作者|小屋见大屋
图片来源 | IC Photo
观察房企对未来半年的市场走势预判，不要看他们管理层在半年业绩会上怎么说，而是要看他们是不是敢在土地市场上投入真金白银。
2024年8月，土地市场“凉度”再次升级，有3个数据可以说明情况：
一是，1-8月，TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40.0%，前值1-7月是降38%，又扩大了2个百分点，超出同期销售额的降速，房企在疯狂去库存。
二是，权益拿地金额TOP50的门槛是28亿元，2023年同期，这一数字是40亿元。2022年同期的门槛是43亿元，今年的降幅最大；
三是，1-8月，只有绿城的拿地金额超过300亿元，而2023年同期，耗资超300亿拿地的企业有5家。拿地金额超过200亿元的数量，同比少了一半。
三组数据对比，可以看出今年的土地市场真的凉了，预期很不乐观。
右为2024年1-8月权益拿地金额TOP10
数据来自中指研究院
还有两个现象，也能说明一点问题。
首先，今年没有猛冲猛打的“黑马”了，反倒是泉州城建集团、石家庄城发投集团等带有地方城投性质的企业“被动”进到了靠前序列。
拿地“黑马”多，说明楼市有结构性机会，比如早先的融创，后来的建发、中建系，飞速发展之前都是从土地市场“扫货”开始的。但今年1-8月土地市场交易的名单中，还没有看到“黑马”体质的公司。
其次，今年1-8月，头部央国企的拿地动作也放缓了。“地产一哥”保利发展2023年1-8月拿地567亿元（权益金额），2024年1-8月拿地金额209亿元（权益金额），同比降幅63%；
“利润一哥”中海地产，2023年1-8月拿地371亿元（权益金额），今年1-8月拿地145亿元（权益金额），同比下降61%；
华润置地，2023年1-8月拿地515亿元（权益金额），今年1-8月拿地159亿元（权益金额），同比下降69%；
越秀地产今年1-8月拿地权益金额同比下降75.5%；建发房产今年1-8月拿地权益金额同比下降34.2%；招商蛇口今年1-8月拿地权益金额同比下降61.6%。
目前在拿地榜单中排名第一的绿城，317亿元，唯一一家权益拿地金额超300亿的房企，相比去年同期，下降了36.2%。
今年头部企业中，拿地金额还有明显增长的只有中建壹品、中建智地等中建系公司。即使如此，这两家企业也已经有两个月没拿地了。
以拿地面积（建面）为维度对比，这个现象更为明显，在头部央国企地产企业放缓拿地的同时，三四线城市基本上被放弃了，地方城投公司不得不出来托底。
数据来自中指研究院
今年土地市场也曾有过一段“兴奋期”。例如，贝壳找房下场拿地，让人误以为提高投拓工作的精细度和技术性，是不是就能看到赚钱、超车的机会。
但后来人们发现，贝壳比开发商还要谨慎。其7月在西安拿下的两宗地块，合计土地款1.34亿元，而且贝壳在其中的角色相当于财务投资。
所以，今年下半年地产企业比预想的要保守很多。
而且，今年大部分头部企业把拿地指标给了一二线城市，特别是长三角地区，这是全国楼市中跌幅最低、成交最活跃的地区，特别是上海新房市场，统计局公布的数据中，2022年至今，在全国房价齐刷刷下降的时候，上海新房市场的价格环比一直保持正增长，是唯一一个。
头部房企都在干嘛？答案是“去库存”。
中海地产上半年新增土地储备总建筑面积为117万平方米，销售544万平方米，土储总建面一年之内减少了1191万平方米；
保利发展上半年新增土地储备116 万平方米，销售954.25万平方米，土地储备计容建面比年初下降约620万平方米；
绿城中国上半年新增土地储备131万平方米，销售280万平方米，半年内土地储备计容建面下降约14%。
曾经的“黑马”建发房产，今年上半年新增计容建筑面积180万平方米，合同销售面积311.48万平方米，土地储备总建面比年初下降了6.88%，也开始收缩战线。
今年，越来越多的房地产企业喊出要“以收定支”、“以销定支”，但实际上，他们的去化速度要快于拿地速递，连央国企都在强调“安全”、“谨慎”，彻底放弃抄底了。
不过，好消息是，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中指研究院的调查显示，今年下半年央国企的拿地意愿有所上升，调查对象预计所属房企拿地金额减少的由约五成缩至四成，而预计拿地金额增加的企业比例从约两成提升至近三成，背后的原因是央国企对下半年的融资环境改善和融资成本下降更为乐观。投资性价比比前两年高多了。
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