边兰春，谈历史文化街区的保护性更新、前门大街的高端国际化改造、胡同共生院的初衷与现实。

在总面积62.5平方公里的北京老城区范围内，约42%的存量建筑属于历史文化街区、风貌协调区和一般平房区，正在进行着世界范围最大规模的一次保护性城市更新。

作为北京老城改造的亲历者，来自清华大学建筑学院的边兰春教授感慨：很多历史街区并非单纯因为其每个单体建筑的历史价值或文化意义需要保护，更重要的是这些街区承载着一代代老北京人的集体记忆和情感纽带。但在长期的保护与更新过程中，我们往往忽略了城市居民与生活环境之间深厚的情感联系。

边兰春教授的研究方向是城市设计与城市保护，他主持了成都人民南路南延线城市副中心城市设计、北京什刹海历史文化保护区烟袋斜街整治规划工作，参与过北京城市总体规划修编、天津城市空间发展战略规划、桂林历史文化名城保护规划等项目。

日前，边兰春受邀担任信心与城市·未来城市大奖2024的专家评审，也接受了36氪未来城市实验室（CityLab）的访问。

谈到历史文化街区保护，边兰春认为疏解腾退不需要让所有人都搬走，因为有些人可以把居住条件慢慢打理得好，不愿意走；有些人条件差，给的补偿不够，也走不了。这是历史街区保护不得不面对的客观现实。

因此，他格外强调对居民的生活现状和需求进行精细化的评估和分析。“胡同四合院中的居民群体是多样化的，我们不能简单地把他们看成一群需要被腾退的破房子里的住户。”

他甚至建议向“房虫”学习：他们在一个院子里研究每一户的情况，虽然是为了利益最大化，但这种精细化处理的能力是我们在做历史保护与更新时所需要借鉴的。

这次对话中，边教授还谈到了前门大街的高端国际化改造、胡同共生院的初衷与现实、老旧小区更新的经验积累问题。

以下是本次访谈对话的实录（经过编辑、节选）：

|36氪未来城市实验室：《北京城市总体规划（2016年－2035年）》提出“将核心区内具有历史价值的地区规划纳入历史文化街区保护名单，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保，最大限度留存有历史价值的信息”。在历史文化街区修缮的过程中，如何实现历史保护、有机更新与可持续发展的统一？

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|边兰春：

城市更新，特别是在历史文化街区的保护和修缮过程中（进行城市更新），确实是一个非常复杂的问题。

北京老城62.5平方公里，其中约42%属于历史文化街区、风貌协调区和一般平房区，这是一个非常大的保护范围，甚至在世界范围内也是最大的。很多城市可能只保留了一小块，比如成都的宽窄巷子，只剩一小片，已经不够典型了。所以，北京的历史城区是一个非常重要且规模很大的保护对象。

在这个过程中，我们既不能简单地认为每个角落都应该被保护，也不能把整个城市保护与更新变成单一模式。过去很多项目都是一家企业做一条街，结果是出现了大量雷同的设计，缺乏多样性和特色。

不能简单地看待胡同四合院中的所有居民，而是要精细化掌握他们的家庭条件、住房状况等信息。不管私房还是公房，都应该考虑差异化，确保腾退和疏解是有针对性的，而不是简单地强调数量。我赞成做好历史街区的疏解与腾退，但应该更加精细化地考虑复杂的社会需求、人群状况和房屋产权结构。

所谓历史保护与有机更新的平衡，就需要在微观层面上进行精细化管理，有关部门在这方面需要向那些“房虫”学习。他们在一个院子里研究每一户的情况，虽然是为了利益最大化，但这种精细化处理的能力是我们在做历史保护与更新时所需要借鉴的。

比如，在历史文化街区修缮过程中，市政基础设施的改善是一个关键问题。在一个院子里住着好几户人家，房屋面积有限，市政条件不完善，像上下水这些基本设施都跟不上现代生活的需求。如果这些基础设施能够得到改进，比如完善上下水系统、改善供暖设施等，那么院子里的居民就能够在保留传统风貌的同时，享受现代生活的便利。

