特色产业园风口指向及趋势
23年底上海市政府发布了《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》，将产业园的发展建设推向风口。从城市长期发展角度来看，产业园的迭代升级是必然趋势，结构、形态相对单一的厂房1.0时代，到产业升级、高新企业聚集，配套设施逐步起步的2.0时代，再到近几年一直倡导的产城融合功能复合型产业园3.0时代，产业园的功能性、服务性以及复合性愈发全面，结合“15分钟社区生活圈”的建设，人产城融合智慧园区的4.0时代势必将成为城市发展的大趋势。
而在产业不断升级迭代的情况下，传统的周边租赁公寓逐渐无法跟上园区人才对居住和生活多样化的需求，如何留住人才实现，产业人才的宜业且宜居，进一步焕活片区功能，对企业综合资源及运营能力提出了更高的要求。
2024年上半年，克而瑞对84个产业园配套租赁项目进行深度测评，在多方对比下，以一方公寓为代表的几个项目荣获“2024上半年产城融合生活社区-值得期待项目”，其不俗表现的背后是钻滔集团对区域规划把控能力、整盘运营能力等方面的多维赋能。
01
钻滔集团——
“老牌”产业园运营企业，顺应时代及区域变化，进行自我突破升级
启航
2003年，大虹桥的规划尚未出台，当华漕镇还只是华漕镇的时候，机缘巧合下钻滔集团进驻了这一片区，面对这片“荒凉”的远郊旧厂房片区，成为了首批“拓荒者”。在长达20余年的深耕历程中，钻滔助力区域升级蜕变。
在国家战略与虹桥国际商务区规划的加持下，华漕以南虹桥的战略定位正式纳入大虹桥片区，区域地位及能级快速提升；作为本土企业，钻滔将自身企业发展规划与区域战略规划相匹配，打造了智汇前湾项目，在南虹桥大踏步开发的档口，作为“工业上楼”的先行者，打破“堆叠式厂房”的旧貌，形成集研发、制造、仓储和办公多功能一体化的产业空间，引进新兴产业进驻形成产业集群。
智汇前湾作为钻滔产业园运营的代表项目，不仅是“工业上楼”理念的落地案例，更通过近20年服务于园区内近百家企业、千余名员工的运营经验，积攒了稳定的企业客户资源和成熟的服务经验。
智汇前湾实景图
新机遇
2020年，作为大虹桥片区中唯一一个完整开发的片区，华漕对前湾10平方公里的集建区进行整体重新开发建设，将区域内的企业整体迁出进行产业升级。在整个片区重新开发的过程中，仅保留了智汇前湾以及优乐加两个项目。
前湾规划图
二十余年前布局前湾，可以说钻滔除了有长远的战略眼光外，也有一定的“幸运”加持，但作为唯二能在区域整体开发企业迁出的档口依旧扎根于此并且稳步开发建设的企业，钻滔集团靠的是自身过硬的企业实力以及良好的政府资源。
02
突破的核心驱动力——
集团战略方向与前湾片区产业规划升级的高度契合
究竟是什么让深耕传统产业园的钻滔集团有魄力去做这样的创新突破？如果仅仅是对产业经济新风口的把握显然不够，钻滔之所以被称为前湾片区开发的“先行者”，除了对时机的把握，更重要的是对区域规划发展方向的契合。
作为位于大虹桥核心位置且重新完整规划开发的片区，以“总部经济、生物医药、数智经济”三大类为招商引资方向和支柱，前湾区域的产业可塑性以及未来的成长能级不容小觑。钻滔瞄准前湾战略发展方向，对标“四高五新”产业集群，在上海电竞中心项目定位阶段，就进行整盘规划布局的把控，未来电竞文创将成为上海电竞中心的特色标杆产业、总部经济及数智经济作为核心产业、生物医药、科技、商贸作为重要产业进行规划布局，契合区域发展大方向。
走出舒适圈，突破产业园运营惯性壁垒，进军新文创产业，为区域注入新活力
随着产业经济的不断更迭，数字经济的风口兴起，数智智创以及新文创领域成了近几年的热门赛道。在了解到超竞集团准备将电竞产业园布局上海后，钻滔集团认为电竞产业将是未来产业发展的新风口后，毅然决定走出传统产业园运营的舒适圈，布局数智领域。在与闵行区域领导多次沟通协调产业园落地细项后，最终于2017年与超竞集团携手合作，共同开发上海电竞中心。
上海电竞中心效果图
