作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
房子无小事，土地也一样。
核心宅地上货架
深圳年内第二宗住宅用地终于摆上货架。
位于深圳市宝安区新安街道的A001-0219宗地，距离6月份“由商改住”后，终于挂牌出让。
起拍价20.8亿元，土地面积9997.8㎡，建筑面积54000㎡，起拍楼面价约3.85万/㎡。
虽然出让面积不大，但值得注意的是，该宗用地出让条件为“价高者得”。
换句话说，深圳的土地出让规则再次发生根本性的变化，已不再对出让宗地进行限价。
而上一次出让用地，深圳取消了对毛坯商品住宅的销售限价，这次则是真真正正把土地定价权限交还给市场。
所以到了9月底，这宗宅地的出让表现就显得尤为关键。
一是，该宗宅地为深圳的首宗不限最高溢价率的宅地，属于是真正意义上的取消土地出让“限价”的地块，并且还是年内深圳经历一系列市场调整后的第二宗住宅用地出让。
二是，宗地位置不一般，周边是宝安最成熟，最核心，配套最多的地段，文体、商业、教育等配套都是一流，一河之隔还是施工如火如荼的大铲湾企鹅岛，代表了深圳优质地块的风向标。
三是，“价高者得”的出让模式能够最直观反映出真实的土拍市场，反映出开发商拿地意愿以及对周边房地产市场未来两三年的预判。
要知道，一路之隔的中铁阅臻府地块是深圳首个“竞现房”宅地，2023年成交楼面价41385元/㎡。
今年7月推出首批房源314套，开盘前已有429批客户成功意向登记，开盘当天官宣去化数据是71%（收金20.6亿），但实际上一个多月过去，深圳房地产信息平台显示截至8月29日销售数据还不到五成，剩余162套期房待售。
虽然去化一般，但销售回款的速度是拿地开发商必须考虑的。
所以，若核心地块也无人问津，那么深圳接下来其他宅地的出让，也不会好到哪里去。
四是，代表了全国楼市土地出让的晴雨表。一叶知秋，因为地块起拍价格不算高，若一线城市的核心地段，拿地开发商都不算积极，那么全国的土地市场复苏相信时间也不短，其他城市核心地段的住宅地块热度也就可见一斑。
目前全国各地都纷纷拿出核心板块，核心地段的宅地，各个城市不再“惜售”核心区宅地，土地市场风向已经陡然转变。如广州、上海、杭州、南京这些核心城市都释放出了一大批优质地块。
第五，虽然深圳并不过分依赖土地出让收入，但今年是优化土地供应结构的大年，基本上也就代表了全国地方政府财源变化结构的趋势。
今年1-7月，全国土地市场继续呈现下滑态势，这两天财政部也公布了1—7月全国政府性基金预算收入明细，其中国有土地使用权出让收入17763亿元，同比下降22.3%。而仅7月地方政府性基金中国有土地使用权出让收入2500亿元，同比下降40.3%。
这意味着，今年前7个月国有土地使用权出让收入降幅超过去年同期，全国整体卖地收入下降至近8年新低。
而值得注意的是，今年1-7月国有土地使用权出让收入对全国政府性基金预算收入的贡献比例已经下滑到76.25%，为近10年最低，而这个比例2020年同期达到了89.61%。
所以，宝中的这宗住宅地块并不仅仅是一块宅地，而是成了全国宅地的测温计。
真实的宝中价
聚焦深圳，宝中的这宗住宅地块表现，影响更多的是宝中整体的价格走向。
这就好比龙华北站在建的中建·鹏宸云筑地块，成交楼面价23914元/㎡，加上各种费用、税费等成本，综合的成本大约是4万出头一平，若销售定价5万+/平就已经有利润，就能拿下市场的话语权。
对整个龙华北站片区而言，届时开盘只需要稍稍让点价格，便能够成为整个片区新房价格的底线。
A001-0219宗地也同理，若最终成交楼面价并不高，或者成交楼面价不超过41385元/㎡，就能把宝中的新房或者中铁阅臻府比下去。
但是若拍出了“地王”，那么整个宝中的新房价格以及新房体系，或许又是另一种风景。
目前宝中的整体价格体系已经进入下一轮调整阶段。
高峰时期的宝安中心，二手房挂盘均价去到12万+/平都没有什么问题，但如今7万-8万/平的小区比比皆是。
比如位于宝中的深业新岸线小区，成交高峰期去到12万+/平，如今最新成交单价7字头。
（来源：中介平台）
比如位于宝安中心的金泓凯旋城，成交高峰期去到13万+/平，如今最新成交单价7字头。
（来源：中介平台）
（格隆汇楼市实拍）
比如位于宝安中心的熙龙湾二期，成交高峰期去到18万+/平，如今最新成交单价12万+/平。
（来源：中介平台）
（格隆汇楼市实拍）
比如位于宝安中心的幸福海岸，成交高峰期去到13万+/平，如今最新成交单价7字头。
（来源：中介平台）
（格隆汇楼市实拍）
所以整体来看，宝安最核心的地段，作为改善群体备选热门片区之一，市场变化越发超出大家的预期。
而且这些也基本上属于区域内的典型或者过去成交比较活跃的小区，社区品质不差，位置地段、配套也相对较好。
却连人气楼盘都无法避免调整，那么整个宝中区域的市场预期都需要跟着下调。
这样一来，即使开发商用很低的价格拿下A001-0219宗地，若随附近已经开盘的新房定价，也还是需要更多的底气。
毕竟市场行情写在了大家的脸上。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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