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这几天“砸锅卖铁”这个词频繁出现在一些地方的财政文件和媒体的财经新闻中，其意思很直白，那就是地方的财政还在吃紧。

前阵子上面总是念叨的地方上要盘活资产其实就是说的这个事，说穿就是地方要卖点家当。

不管是个体还是组织，闹到卖点家当的地步基本只有一个原因，那就是来钱太少。

具体对地方来讲，主要原因还是收上来的“税”相对于支出而言有点欠的厉害了。

财政部26号的数据，今年1-7月全国公共预算收入13.56万亿，同比下降2.6%，其中地方一般公共预算收入7.59万亿，同比增长0.6%。

看着好像还在上涨挺不错，但同期的地方公共预算支出却高达13.4万亿，同比增长1.5%。

赚的少花的多。

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先是税收这边，税收“吃”的是实体经济的景气程度，实体旺则税收一般而言都会跟着旺。

但现在的情况是，实体经济并不算“很”旺。

央行上半年的年中报告里说的很清楚，企业社融依然疲软，个体又拒绝长短各种贷款。

虽然央行上半放水刺激的力度没减弱，M2早在3月末就突破了300万亿，但这没用。

信用货币体系下，央行为了刺激经济增长给市场投放更多的货币这不都是难题，难的是有人和企业敢站出来借钱。

现在消费端的个体和需求端的企业都在一边苟住一边化债，手里有点闲钱的，有门路的去买国债没门路的去买理财。

企业投资扩产？个体借贷消费？先算了吧。

实体还是太难。

8月22号杭州拱墅万达广场被报价14.8亿出售，中介称全国的万达广场都可以谈一谈价格。

卖万达主要的原因是对赌的失败。

当初为了谋求上市万达和腾讯以及蚂蚁等资本签下对赌协议换来380亿元的投资，结果万达上市接连失败四次。

而失败重要原因之一，就是万达的盈利能力是个不稳定的因素。

像万达这样的商管公司，资本市场最看重的就是其盈利的可持续性和关联公司情况。

而万达的问题恰恰就出在这。

按照对赌协议的要求，一旦上市失败就需要支付300亿的股权回购款，没办法只好继续拉投资进来。

于是太盟、中信、包括中东的阿布扎比等资金大鳄的600亿资本注入到万达集团。

但钱不是白用的，人家投资你是要回报的，可万达现在面对的是内需疲软的局面。

万达这样的商业地产靠什么支撑？是消费，而且还必须是强劲的消费。

可问题是，在过去靠给个体上杠杆扩张个体的债务推高了楼市的上行的速度和价格后，现在个体的内需消费能力已经有点力不从心。

没办法万达只能卖家当，优化集团财务结构，用万达的话说就是往轻资产转型。

个体的可支配收入是有限的，给了房地产多吃一口内需就要少吃一口，而没了最基础的个体消费，商户吃什么？

商户没的吃了类似于万达这样的商业综合体的租金靠谁来上贡？

而一旦大家都没的吃，丰厚的税收又从哪来？

所以一环套一环，万达可能只是一个局部现象，但透过这种现象不难看出，在当前这种背景下，地方财税很难迎来大“丰收”。

其次还有就是退税降费的政策。

退税降费的良政是为了给实体经济“送温暖”，这是个好事，但税收上送了温暖地方财政就可能要受冷吃紧。

没办法，就那点财税“暖气”，让利给了企业地方财政就要吃紧，财政想多吃点企业就要勒紧一下裤腰带。

二选一，必须冷一个。

本来收上来的钱就少，还得再返还和退回一波，基于这种情况，上半年14个省份出现财政平衡率进一步下滑的情况就一点也不奇怪了。

再说支出这边，地方支出的加大除了三保和刚性支出不能减少之外，化债是真正财政支出的大头。

之前为地方经济举债发展而冲锋陷阵的城投平台，在2024年正好处于债务到期的高峰，占存量城投债39%的6万亿城投债到了伸手要钱的时候。

当然还钱是不现实的，还是老路子借新还旧。

通过发行新债来置换到期债券，好就好在今年城投债的票面利率持续走低，截止年中普遍利率已经降低到2.5%左右。

但再低的利率，也是降低未来的债务压力，当下置换时的利息该偿付的一分钱都少不了。

要化的债还不止这些。

根据2023年底的数据显示，2024年地方政府债券到期近3万亿，这个和城投那边的情况一样，还是发新债滚旧债。

但按照最新控制地方财政风险的要求，地方到期政府债卷只有80%本金可以发行再融资债券偿还，剩余的部分只能自己想办法。

这还没算利息，再融资债券的用途明确规定，只能用来偿还本金，不可以用于偿付到期利息。

所以债滚债没问题，但和城投债一样，利息还是要按期清偿的。

这部分的钱，依然需要地方财政自己想办法挤出来。

现在地方面临的情况是，收上来的的钱有限，但刚性支出和化债压力却一点不减，没办法只能另辟蹊径再找点其他路子。

比如非税收入的增长。

2024年上半年全国税收收入9.4万亿，同比下降5.6；非税收入2.18万亿，同比增长11.7%。

所谓的非税收入主要包含，政府性基金，国有资产有偿使用，国有资本收益、罚没收入等。

这里面政府性基金大家都清楚，其实就是土地出让金换个名头，但撑起来非税收入增长的，肯定不是卖地。

因为财政部的数据写的很清楚，截止7月份地方土地出让收入只有1.77万亿，同比下降22.3%。

所以剩下的大头只有国有资产有偿使用和国有资本收益，还有就是罚没收入。

罚没收入很好理解就是各种罚款嘛，而国有资产收益和有偿使用这边，看看最近部分地方的国道重新恢复收费的新闻就可以理解了。

