打开网易新闻 查看精彩图片

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

Q:

我们户口还在老崇文,但一家三代五口人都住丰台南四环租房,看了看丹桥和**的回迁房,感觉都还不错,就是没房本呢。但是**的房本已经在办,有一半拿到了,剩一半应该很快拿到,现在3.8万一平您觉得合理吗?

两居室85平300多万,首付七成,剩下的办完房本再给。我觉得对方也都是北京人,考察了应该不至于是骗子吧?

A:

1、怎么又是看丹和**的回迁房啊?这些天好几个问我的了,这么火爆吗?

2、简单说吧,看丹的未必靠谱儿,这得看拆迁户的诚信。而**的则肯定不靠谱儿,风险相当大。因为既然连你都知道已经有一半房子下房本了,那人家业主能不知道吗?可他既然知道有本了就能至少多卖1万左右,那凭什么现在非得低价卖给你啊?就差这几个月吗?

如果这业主是真的着急用钱,那问清楚他要干什么吧?如果是为了家人治病一类的还好些,但如果是还赌债什么的那就悬了,日后大概率找后账。

换句话说如果这套房靠谱儿,那中介为什么要介绍给你呢?300多万他们凑不出吗?这么高的收益找不到合伙人或投资人吗?

3、我觉得还是先多考虑一下风险吧,高收益必定伴随着高风险。反正**的这套房至少是不靠谱儿,问清楚吧。

至于看丹的房子则看原业主了。常规建议是打听好对方的背景,最好是公务员或央国企一类的,这种人相对来说会顾忌身份而诚信一些,就算发生纠纷你也能有更多的手段。另外问好人家卖房之后的用处,如果是买商品房则合适,有可能比回迁房更保值,对方不觉得亏也就犯不上反悔了。千万别是还赌债和小额贷什么的,这种人不好聊诚信。

仅供参考。

Q:

或者大兴义和庄地铁旁边的恒大未来城怎样?我觉得这边的地段发展不如马驹桥。也是商住两用,业主也是原价转让,3万一平,loft。您觉得哪边的潜力更大?

A:

1、恒大未来城挺好的啊,典型的商住公寓,注重居住的性价比或租金就买,注重升值和流动性就再想想。

2、地段儿我也觉得不如马驹桥,或者说到目前为止是在地铁这方面比马驹桥强,但其他方面未必有优势。主要是地块儿内的绿化太多,虽然环境好,但可开发的土地规模小,而且又被隔离了,不太好引入大型配套和产业区。

而马驹桥虽然现在没地铁,但毕竟是亦庄的大概念,用不了几年应该能发展起来。或者说就是差地铁,只要地铁过来了,其他的产业和配套就跟着来了。

3、原价转让,那这就自己算账呗,或者让当地中介给算算值不值?我不知道当地的具体行情,不敢说什么?

4、潜力应该是马驹桥呗。郊区所谓的潜力就是规划与土地,有地有规划就是有潜力,没多少土地了也就很难规划,自然潜力小了。

仅供参考。

Q:

我闺蜜在房山有套房卖了到手能100w,她想换丰台看丹的回迁房,但是没房本不能贷款,所以她想用我的房子做抵押贷款80w,然后再把她哥在老家的房子抵押给我,资金安全能够保证。

现在问题是,贷款的中介说要2%的手续费,包括****等内容,您觉得合理吗?另外针对这种贷款的风险如何?2.5%的利息很低吧?

A:

1、换没本的回迁房,用你的房子做抵押贷款,然后把她哥老家的抵押给你。那她为什么不直接抵押她哥哥的啊?房子虽然在外地,钱却是可以拿到北京的啊,当地肯定也有助贷的公司,只要是正规房产就能办。

所以这点我没理解,为什么要这么兜圈子啊?或者说这里边本来就不该有你什么事儿,甭管人家买什么房用什么贷款,最好不掺和。

2、贷款这服务内容是常规的,但手续费肯定是高了,一般都是1%。这我也不太理解,一般来说代理机构不会虚报价格,毕竟谁都会货比三家的。可这2%是哪儿来的说法啊?

而且这事儿跟你有什么关系吗?就算是她用你的房子办贷款,这些费用也是她的事儿啊,管他多少钱呢,按理说她都没必要告诉你。

3、贷款的风险倒没什么,但这利息肯定是短期贷款,一年期的居多。也就是明年就得连本带利的还钱,她还的上吗?如果还不上怎么办?你自己能还上吗?估计还不上吧,否则就用不着抵押房子了,直接借她钱好不好啊?

4、总之我认为这事儿有不合理之处,或者说本来就跟你无关,让她家自己办去就得了。如果非得参与就问清楚吧,我是觉得有点儿怪。

仅供参考。

Q:

我们户口在西城(广外),孩子爷爷的房,但无房产证,我们的房子在朝阳化工路,这种情况下有必要买个更好的学区房吗?比如海淀的。我是想换一下,一是增加房子的投资属性,二是化工路的是老破小,想一步到位换个房龄新的正规户型。

如果换的话预算能到800多万,不超过1000万也行。我和老公都做网络工作,自己的工作室不在乎交通,您觉得买哪里的合适?三居。

A:

1、既然有了学区房,那一般就没必要再买了。除非是不满意现有学区,那就提升到更强的,比如金德月或海淀中关村上地万柳这种顶级学区。但这谈不上“必要”,只看家长的期望值。

2、不过这会儿的学区房不好聊投资属性了,因为明后年就是入学人数的明确拐点了。如果是总价高的宜居户型还好些,居住角度的支撑大,溢价率也相对低。而千万以下一般都算普通学区房,溢价率是平均值,到时候得看政策是否有利,否则有可能受影响。

3、1000万之内的三居,那不好买在顶级学区了,看海淀五环外的清河西二旗一带吧,学区中等,优势是房价相对合适,保值也多数超过五环内。不过这学区不算多强,是否合适只能自己考虑,外人不好建议。

仅供参考。

Q:

我有北京户口,现在和父母住,想买个三居自己单住,手里100多万,看了看只能买房山这边的,阎村的天恒乐活城,2万左右一平,这样月供无压力,就是不知道以后的升值怎样?会不会不如新房

A:

1、不如哪儿的新房啊?如果是市区豪宅类的肯定不如,因为相对更稀缺,而商品价格是由供需关系决定的。另外房子投资还有特殊性,就是价值由地段儿决定,至少决定大部分。

但如果对比的是房山偏远的新房就未必了。地段儿内的配套还只是规划,但在没有地铁的情况下,规划很难快速完成,那透支的房产价值也就不容易变现,大概率还不如相对成熟地段的二手房呢。

2、阎村的天恒价格走势中等吧,肯定算不上多强,无论是跟北京市还是和长阳这种新兴板块相比。或者说长阳基本跟随北京大盘,再远点的地段儿就弱点了。但阎村也谈不上多弱,没落后多少,只不过是行情期间的传导排序靠后而已。

3、简单就这情况,房子是用来住的,自己觉得合适就行。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号,有房产相关问题可以向我提问。