又例如，在什刹海地区我曾参与过一个小规模的腾退项目，当时腾退范围只有十几个院子，有的院子居民愿意搬迁，有的则不愿意，其中的差别往往就在于居住条件的好坏。如果市政条件得以改善，我相信更多的居民会愿意留在这些历史街区里，过上有尊严的生活，同时也保留了北京城独特的小院文化。

我也曾经带过学生做了一个关于胡同四合院里社会网络的研究。这项研究对四合院里居住人群的收入、社会关系等因素进行细分调查，发现这些因素对环境的影响非常大。例如，有些院子里的居民收入较高，生活条件相对较好，他们对环境的要求也高，愿意花钱进行院子的修缮和改造。而那些收入较低的公房住户，住在分配的房子里，房屋条件和居住环境较为恶劣。

这个研究的结论是，胡同四合院中的居民群体是多样化的，我们不能简单地把他们看成一群需要被腾退的“破房子”的住户。要在修缮和更新过程中实现平衡，就必须对不同人群的需求进行精细化的评估和管理。这个研究帮助我们更加深入地理解了胡同四合院的社会结构，也提醒我们在规划和实施过程中要特别注意这些细节。

|36氪未来城市实验室：北京越来越多居民搬进“胡同共生院”，共生院的初衷是让私人空间和公共空间有机融合，为古老的胡同引入年轻的力量,在旧的领域植入新的内容。目前“胡同共生院”实现了怎样的成效？

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|边兰春：

关于“胡同共生院”，这是一个应对北京老城区改造现实挑战的产物。共生院的底层逻辑在于，疏解腾退不需要让所有人都搬走，因为有些人可以把居住条件慢慢打理得好，不愿意走；有些人条件差，给的补偿不够，也走不了。

历史街区的保护不仅仅是为了保留建筑的外壳，更重要的是要保护和传承其内在的文化和历史价值。所以在共生院的建设中，也需要面对复杂的社会和人群结构，进行精细化的处理，而不是一刀切。

客观上讲，历史街区更新需要迎合不同的消费人群，民宿、创业办公空间、酒店，现在都开始往这些历史街区里进驻了。我想强调，就共生院而言，不能只看投入和产出，还要考虑人群居住的实际需求和感受。

有一些共生院就在做民宿，引发了争议：为什么有关部门腾出来的房子可以用于经营性用途，而老百姓的私房却不行？

有些历史街区出现了高奢酒店，可能会带来一定的经济效益，但同时也可能会对原有的社区生态和历史氛围造成冲击。这种做法可能会吸引不同的消费群体，包括那些寻求独特体验的游客，但也可能使得原本的居民感到自己的生活空间被入侵。

当然也要注意到，现在很多地方为了完成街区改造任务，不再做共生而是整院腾退。据说，腾退政策中也考虑过，一个院子里90%的人同意腾退，剩下10%也要腾退，如果这样的话，这种做法还是太简单了。北京城经历了上百年的变迁，从一个个独立的院子变成了现在的复杂格局，要想在短时间内解决复杂的存量问题，几乎是不可能的。从保护历史街区的角度来看，对原住民人群短期内进行大规模的干预也是不可行、不可取的。

|36氪未来城市实验室：回过头看，您在参与一些片区的城市更新过程中有没有什么遗憾？让文化商业街区有别于传统消费区，规划者、建设者、决策者应注重什么？

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|边兰春：

确实有很多遗憾，比如前门地区的更新改造与商业转型。原初构想中，前门作为北京黄金地段，应该转型为国际化商业街，然而实践显示，这一目标未能充分契合其实际游客群体特征。多数前门大街的消费者是初访北京的外地游客，且多为一次性游览，其消费习惯与国际化商业区的预设定位存在明显偏差。由此导致的高端化商业氛围转型远远不及预期，更新过程的社会成本不断增加。

在大栅栏附近，一家英式下午茶店装修得非常精致，人均要200多块钱。这个价位在当地居民或者一般游客眼里是非常高的。文化商业街区要有别于传统消费区，需要考虑到当地的历史环境、人文氛围，以及游客的真实需求是什么。如果一味追求高端、国际化，反而会失去原本的活力，变成一个空壳。