总之债务压力有点大，所以只好外泄一些，要么罚个小款，要么收点过路费。

地方的日子不好过。

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当然还有一个关键问题躲不开，那就是土地财政有点失灵了。

地方的财政往常是两根拐棍撑着，一个是财税收入一根是卖地收入，财税那边疲软了问题不大，卖地还能顶一下。

但现在土地财政这头“现金奶牛”明显产奶量开始急剧减少，因此地方上的财政现在喊“砸什么卖什么”的也就不足为奇。

不难看出来，从两年前喊的过紧日子到今天又是要砸东西又是要卖铁，口号的变化实际上从侧面反应了这一路走来救楼市的效果相当有限。

显然，地方的这头现金奶牛的产奶量，经过两年的刺激和救助还是上不去，卖地收入一年比一年低。

2020年是8.4万亿，2021年是8.7万亿，2022年降低到6.68万亿，2023年再降至5.79万亿。

今年更惨了点，前7个月在400多次救市政策保驾护航下，土地只卖了有1.77万亿，同比去年同期下跌22.3%。

卖地收入少了是因为房企不拿地，但为什么房企不拿地了？

统计局的数显截至7月末，商品房待售面积增加到了7.4亿平米，已经超过了2015年天量库存的7.19亿平米。

2015年棚改货币化去库存成功，时隔9年时间，结果2024库存再创新高。

楼市这已经不是原地踏步，而是边踏步边后退。

房企拿地本质上是接住了地方的debt，土地只是debt的载体，之前楼市光景好的时候，房企是不怕接的，不仅不怕还要互相争相竞价拼命接。

2020和2021两年连续刷新历史记录的土地出让金就是最好的例子。

为什么那时的房企不怕？因为他们清楚，虽然他们接收来自地方的debt“体积”不小，但等着要接他们债的个体数量更多。

这边土地刚一拿到手（债），那边为了摇号想办法的人就开始蠢蠢欲动，项目一开售售楼处恨不得能被来打新的人挤爆。

房企接了地方的大债，再用商品房这个载体以大化小，变成无数的小债，然后想博一把未来的个体就用高杠杆进场积极接债，期待着将来再卖给后来进场的人，提前折现对方未来20多年的收入。

当然这里除了有着急赚钱的投资“者”们，还有更的是怕房价再涨得多花钱的真刚需。

每个环节算盘打的都很好，但分利者们忘记了什么都有个极限，那就是居民部门举债率一旦到了顶，这套转债游戏就玩不下去了。

简单说，地方上想要卖地保持顺畅，就必须要不断的消耗一种东西。

这个东西就是个体的负债空间，官方的数据中一般称之为居民部门的杠杆率。

过去这十几年的楼市持续的上涨速度，和个体的收入增速相比，可以说是基本没什么太大的关系，绝大部分靠的就是消耗个体的负债空间。

消耗当然也不是不可以，但起码要给个体一个恢复的时间和环境。

这段时间内，个体的收入要增长，而且是长时间持续性的增长，同时还要有配套的福利政策为个体兜底。

只有这样居民端的负债才能修复起来。

但一路突飞猛进的楼市给个体这个“修养”的时间吗？

没有。

靠个体增加负载和杠杆率推动而疯狂上涨的房价已经欠下了不少的旧账，现在只不过到了还账的时候。

具体的表现就是，负债率见顶的个体开始拒绝负债买房。

没办法，实在是借不动。

不过注意，这里的借不动不是指居民手里一丁点钱都没有，或者说没有一丝一毫的负债能力，央行过去半年的金融报告中居民存款增加的数据证明，钱还是有那么一点的。

但居民端对未来经济发展不乐观的预期，导致手头这点积蓄更愿意躺在银行里给自己未来失业或者工资下降当个自救保险。

还有那点仅剩的有限负债能力，也准备保留在未来遇到家庭重大经济波动时使用。

这一点从央行报告中居民端短期消费贷的大幅下降就可以看得出来。

拒绝债务，居民端已经身体力行的从小钱开始了。

所以你让居民把给未来预留的自救储蓄保险，和仅剩不多的负债空间全都交给价格体系摇摇欲坠的楼市，变成房子的首付款和未来20多年的债务，这显然有点异想天开。

这是在楼市的症结所在，也是卖地收入爆降的根本原因。

但很明显救市的政策还在努力，最近一年的楼市救市，为什么一直是降首付，降利率、先息后本？

因为只有这样才能降低个体负债的难度，也只有扩张了个体的负债，楼市的新房才有了去化的动力，地方的土地才有了畅销的可能。

个体负债的增速，是推动楼市交易量上升，甚至价格上行的最佳燃料。

但很可惜，个体暂时不想也没能力再为楼市燃烧自己的负债空间了，于是房地产和土拍携手接近停摆。

地方最重要的一根拐杖，就这么断了。

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一边是债务多税收欠，一边是内需弱楼市软，事实证明，宏观经济的发展从来没有两头甜的好事，如果硬要甜那搞不好就都得“酸”。

既想来自于实体经济的财税上涨，还有楼市坚挺带来的卖地收入丰厚，这种事压根不会存在。

原因很简单，居民端的收入挑不起这两头的担子。

所以还是之前上面发文说的话，地方要习惯过一过紧日子，不要总想着冲经济增长数字，好在地方GDP锦标赛中搞出个好名次。

8月末财政部等6个部门发布的《市政基础设施资产管理办法（试行）》里说的很清楚，“严禁地方为无收益或收益不足资产违规举债”。

放水养鱼，休养生息，地方的债个体的债，都该歇歇了。

就这样。

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