作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
要下真功夫拉消费了。
“小作文”提前预告
今天与房地产和消费相关的一则“小作文”爆了。
内容大致是央行正在考虑将存量房贷利率再次下调，允许规模高达38万亿的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。
据知情人士透露，主要有两种方式，一种是个人可以与住房贷款银行重新协商新的利率，无需等到明年1月，另一种是直接转按揭，从现贷款银行转到其他银行，并重新按照新的房贷利率签署房贷合同。
虽然暂无官方声明或者辟谣，但今天股市大盘指数直接拉爆，地产股也猛拉，不过银行股却绿得发亮。
所以大概率，小作文提到的内容并不是空穴来风。
而转按揭后，利息减少了以后大家手里的钱就踏踏实实多了一部分。
这样一来，不仅降低了居民部门的债务杠杆，也能刺激消费，从而稳定我们的楼市。
宏观经济的三驾马车，稳住了两架，确实属于实实在在的利好。
因为三驾马车中，消费往往是最后一环，也更加重要。
投资方面，我们的地产熄火已经三年，大家也挺住了三年，出口方面，从2018年中美贸易博弈后，我们也挺住了五六年。
但消费一差，各行各业就都开始食欲不振了。
为了推动消费，我们已经花了大力气，就连特别国债都开始向消费领域发力。
今年3月国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》；
7月发改委和财政部联合出台《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，计划从今年发行的超长期特别国债中拿出3000 亿元用于支持大规模设备更新和消费品以旧换新。其中安排1500亿元特别国债用于消费品以旧换新。
但是大规模以旧换新还不够给力，促进消费效果还不够理想。
我们的消费如今怎样了，大家都是知道的，有的数据触目惊心。
比如经济观察报一篇热文《京城十万餐饮微利线上挣扎》，并贴出一组数据，据北京统计局数据显示，2024年上半年，北京规模以上（即年营收1000万元以上）餐饮业利润总额1.8亿元，同比下降88.8%，利润率低至0.37%。
比如北上广1-7月数据社会零售额负增长，其中北京同比下降0.8%，上海同比下降 2.8%，广州同比下降0.3%，这可都是咱们经济的火车头与消费“领头羊”。
这些都凸显出我们消费乏力和通缩压力。
要知道通缩是比通胀更值得警惕的事，因为通缩反映的是信心低迷，日本失去的几十年就是前车之鉴。
所以现在要通过转按揭的方式去降低居民债务负担，提振消费是势在必行。
可能有人会觉得不太可能，因为银行不可能会愿意把口中的肥肉分割一部分。
实际上今年这样的行情，不少银行今年上半年都还是赚的。
根据各个银行的财报显示，如杭州银行归母净利润为99.96亿元，同比上涨20.06%，浦发银行归母净利润为269.88亿元，同比上涨16.64%，就连前两年踩到地产坑的平安银行归母净利润为258.79亿元，同比上涨1.94%。
并且净利润率都不低，全都超过20%。
所以让银行少吃点肉，还是能做到的。
而且即使不以提振消费为落脚点，房地产和银行都是唇齿相依的关系，如今新旧之间的利息差几乎到了腰斩的地步。
比如昨天就有消息，广州的首套房贷利率“卷”至2.89%再创新低，相比2021年6月的5.3%或者5.4%几乎差了一半。
比如东莞这几天房贷利率，又破纪录，已经有建设银行、招商银行、汇丰银行三家银行首套利率可做到最低2.95%，其他银行为3.05%，而2021年9月东莞首套利率有的银行曾加点到6.05%，5.85%。同样新旧利率差也接近了50%。
所以，银行跟随地产收缩是必然的结果。
即使小作文还没有官方回应，长期观察，已经没有比这更好促进大家消费信心的路子了。
更迫切的任务
如果真的推行，这将会是将房贷利率真正交还给市场，由市场自主调节贷款利率。
不过想要银行主动统一下调，推测是不太可能，最终还是需要个人主动去找银行。
比如挨家银行电话打过去，业主自己收集一手房贷信息，至于怎么谈，怎么协商也看业主个人的协商筹码。
比如有的银行缺存款，业主要是能答应存个大额度的资金就同意给予更低的转按揭利率；比如有的银行保险业绩没完成，个人业主能买一份代理的保险；比如有的银行放贷业绩不达标，如果业主经营贷、装修贷也在转按揭银行贷，那么银行给予的房贷利率弹性也就更大。
总之，办法都是想出来的。
其次，过去在市场上有话语权的基本是四大行，或者一些头部银行。
最明显的，LPR的报价就以18家具有代表性的银行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指借贷利率）加点计算出来的，但市场上不止18家银行，其他银行也不是没有优质的客户。
所以，如果实施，一些处于边缘的小银行，也就有机会参与进来，共同推动真正的市场利率。
这样一来，一些原本还不上，不打算还的，或者延期偿还的房贷，也就是坏账贷款也会重新在市场流通。
三是进一步推动化债工作。
为什么能够进一步推动化债工作？
因为允许转按揭后，个人业主与银行协商出新的贷款利率，市场也就有机会推动每个月的LPR报价。
那么，其他与LPR挂钩的贷款利率也会跟着调整。
而目前杠杆拉太高，楼市不振，消费萎靡之后最急迫的是什么呢？
化债！
在两年前房地产或者地方政府化债的任务就已经很明确。
今年，则已经到了非常关键的阶段。
因为越来越多地方喊出了“砸锅卖铁”的工作口号。
去年8月的内蒙古乌海市，青海省德令哈市、今年2月的乌兰察布市卓资县、贵州省麻江县，
今年7月的泉州市泉港区、宁夏永宁县以及这两天的重庆市璧山区，官方都喊出过“砸锅卖铁”处置债务、加快资产处置变现的口号。
而如火如荼“砸锅卖铁”的口号，上一次还是大炼钢铁的时代。
但可以看出，很多地方的债务承受能力已接近极限。
这就意味着，各个地方除了以资产抵顶债，也正迫切地需要把过去高利息的贷款置换成低利息的贷款，或者进行更低利息的贷款融资，以减轻债务压力。
所以，房贷利率市场化，也给各地化债工作提供一些真正的便利。
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