来源于上海一中法院 ，作者司小函
司小函,上海一中院民事审判庭
商品房预售，又称期房预售，是当今新房交易市场一种较为普遍的交易形式。相对于现房销售而言，期房预售是房地产开发企业将尚未建成的房屋预售给买受人，买受人取得房屋所有权之前预付价款，待房屋竣工验收并符合办证条件后，再将房屋所有权过户登记至买受人的一种买卖形式。本文选取商品房预售合同纠纷审理中常见的法律问题，以期对大家有所帮助。
商品房预售属于受国家行政监管的市场行为。一般而言，预售商品房应具备以下条件：
1.开发商已经依法有偿取得出让的国家土地使用权，交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；
2.持有建设用地规划许可证和建设工程施工许可证；
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
4.已办理预售登记，取得商品房预售许可证。
其中，（1）、（2）、（3）为（4）的先决条件，故购房人重点关注开发商是否取得商品房预售许可证。
【法条指引】
《城市房地产管理法》第45条
《城市房地产开发经营管理条例》第22条
《城市商品房预售管理办法》第5条
商品房预售广告、宣传资料是开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣传和发送的有关预售商品房的文字、图片、视频等形式的说明。预售广告中应载明商品房预售许可证明的文号。
商品房的预售广告和宣传资料，原则上应当认定为要约邀请，对当事人不产生合同约束力。
但符合以下二个标准的，则应认定为要约：第一，该单方承诺的内容属于红线范围内，即房屋及相关设施在商品房开发规划范围内；第二，所作说明和允诺具体确定，且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。
开发商在售房过程中给买受人展示的样板房、视觉效果图、沙盘模型也属于开发商对房屋及相关设施所作的具体说明和允诺，开发商应保证实际交付的房屋与样板房、视觉效果图、沙盘模型所展示的一致。如不一致的，开发商应当作出特殊说明。
【法条指引】
《民法典》第473条
《商品房买卖合同司法解释》第3条
《城市房地产开发经营管理条例》第25条
网签备案、预告登记均有防止开发商一房二卖的作用，但二者存在区别：
网签备案
顾名思义，分为“网签”“备案”两部分，两者均在房地产管理部门专门开发的网上系统操作，前者是在线签订房屋买卖合同，后者是进行预售合同的登记备案。
实践中，各地房管部门推行网签即时备案，实现网签、备案一体化操作。网签备案后，该房屋在楼盘表中即被锁定，须交易双方协议协商一致，方可撤销。网签备案兼具民事主体签约以及行政部门宏观调控、强制监管的双
重功能。
预告登记
是指在预售合同签订后、房屋尚未建成时，由买受人和开发商向登记机关共同申请，公示买受人将来可取得房屋建成后的物权期待权，目的在于使买受人成立并生效的请求权产生公示对抗效力。未经预告登记权利人的同意，开发商擅自处分该房屋的，不产生物权变动效力。
【法条指引】
《民法典》第221条
《城市房地产开发经营管理条例》第26条
《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》第1条
开发商未取得商品房预售许可证
取得商品房预售许可证明，是法律、行政法规的强制性要求。未取得预售商品房许可证明而签订的合同确定无效，但满足了补正条件即在向法院起诉前取得了商品房预售许可证明，则合同有效，合同效力追溯到合同签订之时。
【法条指引】
《城市房地产管理法》第45条
《商品房买卖合同司法解释》第2条
“假按揭”套取银行贷款
所谓“假按揭”，是指开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申
请人或独立伪造购房借贷申请人，以虚假购房交易套取银行信贷资金的行为。无论是真实签名的假按揭，还是伪造签名的假按揭，买受人和开发商之间买卖房屋的意思表示不真实，其实质是恶意串通骗取银行贷款，预售合同无效。
【法条指引】
《民法典》第154条
阴阳合同中的“阴合同”及“阴条款”
商品房预售过程中，开发商和买受人出于某种目的对同一交易签订两份内容不一致的合同。其中，提交给房地产管理部门备案但未实际履行的为“阳合同”，另一份当事人掌控并实际履行的为“阴合同”，司法实践中，“阴阳合同”的区别常见于价格条款。
尤其在交易房屋为精装修商品房的情况下，开发商出于规避政府限价、少交税费的目的，在备案的“阳合同”中约定的房屋本身价格低于开发商实际售价，同时以装修定制、家具转让、委托家具采买等名目，在预售合同中另行约定相应条款或签订补充协议，约定的装修、转让、采买价格即为真实交易价格与备案房价之间的差价。按双方真实的意思，相应名目价款实为购房款的一部分。
