在南京，曾经让人仰望的“伪豪宅”房价，正在被戳破！
作为南京曾经价格顶尖的学区房恒盛金陵湾，最近成交了一套73.86平的小户型，成交价595万，成交单价5.3W。
我们先看一组去年该小区的成交数据。
2023年9月，恒盛金陵湾成交一套85.59平两房，成交价格524.6万，成交单价超过6W。
同年9月，恒盛金陵湾成交另一套97.21平两房，成交价格529万，成交单价也要5.4W。
和去年比，今年该小区的房价已经降了一波了。但是这不算奇怪，去年至今南京房价下跌的小区比比皆是！
还是说回恒盛金陵湾，最近有房东挂牌出售一套151.61平的四房，600万一口价，挂牌单价仅3.95万/平。
作为树人学区房之中最新的小区，恒盛金陵湾成交热度非常高，2月份还曾成交过一套270平，总价1040万的大户型，单价3.8W。
难道说自此恒盛金陵湾的房价，要二次跳水？
其实不然，小编也翻阅了大量该小区最近的成交情况，发现小户型的成交单价往往都在5W多，而大户型都在4W以里。
这个成交表现和其他学区房（老破小）也并没有两样，小户型更受市场欢迎，面积越大的房子成交单价越低。不是说具备学区和豪宅两重属性的房子，房价比较坚挺吗？
现在看，恒盛金陵湾的二手房成交价表现，豪宅的标签瞬间被撕下来了。
究竟什么样的学区+豪宅的房子，能够保值？
在南京一提到到优质学区+豪宅，无论如何也避不开金鼎湾今朝天下这个楼盘。
凭着拉小+29中的顶级学区，以及主城难得的好地段，金鼎湾·今朝天下一直是二手房市场的神话，成交单价屡次破10万/㎡。
金鼎湾·今朝天下是南京市中心少有的双学区豪宅，拥有拉小+29中的双学区，并且在位置上靠近上海路地铁站，周边还有南京一线城市资源，比如江苏省人民医院、南京医科大学、江苏省五台山体育中心。
金鼎湾·今朝天下最近一次成交，是在今年1月份，178㎡三房房源，成交价1450万，成交单价97973元/㎡！
金鼎湾·今朝天下在2013年首次开盘，小区是由两幢住宅楼组成，约252户，全部是180-230㎡的大平层，新房均价3.4万/㎡。
除此之外，还有代表小区是中海凤凰熙岸三期。
中海凤凰熙岸是芳草园凤凰校区小学和致远二十九中学区房，它在河西龙江主城地段，小区房龄较新，是区域罕见的品质次新房。
中海凤凰熙岸三期去年最高成交单价达84660元/㎡，而且成交仅花1天时间！
中海凤凰熙岸的地段非常好，2公里内的教育和医疗资源非常好，值得一提的是教育资源有拉力琅、芳小凤小鼓实小、29中等；医疗资源有江苏省人民医院，省中医院等。
对比下来，除去优质学区的加持，决定二手学区房价有几个重要的因素。
一是地段，李嘉诚说买房就看地段，好的地段可以拥抱一系列的优质资源，这种资源不可复制。在优质配套的加持之下，这几年主城的房价会比新城的房子更稳定。
二是品质，二手房价对于小区品质高的房子会出现明显的倾斜，小区物业好，装修好，户型好，绿化好等等，小区公区的整体品质，决定了小区的档次。
三是供给，不要说什么豪宅能走出独立行情，现在来看，哪怕是南京顶豪的中宁府也开分销了。如果同时期、同区域出现了同质化房子，结果必然是价格内卷。哪怕是再好的房子，如果批量上市，也只会把黄金卖出稻草的价格！
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