近年来，许多老街区的改造项目普遍遭遇经营难题，根本原因在于商业街的培育和定位没有从长远角度考虑。商业街需要的是长期运营和不断调整，而不是简单地拆除、重建。就像现在很多地方的商业运营不善，往往是因为频繁更换商户，没有形成稳定的经营环境。

规划者、建筑师、决策者在做城市更新时，应该更关注这些因素。历史文化街区的复兴，不仅仅是设计上的问题，还要有长远的经营思路。你不能指望一夜之间打造一个国际化商业圈，它需要时间来培养，一些国际知名的街区，那些著名建筑师的作品并不是一次性完成的，而是逐步积累出来的。

我们必须注重两个方面：一是历史和现代的结合，要找到既能保留传统文化，又能满足现代需求的平衡点；二是商业运营的可持续性，要有一个长远的眼光，不能急功近利。商业街的成功，不仅仅依赖设计，还需要商家和设计师共同努力，通过渐进的方式去不断完善，而不是一蹴而就。

|36氪未来城市实验室：城镇老旧小区改造正在加速。2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个，上半年已经开工的有3.3万个。目前比较主流的模式，一种是“原拆原建”，另一种是存量更新。两者相比有孰优孰劣？

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|边兰春：

具体问题要具体分析。原拆原建模式，它好就好在能快速提升居住条件，比如在北京某些改造案例中，新建筑面积比原来增加了10%~15%，居民的厨房、卫生间等配套设施也得到了完善。这种模式的优势在于可以彻底解决老旧小区的结构性问题，比如一些建筑的安全隐患或者功能不全。

但这种模式的局限在于，它需要居民有强烈的意愿且协调一致。实际操作过程中往往会出现少数住户反对的情况，导致整个项目难以推进。还有重要的一点，这种模式如何实现居民在资金上的投入是亟待推动的一个关键问题。

存量更新模式，优势在于能够保留小区的历史风貌和社区文化。不是所有的老旧小区都需要大拆大建，对于那些结构安全、具有历史价值的小区，通过修缮和功能提升，可以在不破坏原有社区结构的前提下提升居住环境和生活质量。有些老房子和老物件，虽然从实用性上看可能已经过时了，但它们承载了家庭的回忆和历史，这种情感价值是无法用新建筑替代的。

但这种模式的局限在于，可能需要更多的时间成本且在技术和资金上面临更多的挑战。

城市更新现阶段还需要积累经验，每个地方都要摸索适合当地实际情况的改造模式。我们过去可能不重视社区情感价值，现在慢慢地意识到了其重要性。这对城市更新而言是一种进步，但还需要曲折、漫长的探索过程。不仅仅是地方主管部门和设计师、施工方，居民、家庭也需要积累经验，选择真正适合自己的更新路径。

|36氪未来城市实验室：未来城市大奖2024设立了年度城市更新模式，旨在表彰创新性的城市更新决策、规划、实施及效果评价总路径。作为未来城市大奖2024的专家评审，您对本届以“信心与城市”为主题的评选有哪些期待和建议？

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|边兰春：

谈及未来城市，每个人都有不同的概念，可能首当其冲的是科技进步如何去改变我们的生活，但往往只是笼统和抽象的理解。

城市是千姿百态的，评价它的颗粒度可以细分到街道、单元甚至每一住户。无论是科技应用、空间进化，还是消费驱动、场景营造，都离不开以人为本。

希望在独立、客观、专业的评价原则基础上，未来城市大奖能够凝聚社会各界对未来城市的思考和探索。

作者|宋虹姗

编辑|岳嘉

在未来城市大奖2023的基础上，的征集报名已经正式启动。新一届大奖坚持以“智慧、可持续、友好、在地”为基础评价象限，设定年度主题为“信心与城市”。

在“信心与城市”的主题之下，未来城市大奖2024的总体工作目标是寻找激发城市活力、提振城市居民信心的新技术、新应用、新模式，推动社会关注、激发公众参与、引导市场预期，以未来城市的新供给创造未来生活的新需求。