要注意的是，在目前一手房限价政策的大背景下，部分买受人清楚知晓“阴阳条款”的内容、签署目的，于此情形下，“阳合同”中的价格条款是否存在规避政府限价、国家税收监管等强制性法律规定的情形，宜交由房管局、税务局等行政主管部门进行核定，人民法院在此基础上对条款效力进行判断。即
使认定价格条款无效，不影响合同其他部分如装修质量、完工时间条款的效力，当事人以逃避国家税收、违反政府限价为由，要求确认登记备案的“阳合同”全部无效的，人民法院不予支持。
【法条指引】
《民法典》第146条
虚假宣传
开发商关于所售房屋本身、楼盘基础设施及相关重要配套设施作虚假或引人误解的商业宣传，违反《反不正当竞争法》《广告法》的行政管理规定而将面临行政处罚。买受人若尽到一般注意后仍会对房屋交付情况陷入误解的，则认定开发商违反缔约过程中的诚信告知义务，应承担相应的民事责任。
预售合同对于房屋本身交付条件、小区基础设施及相关配套设施建设有明确约定，该允诺与实际交付不符的，开发商应承担违约责任。即使宣传内容未纳入书面合同，但符合《商品房买卖司法解释》第3条规定而被认定为属于要约的，开发商亦应承担违约责任。法院一般会根据虚假宣传的具体内容、夸大程度、对房价的影响程度、房价走势等因素酌情确定赔偿金额。
【法条指引】
《民法典》第500条
《反不正当竞争法》第8条
《广告法》第4、26条
《商品房销售管理办法》第14条
房屋存在质量问题
房屋质量问题包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程；电器管线、上下水管线的安装工程；供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。依照对房屋正常居住使用的影响程度大小，可以划分为一般质量问题和严重质量问题，后者包括房屋主体结构质量不合格及严重影响正常居住的质量问题。无论房屋出现的是一般质量问题还是严重质量问题，开发商均需承担保修责任。针对有严重质量问题的房屋，在交付前，买受人有权拒绝接收房屋，且无需承担逾期受领责任；在交付后，买受人有权要求开发商退房并赔偿损失。
交付的房屋符合合同约定及法定的交付条件和质量标准的，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求开发商承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但有权要求开发商予以保修。
开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间的合理损失如买受人的合理费用由开发商承担。
【法条指引】
《城市房地产开发经营管理条例》第30 、31条
《商品房买卖合同司法解释》第9、10条
交付不能或迟延交付
交付对商品房预售合同的履行具有重要法律意义，不仅与房屋所有权变动和风险责任的承担密切相关，同时也是确定保修期的依据。通常情况下，以买受人签署交接单、领取钥匙、转移占有的时间为交付使用的时间点。除满足合同约定的条件之外，商品房交付还应满足一系列法定条件：工程竣工验收合格、取得竣工验收备案证书、商品房面积已完成最终测算、水电燃气通信等生活配套设施完成、交通道路通畅、与施工场地有明显分界隔离设施、开发商出具《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第一，交付不能。在合同约定的交付期限届满时，开发商客观上没有履行交付商品房的能力，包括工程烂尾、质量始终无法达到验收标准等。此种情况开发商构成根本违约。
第二，逾期交付。在合同约定的交付期限届满时，开发商没有按期交付商品房，构成履行延迟。因房屋存在严重质量问题，开发商因整改而延误交付期间的，亦构成逾期交付。
开发商逾期交付并在收到买受人催告后的3个月内，仍未交付的，买受人有权解除预售合同，要求开发商返还已支付的购房款，并按照合同的约定支付违约金等。即使最终买受人接受逾期交付的房屋，亦不影响其主张开发商的违约责任，有权主张自约定交付至实际交付期间的合理损失。
【法条指引】
《民法典》第601条
《建筑法》第61条
《商品房买卖合同司法解释》第11条
《城市房地产开发经营管理条例》第17、30条
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
逾期办证