同年12月，上海市政府发布“文创50条”,计划将上海建设成“全球的电竞之都”，在这个契机下，电竞作为政府倡导产业，上海电竞中心项目的推动与政策导向相符，因此获得了更多的政府层面的政策支持。于此同时，近几年电竞产业规模呈几何级增长，在市场大环境的引导下，上海电竞中心成为前湾新兴产业的风向标，为区域产业发展注入新活力。
前湾产业集群的培育与孵化需要完善的运营以及服务体系，而钻滔集团恰恰在这块具备一定的优势资源。凭借智汇前湾多年运营沉淀下来的管理与服务经验，钻滔基于产业运营向上生长，放大园区运营生态效应，创建了创新孵化平台、企业上下游联动平台、政企联合商洽平台三大专有运营平台，为星环中心（上海电竞中心南区）主招的电竞文创、总部经济产业集群的增链与补链赋能，促进进驻企业的业务对接、深化合作以及上下游联动效应，搭建出完整的区域产业生态链。
三大专有运营平台
03
升级的落地兑现——
星环中心，突破传统产业园业态壁垒，对运营能力提出新挑战
企业对多元业态运营的协调统筹
让一方公寓在产业园社区中具备先天优势
产业园区相当于一个微缩“城市”，如何让生活工作在园区内的人实现宜业且宜居是星环中心规划建设之初就已着重考量的。不仅跳脱传统，规划了形式多元的办公产品，还考虑到园区内人才的日常生活场景，配置约2万方的一方公寓、约1万方的24小时情景体验商业街区、超800平的演艺中心以及内外部无界共生的生态绿化。
星环中心鸟瞰图
这样多元业态规划的叠加，让星环中心打破传统产业园壁垒，在规划阶段就已朝着4.0“人产城”融合的高阶开发模式去构建。借助集团本身对多元业态的经营经验和产业园的运营能力的赋能，钻滔对多元业态运营进行协调统筹，同时整合北区的电竞主题商业、电竞场馆等资源优势，在落地兑现阶段，一方公寓借助各项资源的加持赋能，将成为一个“工作+生活+娱乐”高度融合、有机共生的租赁社区，让其在产业园社区项目中具备先天优势。
集团对整体规划的把控及稳步推进
为一方公寓提供稳固的外部配套落地保障
在产业园配套租赁项目评价的体系中，服务配套是一项核心测评指标。一方公寓所处的星环中心，在业态配置上就已集中了商业、办公、演艺中心、生态绿地等配套，且在规划的把控推进上，钻滔将原先产业园运营的团队及体系进行了全面的升级，并将原有的成熟管理服务经营进行植入并进一步提升后运用到星环中心。在资源赋能上，企业积极对接政府平台，计划利用超800平的演艺中心承办文化演出和区域性的电竞赛事，为传统文化保护与数智文化推广提供演出场地。
项目管理方面，星环中心将聘请五大行之一的仲量联行为物业直管团队，通过高标准的精益六常法“6S”物业管理体系、强调人性化及差异化的“五感六化”服务体系、为整个项目的运营提供品质后勤保障。
精益六常法“6S”
而与北区超级合生汇，也是未来全球电竞产业的聚集地，全球第一个甲级电竞场馆，DGC将独家授权在此举办电竞嘉年华的联动，将为区域提供源源不断的人流量以及专业的电竞人才。南北两区的强势结合、专业服务团队的品质加持，以及整体规划的稳步推进，都将为一方公寓提供稳固的外部配套落地保障
对产业客户需求的了解
为初涉租赁赛道的一方公寓提供产品基础
一方公寓是一个全新的租赁品牌，但基于企业多年服务于产业客户的经验、对区域市场的熟悉，在对客户实际居住需求把握上，更有独特的优势。一方公寓在产品定位阶段就针对客群年龄结构等特性，配置35-61㎡三大类户型；又基于对品质的追求，在软装阶段对室内布置进行反复打磨；考虑到客户生活的便利性，牺牲部分排房量设置了约800平公区。
一方公寓样板间效果图
一方公寓公区效果图
一方公寓将于四季度以不断调整后的高产品标准入市，共计将推出450套房源，为园区内和周边的产业人才安居提供高品质的居住选择。同时项目将积极申报政府的保障性租赁住房，为租客提供更多保障。
目前我们看到的是一方公寓为初次品牌和首个项目入市所表的用心与诚意。项目投入市场后的实际运营表现，仍待验证，一如现在的前湾，正在经历破茧成蝶前的努力，从蓝图到落地兑现，充分的时间进行发酵，待到它的生态系统逐步稳健运转，未来必将产生集群效应，成为新的价值高地。只要方向是对的，那就砥砺前行，于前湾如此，于一方公寓亦如此。
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