我是紫沐，这是我第414篇日记。
聊聊最近的热点。
南方面粉厂
明星地块南方面粉厂正式挂牌，起拍总价88亿，折合楼面价5.7万/平。
很多人关注，它能不能比肩汇悦台，又会给市场带来哪些变化。
客观看，这地段确实很好。
金融城最正宗的核心位置，旁边就是珠城和汇悦台，想象力非常足。
而且这块地是核心区少有的大体量地块。
占地5.6万平，总建面17.6万平，可以打造比花城湾和汇悦台都要大，空间感非常强的高奢大花园。
核心区大花园楼盘，对上核心区单体楼，基本是降维碾压的，具有很强的稀缺性。
具体原因之前写琶洲南的时候说过，不赘述。楼市一天一个样，琶洲南未来还能保值吗
总之仅凭地段和大花园这两项优势，南方面粉厂的下限就不会低。
而且别忘了，它还是核心区南向一线临江，这稀缺性同样很恐怖。
整体景观面开阔无遮挡，离江边足够近，江对岸的景观还是琶洲这种城市名片。
所以南方面粉厂的上限也很有想象力，至少比琶洲南还要高。
加上限高150米，低容积率，楼间距可以拉得很宽，符合顶豪需要的私密性。
3地铁交汇，自驾15分钟直达珠金琶，通勤足够便利。
集这么多优点于一身，也难怪大家会把它跟汇悦台去比较。
但说实话，我觉得面粉厂和汇悦台差距还是挺大的。
至少中短期，很难比肩汇悦台。
因为面粉厂有个很大的硬伤，就是城市界面拉胯，周边全是城中村和低档创意园。
里面再欧洲，出门还是非洲。
而且这城中村还是员村，员村地段太好了，村民底气非常强。
就算现在是做地模式，短期也很难拆得动。
员村动不了，城市界面就没法翻新，高端商业就没法进驻，顶级圈层就没法建立。
这就是面粉厂中短期很难比肩汇悦台的最根本原因，圈层差太多。
真正的顶豪，都很看重圈层。
而且面粉厂还继承了汇悦台同款缺点，南侧和西侧都是隧道口，会有一定噪音干扰，学位也偏弱。
真要对标汇悦台，很难站得住脚。
但你说面粉厂未来好不好卖，我觉得还是挺好卖的。
能吸引很多对广州这座城市，还抱有希望的买家。
至少在地段、稀缺环境资源和想象力上面，面粉厂都比琶洲南强。
要是后面卖13万起步，对珠城和琶洲的存量市场，冲击不小。
只是希望，这么好的豪宅胚子，能让中海、华润、新世界这类豪宅操盘手拿下吧。
离反转有多远
最近利好挺多。
先是存量房贷终于迎来好消息，再有交房即交证正式发布，都是正向刺激。
降存量房贷，直接利好高位上车业主，还能刺激消费。
但有两点需要注意。
一个是，当市场慢慢进入低息周期，楼市收益预期也会同步降低。
房价暴涨的黄金时代，已经离我们越来越远。
另一个是，降低存量房贷其实对楼市行情帮助不大。
8月份的数据不出所料，二手成交还是在跌。
二手起不来，就很难有反转。
因为一买一卖才是闭环，没人接盘，涨跌都是虚的。
楼市现在的问题，不是利率太高。
归根结底是是经济的问题，是钱的问题，是供需的问题。
老百姓有钱了，才有能力去买房，需求才会上升，才能支撑房价。
开发商有钱了，才会停止价格战，才会停止对二手市场的利空，才会做好交标，没这么多维权。
政府有钱了，才会停止无节制的供地，抑制逐渐夸张的供过于求。
就好像最新推出的交房即交证，对准业主来说肯定是利好。
但从市场角度，未来天量新盘进场堆高供应的速度也会变快，从供需关系上未必是好事。
楼市这本书，翻到最后都是人性
楼市想反转，路还长呢。
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