权属证书是不动产权人享有物权的合法凭证。办理房屋产权登记的步骤较为繁琐，实践中基本上系开发商主导，买受人配合。如何确定开发商协助办证的届满日？商品房预售合同对此有约定的，从其约定；无约定的，开发商应当在房屋交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因开发商原因导致买受人未取得不动产权属证书的，开发商应承担违约责任。自约定或法定的办理产权登记期限届满1年，因出卖人原因办证不能，买受人有权要求退房并要求开发商赔偿损失，如双方未对违约金进行约定的，逾期办证的违约金标准按照已付购房款总额，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。
【法条指引】
《商品房买卖合同司法解释》第14、15条
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《城市房地产开发经营管理条例》第32条
《城市商品房预售管理办法》第12条
交付房屋存在面积误差
面积误差，包括面积“缩水”和“膨胀”两种形式，前者是指产证登记面积小于合同约定面积；后者是指产证登记面积大于合同约定面积。当事人可以约定合同约定面积与产证登记面积发生误差的处理方式，当合同未作约定时，《商品房销售管理办法》以3%的误差绝对值为分水岭，确定不同梯度的责任承担方式：
【法条指引】
《商品房销售管理办法》第19、20条
逾期付款
买受人支付购房款是其主要合同义务。买受人支付购房款的方式通常包括一次性付清全款、分期付款、首付款与银行抵押贷款相结合。买受人应当在合同约定期限届满前付清对应的购房款，否则应承担逾期付款的违约责任。买受人在开发商催告后的3个月内仍未付款的，开发商享有合同解除权并有权要求买受人承担违约责任。开发商亦可以选择不解除合同，要求买受人补足逾期支付款项，并就逾期支付的款项主张逾期利息。
【法条指引】
《民法典》第628、634条
《商品房买卖合同司法解释》第11条
逾期收房
买受人接到开发商的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，其行为构成受领延迟。因受领延迟产生的房屋毁损、灭失风险，应当自书面交房通知确定的交付使用之日起从开发商转移至买受人方，法律另有规定或当事人另有约定除外。
【法条指引】
《民法典》第605条
《商品房买卖合同司法解释》第8条
一般保护
由于开发商逾期交房，买受人有权向开发商主张解除商品房预售合同。买受人有权以住房按揭贷款的合同目的无法实现为由，向银行提出要求解除抵押贷款合同。预售合同被解除后，抵押贷款合同也解除的，开发商应当将收取的购房款返还给买受人，将收取的银行贷款返还给银行，并向买受人赔偿其已支付的银行利息。
特殊保护
通常情况下，开发商为了获取开发建设的前期资金，会将在建工程抵押给银行获取贷款，银行取得在建工程的抵押权。买受人以居住目的购买了房屋并支付全部价款的，相对于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权而言，其房屋交付请求权居于优先地位。只支付了部分价款的买受人，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，亦能取得上述优先地位。在商品房不能交付且无实际交付可能的情况下，相对于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权的，买受人的价款返还请求权同样居于优先地位。
人民法院应重点审查此前双方是否已签署合法有效的买卖合同、买受人是否是基于居住目的购买、名下有无其他房屋、购房款的支付情况等因素，将优先权的享有主体严格框定于“商品房消费者”。
【法条指引】
《商品房买卖合同司法解释》第20条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释[2023]1号
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小贴士：
新盘认筹挑花眼，法院支招巧避坑；
广告宣传需留痕，写进合同最牢靠；
购房资格先自查，预售许可不能少；
网签备案降风险，预告登记是法宝；
警惕合同有猫腻，违约条款重点标；
付款交付办产证，紧盯时间进度条；
事先验房把病挑，交付质量忧心少；
面积误差实地测，多退少补据实算；
工程烂尾莫心慌，优先顺位来兜底；
诉讼维权集证据，切莫大意过时效；
防患未然烦恼消，安居广厦顺意笑。
文：司小函
值班编辑：姚卫华 徐朗
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