存量房贷利率有望进一步下调?|央行|存量房贷利率|购房者|贷款者

一、上轮存量房贷利率平均降幅0.73%
据中国经营报，中国人民银行日前发布的《中国区域金融运行

报告(2024)》指出，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。
2023 年 9 月 25 日起，存量房贷利率降低政策正式执行。该政策主要针对存量首套住房商业性个人住房贷款，其执行条件较为明确。贷款发放时间或合同签订时间需在 2023 年 8 月 31 日（含当日）以前，贷款资金用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，且存量房贷为首套个人住房贷款。
存量房贷利率的调整方式多样。按 LPR 定价的存量房贷、按固定利率定价的存量房贷、按原央行基准利率定价的存量房贷均在调整范围内。对于固定利率的存量房贷，只有符合特定条件的才能降息，即房贷类型不是公积金贷款、房屋套数必须是首套房、需要先转为 LPR 定价。
四家国有大行对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率

首套房贷，于 9 月 25 日主动批量调整利率，无需借款人操作。而 “二套转首套” 的贷款人则需自主申请，向银行提供首套房贷款相关证明资料，银行将逐笔进行人工审核。对于固定利率的贷款人，可通过手机银行 APP、小程序等渠道或携带身份证件至营业网点办理，申请将固定利率转为浮动利率。
二、近期关于降低存量房贷利率的市场传闻：
消息方面，近日市场传闻存量房贷利率有望进一步下调。对此野村证券首席中国经济学家陆挺在昨日表示，在经济下行压力加大之下，他们期待一些政策的出台。央行下半年仍有一些降息空间，预计下半年央行继续引导商业银行降低存量房贷利率40个BP，这方面概率比较大，预计存量房贷利率下调40个BP是综合考虑了银行利差和买房人的房贷压力等因素。
若存量房贷利率如期下调，将有助于直接减轻居民的按揭压力，从而刺激消费回升，提振经济。同时，这也有助于增强房地产市场的稳定性和购房者的信心。
针对“存量房贷转按揭”的传闻，招商银行在9月2日曾表示，没

有接到任何相关通知，政策还没有得到确认。
三、降低存量房贷利率的影响
（一）减轻贷款者负担
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存量房贷利率下调，最直接的影响就是降低了购房成本。对于购房者来说，贷款利率降低意味着每月还款金额减少。以一套 200 万元的房子为例，假设首付 60 万元，贷款 140 万元，贷款期限 30 年。如果利率从 5% 下调至 4%，按照等额本息还款方式计算，每月还款金额将从约 7642 元降至约 6747 元，每月可节省近 900 元。这不仅减轻了购房者的还款压力，也使得购房的整体成本下降。购房者可以享受更低的贷款利率，在还款过程中节省出一笔可观的资金，用于其他方面的支出或储蓄。
（二）提振消费增长
减少的房贷利息支出，可以转化为消费，从而拉动内需，助力经济增长。根据相关数据，存量房贷利率平均下调 0.73 个百分点后，每年可减少借款人利息支出约 1700 亿元。这部分资金如果投入到消费市场，将产生巨大的拉动作用。同时，利息支出的减少也增加了居民的实际可支配收入，使居民有更多的资金用于消费。例如，居民可以增加在教育、旅游、娱乐等方面的支出，进一步刺激相关产业的发展，形成经济增长的良性循环。
（三）稳定银行经营
降低存量房贷利率虽然在短期内会对银行利润产生一定影响，但从长远来看，却有助于稳定银行经营基础。一方面，不降低利率无法阻止净息差的下降，因为新旧贷款之间的利差决定了提前还款的趋势不会停止。提前还款会导致银行的房贷业务规模缩小，同时提前还款的客户通常是高信用等级的客户，他们缩减贷款规模后，房贷整体的不良率会继续上升。另一方面，大量中介通过提供 “过桥服务”，用经营贷置换房贷，增加了银行和贷款者的风险。而降低存量房贷利率可以把新旧贷款之间的利差控制在一个合理的水平，避免因提前还款导致的不良率上升和其他风险，从而稳定银行经营基础。
希望存量房贷利率尽快进一步下调，降低咱们百姓的还贷压力。